先抵后租买卖可破租赁
- 律师解析
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依照中华人民共和国的基本法律，对于在抵押合同缔结之前，财产已经处于出租状态的情形，原先的租赁关系并不会受到该项抵押权的不利影响。
然而，如果在抵押权设定之后，抵押财产再次出现租赁，则此时的租赁关系便无法与已完成登记注册的抵押权相抗衡。
换言之，即便是在先抵押、后出租的情况下，抵押权仍具有优越性，优先于承租权。
然而，在“买卖不破租赁”原则中，该原则主要适用于不动产租赁领域，并不适用于动产租赁领域。
之所以如此，是因为动产的种类繁多，而且普遍的价值较低，通过市场交易很容易获得，因此也就没有必要给予动产租赁权以特别的保护。
另外，如果将“买卖不破租赁”原则应用到动产租赁中，必将阻碍财产的流通，降低财产的使用效率，这些都与物尽其用的财产利用原则相违背。
纵观全球各国家的立法例，几乎所有的立法者均选择了对不动产租赁权采取物权化处理。
因此，在“买卖不破租赁”的原则中，还是存在部分例外情况存在。
一如抵押权人无法全额偿还原房主的债务时，他们有权强制执行房屋，而这个时候再与租户签订租赁合同的情况下，租户必须立即迁出房屋，而不可继续承租；此种情形，租户不能依据“买卖不破租赁”的原则拒绝搬迁，而应与房主协商达成协议，解除合同。
- 法律依据
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《民法典》第四百零五条
【抵押权与租赁权的关系】抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
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