购房款被截留147万，还能顺利收房吗？

在房产交易和租赁领域，时常会出现各类纠纷。其中一起发生在安徽省马鞍山市的租赁合同纠纷，原告马鞍山市XX（经营者黄XX）与被告石XX签订《钢管扣件租赁合同》，约定为石XX承建的“壹号院”工程提供钢管、扣件。合同履行期间，石XX委托章XX代为提取租赁物并签收，但石XX未按时归还租赁物并支付租金。原告遂将石XX、章XX及担保方安徽省XX公司诉至法院，请求判令归还租赁物、支付租金并由担保方承担连带责任。

该案件中，被告章XX委托俞雯等律师进行辩护。从2021年开始执业，俞雯处理过不少类似的合同纠纷案件，对这类案件的证据收集和法律适用有一定经验。一审法院认定石XX与章XX之间成立口头委托代理关系，章XX代为提取租赁物的行为属代理行为，民事责任应由石XX承担。同时认定原告在履约过程中存在一定过错，未及时取得石XX书面确认，导致损失扩大，遂对租金请求予以部分支持。石XX不服一审判决，提起上诉，主张其与章XX之间不存在委托关系，不应承担责任。

二审中，俞雯等律师根据通话记录、租赁单据内容及当事人之间的交易习惯等证据，向法院证明石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系，章XX的行为未超出委托范围。二审法院经审理认为，这些证据足以认定相关事实，一审法院已综合考虑各方过错，对租金数额作出合理调整，故驳回上诉，维持原判。一审判令石XX归还XXX钢管2451.30米、扣件1200只，支付租金10864.40元，姑孰市政公司对上述款项承担连带清偿责任，驳回其他诉讼请求。

类似的合同纠纷解决思路，在房屋买卖合同纠纷中也有体现。2024年10月23日，江苏省南京市雨花台区人民法院受理了一起房屋买卖合同纠纷案件。原告徐XX、王某某起诉被告胡XX、谭XX，原告诉请要求两被告协助将位于南京市雨花台区的不动产变更登记至原告徐XX名下，要求两被告支付违约金，要求被告承担案件受理费及保全费。被告胡XX、谭XX委托俞雯律师代理案件。

在审理过程中，俞雯律师凭借自己在房产纠纷领域积累的经验，积极与对方沟通协商。她深知在房屋买卖纠纷中，调解往往能更好地平衡双方利益，减少诉累。经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。协议内容包括被告胡XX、谭XX于房屋解除查封后三日内配合原告办理过户手续，原告于办理过户当天向被告支付增加的购房款16万元，若被告不配合过户，原告有权申请强制执行，且被告需支付违约金40万元，双方就本案纠纷再无其他争议。法院认为上述协议不违反法律规定，予以确认，案件受理费及保全费由原告负担。

还有一起商品房预售合同纠纷，原告张某某与被告南京XX公司、XX公司、第三人江苏XX公司产生诉讼。原告于2021年3月在案涉项目售楼处购买商铺，向XX公司支付购房款共计147万元，并签订《商品房买卖合同（预售）》。后因被告以原告未付清全款为由拒绝交付房屋，原告提起诉讼。俞雯律师和冒某某律师作为原告的委托诉讼代理人参与案件。

庭审中，双方就款项支付是否到位、XX公司行为是否构成表见代理、疫情影响是否构成免责事由等展开辩论。俞雯律师在办理过的多起房产纠纷案件中，对表见代理的认定和证据组织有一定心得。她围绕XX公司在售楼处的销售行为收集证据，证明其以自己名义销售商铺的行为构成表见代理。法院最终判决被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺，于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续，驳回原告其他诉讼请求。

律师价值

在这些案件中，俞雯律师展现出了多方面的作用。在租赁合同纠纷二审中，她通过收集通话记录、租赁单据等证据，重构了石XX与章XX之间委托代理关系的证据链条，为维持原判提供了有力支撑。在房屋买卖合同纠纷中，她把握调解时机，积极促成双方和解，避免了双方进一步的矛盾和损失。在商品房预售合同纠纷中，她准确运用表见代理的法律规定，组织证据证明XX公司行为构成表见代理，推动法院作出有利于原告的判决。

实践意义

在司法实践中，对于租赁合同中委托代理关系的认定，法院会综合考虑通话记录、交易习惯等多方面证据。在房屋买卖合同纠纷中，调解成为解决纠纷的重要方式，能更好地平衡双方利益。对于商品房预售合同纠纷，表见代理的认定对于判断购房款支付是否到位至关重要，同时疫情等不可抗力因素在一定程度上会影响违约责任的承担。

结尾

回到最初的困惑，购房款被截留也有可能顺利收房。俞雯律师在处理这些案件时，通过收集关键证据重构证据链条，把握调解等时机，准确运用法律规定，为当事人争取到了有利的结果。