北京房产律师：开发公司以房抵债引发一房二卖纠纷

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告关女士起诉称：2013年7月28日，我与被告A县L房地产开发公司签订了四份《L小区认购书》，约定我出资2121340元购买由被告开发的位于A县L小区的四套商品房，当日我便向被告支付了全部购房款。《L小区认购书》第四条约定，双方在2013年8月4日前应当签订《A省商品房买卖合同》;后因被告方的原因未能如期签署。2014年1月23日，我因清偿债务将上述4套房产中的1301室和1302室抵债转让给胡某甲、胡某乙，遂与被告重新签署了《L小区认购书》，被告收回了2013年7月28日开具给我的4张《A县L房地产开发公司收据》，重新开具了购房款合计971700元的《A县L房地产开发公司收据》2张。该2份《L小区认购书》第四条约定，双方在2014年3月30日前应当签订《A省商品房买卖合同》;但因被告方原因未能如期签署正式的《A省商品房买卖合同》(指网签备案)，只于2014年5月10日草签了《A省商品房买卖合同》(非网签备案文本)。后经我再三催促，被告于2014年6月6日向我出具《承诺书》，承诺保证一定在2014年7月18日前与关女士签订《A省商品房买卖合同》，并按规定办好相关备案手续。逾期未办理，L开发商自愿按照关女士已付购房款为基数计算利息。如果因L开发商(承诺人)违约发生纠纷引起司法诉讼或仲裁，承诺人自愿承担关女士因诉讼或仲裁发生的诉讼(或仲裁)费用、律师费用。2014年6月15日，我前往A县房产管理局查询被告开发的L小区商品房预售信息，发现我购买的1101号房被系统锁定为“暂缓销售”、1102号房显示“期房已售”，签约日期：2013-08-23，买方：郭先生。被告已将我在2013年7月28日就已付全部购房款购买的商品房进行了再次出卖，严重损害我的合法权益。为此，我于2014年6月19日向被告发出《交涉函》，要求被告就故意违约、一房二卖欺诈本人的违法行为提交书面说明，并提出负责任的解决方案。被告于2014年6月20日签收《交涉函》后，电话告知我，保证在2014年7月30日前申请房管部门解除系统锁定，办理好我购买的1101、1102号二套房产的正式签署《A省商品房买卖合同》及相关备案手续(即网签备案手续)。但期限届满后，被告并未履行承诺。我多次前往被告售楼部进行沟通交涉，要求处理一房二卖、解决网签《A省商品房买卖合同》及办理商品房买卖合同备案手续等问题，被告售楼部工作人员均已各种理由搪塞我。2014年8月5日，我从A县房管局查询得知1101和1102号房竟然显示“已办查封”。无奈之下我只能请求法院判令：1、判令解除我与被告签订的L小区认购书、商品房买卖合同;2、判令被告向我返还已付购房款971700元，支付利息261711.20元;3、判令被告赔偿我900000元;4、判令被告承担我因诉讼支出的律师代理费49800元;5、判令被告承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告L房地产开发公司答辩称：原告没有实际支付购房款，在建工程是可以抵押的，不影响与原告签订商品房买卖合同，1102号房是向郭先生借款时担保抵押，是可以解除抵押的。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原告是甲市Z混凝土公司股东，被告兴建L小区工程是由甲市Z混凝土公司提供混凝土。2014年被告欠甲市Z混凝土公司款项。被告以1301、1302、1101、1102四套房屋抵偿欠甲市Z混凝土公司混凝土款2121700元。后原告将1301、1302号房转让给他人。2014年1月23日，甲市Z混凝土公司以原告名义与被告签订2份《L小区认购书》《商品房买卖合同》购买1101、1102号房屋，分别471700元和500000元，共971700元， 2014年1月23被告出具收到原告1101房购房款471700元和1102购房款500000元的收据各一张。签订合同后，原告一直要求被告到房屋管理部门办理具有公示效力的网签合同或登记备案，但一直没有办理。2014年6月6日，被告向原告出具书面《承诺书》，主要内容：“……因1101、1102号房屋卖给认购方关女士，关女士一次性付清全部购房款，后因开发商原因未签署《商品房买卖合同》……，现开发商承诺如下：一定在2014年7月18日前与关女士签订《A省商品房买卖合同》，并按规定办好相关备案手续。逾期未办理，开发商自愿按照关女士已付购房款为基数计算利息(利息计算时间：自2013年7月28日起至交付房屋时止，利率：按照中国人民银行公布的2014年执行的一年期贷款利率的四倍计算)。如果因开发商(承诺人)违约发生纠纷引起司法诉讼或仲裁，承诺人自愿承担关女士因诉讼或仲裁发生的诉讼(或仲裁)费用、律师费用。”但至今上述房屋均没有办理备案至原告名下。根据A县房产管理局出具的查档结果，1101、1102号房屋均己被另案查封，1102号房屋于2013年8月23日网签到国先生名下(原、被告认为是郭先生)。

　　四、法院判决

　　1、解除原告与被告于2014年1月23日签订的《L小区认购书》《商品房买卖合同》。

　　2、被告A县L房地产开发公司于本判决发生法律效力后10天内返还原告购房款971700元及利息(利息以971700元为基数，自2013年7月28日起至还清欠款之日止按中国人民银行规定同期贷款利率的四倍计算)。

　　3、被告于本判决发生法律效力后10日内支付原告律师费49800元。

　　4、驳回原告的其它诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产纠纷律师靳双权认为，被告因欠甲市Z混凝土公司材料款而以房屋抵偿债务，没有违反法律禁止性规定，双方为此签订的《商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。现甲市Z混凝土公司将被告所欠其的材料款同意以被告的1101、1102号房屋各抵偿471700元和500000元，共971700元，并以原告名义与被告签订《L小区认购书》、《商品房买卖合同》，应视为原告与被告形成买卖合同关系。被告与原告签订《L小区认购书》、《商品房买卖合同》、出具收款收据，经原告要求并被告承诺办理网签后，至今逾期没有将1101、1102号房屋办理网签、备案等预登记手续到原告名下，原告现请求解除《L小区认购书》《商品房买卖合同》，被告返还购房款971700元及按约定以中国人民银行规定一年期贷款利率的四倍支付利息，依法予以支持。对于原告请求被告赔偿900000元，因被告己按四倍利率支付利息，且被告只是将1102号房屋卖给他人，所以原告请求对被告惩罚性赔偿900000元，不予支持。对于原告支付的律师费49800元，该收费符合法律规定且有发票证实己交纳，被告亦承诺如违约同意支付该费用，所以原告请求被告支付该款，予以支持。