房产交易与银行贷款——贷款未能下批，能否解除交易？

　　北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一.基本案情

　　原告诉称

　　原告诉称：2015年1月31日，原告与被告签订“天津市房地产经纪服务合同”，被告与案外人赵某二签订“房产交易合同”，被告购买案外人赵某二所有的坐落于天津市XXX号房屋。同时，被告签订“经纪服务费确认书”，承诺于2015年2月1日给付原告经纪服务费20200元。根据合同约定，被告应在2015年2月1日之前向原告支付经纪服务费20200元整。被告一直未予支付。经原告核实被告与案外人赵某二已经私下办理过户手续，请求法院依法判令被告支付原告经纪服务费20200元，及延期支付经纪服务费的滞纳金6666元，共计26866元;

　　被告辩称

　　被告辩称：不同意原告诉请，原告所说的天津市房地产经纪服务合同和服务费确认书确实是被告签署,但是原告没有按合同约定提供居间服务，房源是被告自己在网上找的，与房屋出售方商量好价格等事项后，找的原告提供担保。原告没有提供房屋税费的相关服务，被告与原告口头约定如果税费超过15万元，则合同作废，不超过15万元，则合同生效。原告迟迟没有向被告提供税费的具体数额，双方发生口头争执，另外，在原告处签订房产交易合同时，房屋出售方的代理人并没有提供授权委托书以及房屋出售方的有效身份证明，因此认为合同无效。最后，被告选择了其他中介机构办理过户。原告没有提供相应服务，不应收取相应费用。

　　二.法院查明

　　经审理查明，2015年1月31日，原、被告签订“天津市房地产经纪服务合同”，约定：原告为被告提供的房地产经纪服务包括：1、提供与购买房产相关法律法规、政策、市场行情资讯。2、提供被告意向购买房产的真实信息并促成签订房产交易合同。3、对符合被告基本要求的房产进行产权调查和实地看房。4、指导被告签订房产交易合同。5、协助查验并接收房产、附属设施及家具设备等。6、代办产权过户手续。7、代办贷款手续。经纪服务费按房产交易合同中房屋价款的百分之一支付，支付时间为房产交易合同签订之日起当日内。原告未完成被告委托的经纪服务事项的，被告不向原告支付约定的经纪服务费。同时，被告签署“房地产交易告知书”和“经纪服务费确认书”，对相关内容进行确认，并承诺于2015年2月1日之前向原告支付经纪服务费20200元，未经原告同意而延期付款的，原告有权追索滞纳金，滞纳金按照经纪服务费数额的1‰按日计算。另外，被告与案外人赵某二签订“房产交易合同”，约定：被告购买案外人赵某二所有的坐落于天津市XXX号的房产，成交价为1010000元，被告支付相关税费等。原告的工作人员在上述“房产交易合同”中签字。之后，被告与案外人赵某二通过其他中介公司办理了房产过户手续，亦未向原告支付经纪服务费，故成讼。

　　三.法院判决

　　驳回原告天津市某某房地产经纪有限公司的诉讼请求。

　　四.律师点评

　　根据被告对其本人签“天津市房地产经纪服务合同”、“房地产交易告知书”以及“经纪服务费确认书”的事实未提出异议，因此原、被告双方依法成立居间合同关系，相关约定均是缔约双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力予以认定。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。虽然被告提供的书面证言因形式不合法，但是作为主张已履行合同义务的一方，原告提供的证据不能证明其向被告提供房源信息，因此本院对原告主张的已经向被告报告订立合同的机会不予采信。关于原告是否向被告提供订立合同的媒介服务，被告与案外人赵某二在原告的见证下签订了“房产交易合同”，应视为原告提供了一定的媒介服务。但是，房产交易合同属于不动产买卖合同，除了购买意向外，还需要办理产权过户手续，而且代办产权过户手续属于原告居间服务义务的一部分，对于该项义务原告并未履行，因此原告要求被告全额支付经纪服务费的诉讼请求，不予支持。另外，被告与原告签订相关合同后又通过其他中介公司办理产权过户手续，对于原告未能完全履行居间合同义务，被告存在过错。

　　考虑到原告为被告提供了一定的媒介服务，因此被告应向原告支付居间报酬5000元。关于滞纳金的问题，因原告未能完全履行合同义务亦未举证证明相关损失，虽然被告存在过错，但本院已判令其支付合理费用，故对原告滞纳金的诉讼请求，不予支持。