八年逾期交房难题，法院按约定支持违约金

对于购房者来说，满心欢喜买下房子，却遭遇开发商逾期交房，这无疑是一件闹心的事。尤其是遇到那种公司被吊销、法定代表人失联的开发商，维权之路更是充满艰辛。今天要讲述的这起案件，就涉及这样的困境。

2016年3月26日、4月12日，原告张X与被告屏南XX公司先后签订了两份《商品房买卖合同(预售)》，购买了位于屏南县城南XX某号的两套房产，总购房款为人民币XXX元。合同中明确约定，出卖人（被告）应当在2016年9月15日前向买受人（原告）交付符合约定条件的商品房，若逾期交付，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

合同签订后，原告张X按约定全额支付了购房款，并于2016年6月21日办理了不动产预告登记。然而，被告却未在约定期限内交付房屋。此后多年，被告始终未履行交房义务。到了2020年3月31日，被告因成立后无正当理由超过6个月未开业或被吊销营业执照。2024年3月6日，原告向被告发出《催促函》，要求交付商品房并支付违约金。被告于同年3月10日签收回执，备注称因公司经营困难，暂时无法交付商品房，也无力支付违约金。截至起诉时，被告仍未交付案涉房屋。

在这种情况下，原告张X找到了福建福宁律师事务所的冯从福律师。冯从福律师毕业于厦门大学法学院，自2014年开始执业至今，已有多年的从业经验。他深耕福建宁德，专注于刑事辩护、合同纠纷、交通事故、房地产与建设工程纠纷等领域，执业以来办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。同时，他还担任宁德市律师协会常务理事、宁德市律师协会律师执业权益保障委员会主任等多项社会职务，是宁德本地极具公信力的法律专家，还获得过福建电视台《律师在现场》维权律师称号。

冯从福律师接手案件后，深知这起案件的难度。被告已处于失联、吊销状态，诉讼的主要障碍在于送达和执行风险。但他凭借着丰富的经验和专业的能力，制定了详细的代理策略。首先，他全面固定合同、付款凭证、预告登记证明、催告函及被告签收回执等证据，形成了完整的证据链。在被告缺席审判的不利条件下，他充分论证合同效力及违约金计算的合同依据。

在庭审过程中，冯从福律师条理清晰地向法庭阐述了案件的情况。他指出，原、被告签订的两份《商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。被告至今未向原告交付房屋，已构成违约，应当承担逾期交房违约责任。关于违约金计算期间，合同约定“自交付期限届满之日起至实际交付之日止”，但因案涉房屋目前仍未交付，法院仅支持从2016年9月16日起按日万分之二标准计算至本判决生效之日止。判决生效之后的违约金尚未实际产生，原告可待实际产生后另行起诉。

最终，法院采纳了冯从福律师的观点，判决被告应于判决生效之日起十五日内向原告支付以总购房款XXX元为基数、从2016年9月16日起按日万分之二标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；驳回原告关于“计算至实际交付之日”的其他诉讼请求。

冯从福律师在这起案件中取得了显著的成果。在证据组织与缺席审判应对方面，通过清晰、完整的证据链条，成功使法院全面采信原告主张，按合同约定日万分之二标准支持违约金。在违约金计算期间的处理上，尽管法院未支持“至实际交付日”，但判决明确违约金计算至“判决生效之日”，避免了因房屋长期无法交付导致违约金无限期悬而未决的问题，同时保留原告就判决生效后继续发生的违约损失另行起诉的权利，实现了阶段性胜诉。此外，他还在判决后及时向当事人提示执行申请期限（二年）及被告可能无财产的风险，并建议在判决生效后尽快申请强制执行，争取参与分配或查找被告其他财产线索。而且，法院判决案件受理费及公告费合计33972元全部由被告负担，最大程度降低了原告的维权成本。

冯从福律师一直秉持着“敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、明法律之公”的执业理念。在这起案件中，他用专业和责任为原告张X维护了合法权益，也再次证明了他在房地产与建设工程纠纷领域的专业能力和丰富经验。他的努力和付出，让当事人在维权之路上看到了希望，也为更多面临类似困境的购房者提供了有力的法律支持。