案例一:四川广安仁祥房地产开发有限公司、聂文惠商品房销售合同纠纷(2020)川16民终365号广安市中级人民法院
一、案情简介
聂文惠、汤步修与仁祥房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定出卖人应当在2017年6月30日前办理房屋初始登记,如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.01%的违约金。
2015年12月,仁祥房地产公司向聂文惠、汤步修交付了房屋。2018年12月26日,仁祥房地产公司取得了聂文惠、汤步修购买房屋所在楼栋的权属证明,完成了初始登记。2019年5月8日,聂文惠、汤步修取得了购买房屋的不动产权属证书。
二、争议焦点
仁祥房地产公司是否应当支付延迟办理初始登记及转移登记违约金。
三、裁判要点
仁祥房地产公司于2018年12月26日取得涉案房屋所在楼栋权属证明,已构成违约。仁祥公司应当按照合同约定支付延迟初始登记的违约金。
双方没有对办理转移登记的期限及相应违约责任进行专门约定,根据《中华人民共和国合同法》第六十一条推定仁祥房地产公司应当在取得聂文惠、汤步修购买房屋所在楼栋权属证明之日起三个月内为聂文惠、汤步修办理转移登记,逾期视为违约。2019年5月8日仁祥房地产公司才为聂文惠、汤步修办理登记,应当承担逾期办理的违约责任。
四、相关法律依据
A 、《合同法》第114条第二款:“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
B 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
C 、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款:“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”
D 、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。”
3、未约定违约金的
已支付房款总额为基数;按照年利率6%确定违约金。
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基本案情 案由:房屋买卖合同纠纷 原告郑某,女,汉族,1986年3月7日出生,住四川省金堂县。 委托代理人罗学德,四川伦德律师事务所律师。 被告仲某,女,汉族,1963年12月9日出生,住成都市青羊区。 委托代理人仲丽某,女,
基本案情 龙某与江某原是恋爱关系,在恋爱期间,江某出资以龙某的名义在成都市青羊区以按揭的方式购买住房一套。购买案涉房屋后,龙某与江某终止恋爱关系。2018年11月8日,龙某(乙方)与江某(甲方)签订《协议书》,协议内容是:“甲、乙双方
基本案情 当事人左某于2008年1月1日入职**画框经营部(经营者宋某),2015年9月14日**画框经营部注销后,左某被宋某安排至**文化公司工作;2015年11月17日恒*画框经营部成立后,宋某又将左某安排至恒*画框经营部工作;2
基本案情 2018年7月4日,王某与**公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》,对工程地点、工程造价、工程承包方式、工程款支付方式及违约责任等进行了约定。其中工程款支付方式为:合同签订之日第一次付款比例为65%,即208000元,
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