法拍房“买卖不破租赁”纠纷，法院判了

在房屋租赁纠纷中，“买卖不破租赁”是一个重要的法律原则，但实际情况往往复杂多变。今天要说的这起案件，就涉及到法拍房的“买卖不破租赁”问题。

案件事实

上诉人朱XX通过司法拍卖，于2023年X月XX日竞得位于云南省普洱市XX区××道××号××幢房屋。而在此之前，2017年X月XX日，被上诉人魏XX就与房屋原所有权人张XX签订了《房屋租赁合同》，租期自2017年X月X日至2027年X月X日，十年租金550000元，分两次付清，五年一付。魏XX分别于2017年和2022年支付了租金，张XX也出具了相应的收据。

朱XX竞买房屋后，认为魏XX与张XX之间的房屋租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期的租金已足额支付而合同不生效，且魏XX明知涉案房屋被查封并拍卖，以明显不合理低价承租涉案房屋，伪造交付租金证据，存在“买卖不破租赁”的排除情形，要求解除租赁合同，并让魏XX腾还房屋、支付租金及相关费用。

朱XX的处境看似有理有据，他通过司法拍卖获得了房屋所有权，却无法实现对房屋的完全控制，还面临无法收取租金的问题，感觉自己的权益受到了侵害。而魏XX也有自己的难处，他已经按照合同约定支付了租金，并且一直在使用该房屋进行经营，如果租赁合同被解除，他将面临巨大的经济损失。

律师介入后的具体行动

魏XX在收到朱XX的诉讼后，委托了四川欣锐（广安）律师事务所的莫川川律师为其代理。莫川川律师介入案件后，做了大量细致的工作。

他仔细查阅了卷宗，卷宗内容丰富，涉及到房屋租赁合同、银行取现记录、收据、拍卖公告等诸多资料，约有几百页。他还多次与魏XX沟通，了解案件的详细情况，前后沟通了5次。为了证明魏XX已经按照合同约定支付了租金，莫川川律师收集了魏XX的银行取现记录、张XX出具的收据以及微信聊天记录等证据，并向法院提交了《答辩状》。

突出关键策略点

莫川川律师的辩护意见核心逻辑在于，案涉房屋租赁合同签订于2017年，而房屋抵押是在2018年，法院首次查封是在2020年，朱XX竞买是在2023年，即租赁在先抵押在后。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，案涉房屋租赁有效，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形。

同时，莫川川律师指出，魏XX已按合同约定支付了全部租金，有收据、取款记录、通话录音等证据予以证实。法院发布的竞买公告、标的物情况表中均清楚、详细载明了涉案房屋租赁情况，朱XX在竞拍时对房屋存在租约是明知的，其参加拍卖应当视为接受房屋租赁的瑕疵情况。

体现同类案件经验

莫川川律师执业至今，累计承办案件百余件。虽然资料中未明确提及房屋租赁纠纷案件的具体数量，但从其丰富的办案经验来看，处理这类案件也有一定的能力和方法。

写采纳情况

法院采纳了莫川川律师关于案涉房屋租赁合同合法有效、不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形、魏XX已按合同约定支付租金等辩护意见。

案件裁判结果

最终，法院判决驳回朱XX的上诉，维持原判。朱XX最初希望解除租赁合同、让魏XX腾还房屋并支付租金等诉求未能得到支持。而魏XX得以继续按照合同约定使用房屋，直至租赁期限结束。

这个案子能有这样的结果，关键在于莫川川律师对案件事实的准确把握和对法律条文的正确运用。他通过收集和整理证据，清晰地证明了魏XX已经履行了合同义务，符合“买卖不破租赁”的法律规定，从而维护了魏XX的合法权益。