借名买房案例——借名买房纠纷时,是否根据实际房屋使用者判断房屋所有权归属?

　　一、基本案情

　　原告诉称

　　原告刘某红向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行房屋买卖合同并由被告及第三人配合办理过户手续;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年1月，被告原住房——A房屋，因修建西站快速路西纵联络线立交工程被拆迁，获定向安置房购房指标一套，该安置房坐落在北辰区。经中间人介绍，被告将该购房指标以146600元价格转让给原告。2011年8月26日，被告方带原告与天津市某建设有限公司以被告名义签订《购买定向安置房意向书》，原告向安居公司缴纳购房款479400元，购买了诉争房屋。2011年9月16日，原告以被告名义办理了验房手续，取得房屋钥匙。随后，原告对诉争房屋进行了装修并入住至今。期间，所有的与该房屋有关的物业费、采暖费、水电等等费用，均由原告支付。现在，该房屋已开始办理产权登记手续，但被告违反约定，拒不配合。双方为此发生纠纷，原告无奈诉至法院。

　　被告常某梅辩称，根据原告的诉讼请求，被告方的答辩意见，请求法院驳回原告的三项诉讼请求，时间过程都没有问题，被告也没有答应或承诺，将该争议安置房卖给原告，被告方也没收取原告方转让费146600元，被告在办理购买安置房也是被告自己签署的，与原告无关。

　　第三人然某述称，我方只是作为开发商，因此本案涉诉房屋产权现登记在我方名下，我方对涉诉房屋没有权利要求，本案中第三人没有过失和责任，原被告之间的权利义务关系，我方尊重法庭的判决，现在涉诉房屋可以办理过户，我方尊重法院对涉诉房屋产权归属的判决。

　　二、法院查明

　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的《天津市标准地名证书》、《天津市房屋拆迁补偿安置协议》、《购买定向安置房意向书》、《房屋买卖协议书》、《业主入住验房交接表》、《装修装饰管理服务协议》、《天津市居民住宅供热合同》、《天津市自来水IC卡户表用水协议书》、然某出具的收取479400元房款收据、佳园里站(购气单)、采暖费缴纳凭证、物业费缴纳凭证、水电费缴费凭证、数字电视维护服务费凭证、本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的原告丈夫秦某勇与他人的房屋买卖合同及房屋买卖协议，因与本案无关，本院不予确认。对被告提交的公安部门出具的户口证明，本院对真实性予以确认。被告提交的常某梅本人的自述录像光盘，因常某梅系本案被告，自述内容应属于对被告诉请的抗辩不能直接作为证据使用，故不予作为证据采信。

　　对于第三人然某提交的天津市经济适用房购买合同、购房意向书、原、被告身份证复印件、原告给被告出具的办理入住手续委托书、办理入住通知、经济适用房住房资格证明，原、被告均不持异议，本院予以采信。

　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

　　2011年1月2日，被告常某梅与案外人天津市某某投资发展有限公司签订了《天津市房屋拆迁补偿安置协议》一份，其中甲方(拆迁人)为“天津市某某投资发展有限公司”，乙方(被拆迁人)为“常某梅”，该合同显示，乙方被拆迁房屋坐落在，产别私，房屋用途居住，建筑面积34.87平方米，其中楼房建筑面积34.87平方米。

　　2011年8月26日，被告常某梅与第三人然某签订了《购买定向安置房意向书》，甲方(售房单位)然某，乙方常某梅，约定乙方原被拆迁住址，建筑面积34.87平方米，根据《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，由乙方到甲方购买海洋化工厂定向安置房;甲方根据乙方持有的《天津市房屋拆迁补偿安置协议》，购买A海洋化工厂定向安置房，建筑面积约94平方米，房屋单价约5100元/㎡，房款合计约479400元整;乙方确定购买还迁住房房号后，到甲方一次性交齐房款，交款后由甲方开具交款收据并签订次《购房定向还迁房意向书》;乙方凭交款收据及此《购买定向还迁房意向书》，签订经济适用房买卖合同，经房管局备案后再办理相关进住手续等。甲方处加盖有然某公章，乙方处有常某梅本人签字及加盖印章。

　　2011年底，原、被告双方补签了《房屋买卖协议书》，甲方(售房人)常某梅，乙方(购房人)刘某红，约定甲方自愿将座落于A暖洋家园4-1406号房屋有偿转让给乙方，乙方自愿购买，该房建筑面积94平方米，产别私产;经甲乙双方协商后，房价为626000元人民币，付款方式为现金;经甲乙双方协商将此房款已全部付给甲方，甲方房产证下来后配合乙方办理过户手续，过户费用由乙方全部负责。甲方处由被告之子左强代常某梅签字且有左强本人签字，乙方处有刘某红本人签字，中间人蒋某、刘某本人签字。诉讼中，蒋某、刘某作为证人出庭作证，两人均陈述未见到原、被告交接房款，但均见证签署该协议时“经甲乙双方协商将此房款已全部付给甲方，甲方房产证下来后配合乙方办理过户手续，过户费用由乙方全部负责”该内容已经书写在协议上。

　　三、法院判决

　　另查，庭审中被告认可原告自2011年8月购买诉争房屋后一直居住至今，及原告对诉争房屋进行装修，交纳水电、煤气费用等情况。

　　再查，2019年3月25日，诉争房产在天津市北辰区不动产登记事务中心办理不动产登记，登记在第三人然某名下。庭审中，第三人然某出示了天津市经济适用住房买卖合同(编号：津(2019)北辰区不动产权第1000819号)，显示出卖人(甲方)然某，买受人(乙方)常某梅，房屋建筑面积90.55平方米，价款为461805元，合同生成日期为2019年3月25日等。

　　诉讼中，原、被告双方协商一致，原告补偿被告2万元，原、被告继续履行房屋买卖协议，被告配合原告办理诉争房屋的过户手续，过户所需全部税费由原告刘某红负担，诉讼费由原告负担。

　　四、律师点评

　　律师点评，本案中原、被告事前协商购买原告所有的定向安置房指标，由原告支付全部购房款项，以被告的名义与第三人签订《购房定向还迁房意向书》，将房屋登记在被告名下，事后原、被告又补签房屋买卖协议约定涉诉房屋所有权归被告所有，即双方实际为借名买房关系。原告与被告之间的借名买房协议系双方真实意思表示，本案诉争房屋虽属于经济适用住房，但原、被告之间对于借名买房的约定不违反法律或行政法规的强制性规定，也未违反社会公共利益。原、被告双方对于借名买房的约定应属有效。在诉讼中现，原、被告之间协商一致，原告给付被告2万元，原、被告继续履行房屋买卖协议，被告配合原告办理诉争房屋的过户手续，过户所需全部税费由原告负担，诉讼费由原告负担，本院予以确认。

　　因诉争房产现登记第三人名下，庭审中第三人自述其只是作为开发商进行的初始登记，且对诉争房产办理过户手续没有特殊要求，尊重依法裁判，故第三人应和被告配合原告办理诉争房屋的过户手续。