房产抵押该怎么执行
- 律师解析
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1.房产抵押执行时，要先确认抵押合同合法有效且已完成抵押登记。
比如仔细查看合同条款是否符合法律规定，登记手续是否完备无缺。
2.当债务人到期未履行债务，债权人就能向法院申请强制执行。
债权人需准备好相关债务证明等材料，按法院要求提交申请。
3.法院受理后，会查封抵押房产。
比如张贴封条，禁止任何人随意处置该房产。
4.接着委托评估机构评估房产价值。
评估机构会实地查看房产状况，综合各方面因素给出合理价值评估。
5.随后依法定流程公开拍卖抵押房产。
详细规定拍卖公告发布、报名、竞拍等环节。
6.拍卖所得价款，先清偿实现抵押权的费用，像评估费、拍卖费等。
明确这些费用的具体计算方式和支付顺序。
7.其次偿还主债权的利息。
精确计算利息的起止时间和金额。
8.最后清偿主债权本金。
清晰本金的具体数额和来源依据。
9.若拍卖价款有剩余，返还抵押人；
不足则债权人继续向债务人追偿。
说明剩余价款返还的方式和不足部分追偿的具体措施。
整个执行过程严格依法保障各方权益。
案情回顾:
小朱向小李借款，并以自己名下房产作抵押，双方签订抵押合同并完成登记。借款到期后，小朱未履行还款义务。小李向法院申请强制执行，小朱认为抵押合同存在条款瑕疵，不应被执行。法院受理后，按程序查封了抵押房产，小朱对此也提出异议，认为法院查封程序不合法。
案情分析:
1、法院需先确认抵押合同合法有效且登记手续完备，若合同条款符合法律规定、登记无缺，小朱的合同异议不成立。
2、小李申请强制执行，按要求提交相关债务证明等材料，法院受理后依法查封房产，张贴封条禁止处置，小朱的查封程序异议若无事实依据也不成立。后续法院将委托评估、拍卖房产，所得价款按规定顺序清偿。
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