投资法拍房之法律风险解读

　　法拍房是法院拍卖房产的简称。举个栗子：小A把自有房产抵押给银行借款，但逾期不能还钱。银行为收回贷款，可向法院申请拍卖小A的房子，来偿清他的贷款。这时，小A的房子就成了法拍房。

　　法拍房对购房者有个致命吸引点：法拍房不限购，可直接过户。随着政府对限购管制的进一步加强，法拍房也逐步开始限购了。

　　法拍房的处置流程：法院查封~第三方出房产评估报告~拍卖~交保证金~竞拍~拿成交确认书~交尾款~出司法裁定书~解封~审税~过户~拿产证。

　　对于法拍房不了解的人来说，冒然投资法拍房是有风险的，那么“法拍房”有哪些法律和税务上的风险呢，下面我们给大家分享下买法拍房时的六大风险。

　　一.房屋被占用风险

　　占用可以说是买法拍房最不愿意遇见的风险了。我们投资者辛辛苦苦买来的房产，结果付完全款时，发现房主90岁的老母亲赖在房子里不肯出来。

　　在很多司法环境还不是特别完善的地区，占用问题是比较常见的。

　　不过占用问题并不是不能解决，在该领域有非常成熟的律师团队去根据实际情况解决占用问题。

　　二.房屋长租约风险

　　正常情况下，房子有租约很正常的，但如果一套法拍房有长达20年的租约，那还能买吗?

　　很多人会说“买卖不破租赁”，那当然不能买了。

　　但是专业的律师会告诉您，完全可以买。

　　首先我们要通过专业律师团队了来确认租赁合同是否具有法律效益，并不是法院公示出来这个租赁合同就是生效的哦。

　　如果合同本身有问题，那么律师可以通过合规的法律操作把现有租赁破掉，破掉后自然就可以买了。

　　极端情况，租赁合同是有效，依然可以通过协商赔偿提前让租赁人搬走，而且如果租赁人提出明显不合理的赔偿要求也是不能被满足的。

　　三.税费无法计算风险

　　法拍房的税费很复杂，除了一般买卖二手房都会有的契税、个人所得税等，如果房屋原主是企业，还有可能需要缴纳高昂的增值税和土地增值税。

　　如果是购买二手房，原业主会配合你把与算税费相关的信息告知买房人，但是法拍房由于原业主是债务人，大部分情况个人都无法精确税费，这就有可能导致最终的购房成本远远超过预期。

　　购房者同时还需要了解房产是不是欠了物业费、水电费等等。这也有可能不是一笔小数目。

　　四.无法过户风险

　　一般情况下，产权和过户不会碰到什么麻烦。

　　当然这里面也有个例。

　　之前行业内出现过一次7年无法过户的案例，房子的产权是有俩兄弟共有的，但只有一个兄弟是涉案人员。未涉案的那个兄弟提出异议，他认为房子不能按整体产权拍卖，所以一直没有配合过户。这直接导致竞买人无法过户。

　　还有可能是异地法官在出执行裁定时写了一些房源所在地的税务局并没有记载的信息，导致过户核税时信息对不上，如果双方不能达成一致，那过户也将遥遥无期。

　　五.无法贷款风险

　　买法拍房还有一个重要的问题，那就是资金。很多人默认以为自己可以贷款，结果拍中后银行无法在规定时间放款，导致错过向法院付清全款的时间，最终损失保证金。

　　因此在买法拍房前，购房者必须提前去银行或者其它机构沟通好贷款的事情，一家银行不行，可能还得换好几家银行。

　　很多银行的法拍贷会在年底出现额度不足，所以提前确认好能不能贷款事关重大。

　　六.房屋隐形瑕疵

　　法院在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是拍几张照片和一段视频，对房子潜在的瑕疵并没有做信息纰漏。因此假如房屋存在违建、不合规改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，竞拍者不做调查是不会发现这些风险的。

　　以上就是法拍房的六大主要风险，大家如果是第一次购买，最好寻找专业人士的帮助，做到万无一失，放心竞拍。