民法典新增居住权的理解与适用

2020年5月28，十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》，将从2021年1月1日起实施。其中新增了居住权制度引起了大家的广泛关注，新增的居住权到底是什么，以及在民法典明年正式实施后对我们有什么影响。

定义

居住权是指居住权人对他人所有的住宅房屋的全部或者部分所享有的占有、使用的权利，是《民法典》新增的一项新型用益物权，居住权人有权依照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。

法条

《民法典》第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所

（二）住宅的位置

（三）居住的条件和要求

（四）居住权期限

（五）解决争议的方法

第三百六十八条 居住权无偿设立，但当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条居住权不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的规定。

理解与适用

如何设立居住权1、双方基于居住权合同（书面形式），居住权人取得居住权2、通过遗嘱的方式设立居住权3、居住权必须到房屋登记部门办理登记（登记才有效），居住权自登记时设立，居住权期限届满或者居住权人死亡居住权消灭。居住权不能转让、继承。

居住权对二手房买卖的影响

以后二手房交易过程中买房人应当更加注意审查购买房屋上是否设立了居住权，因为购买设置了居住权的房屋，新的产权人即便办理了过户登记，拿到了房产证，也无法改变居住权已经存在的现实，房子虽然是你的但没有权利赶走居住权人。买房人在签订二手房买卖合同前请务必调查清楚所购房屋上是否有抵押、司法查封、为他人设立了居住权等情况。

这只是居住权对二手房买卖中的影响。未来居住权可能会涉及到更多的地方，

比如男女结婚，房屋属一方的个人财产，另一方想要加名，双方之间可能产生矛盾，居住权的存在提供了新的解决方法，给一方居住权，而不让出所有权。

解决以房养老的问题，以房养老，是指老人将房屋抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人房屋被骗失去住所。

以后如果在签订以房养老协议时，在房屋上给老人设立一个居住权，不到去世，这一权利就一直存在，更加有利于保障老人的权利。

《民法典》的正式实施还有一段时间，居住权在司法实践中还有一些问题需要司法解释进一步明确，居住权与所有权分离，那么设立了居住权的房屋，入学权益、落户权益应当归谁？，房产税一旦开征谁来缴纳？如何杜绝成为老赖借居住权逃避债务的方式。

《民法典》正式实施后，因为居住权的设立，在未来的房产交易中买房人一定要对居住权的问题引起足够的重视。