房屋租赁遇纠纷，租金与违约金该咋判？

案情背景

原告A公司与被告马X、B公司产生了房屋租赁合同纠纷。被告马X是B公司的唯一股东。A公司将房屋出租给马X，马X起初按约支付了首年租金，但后来出现租金拖欠情况。合同到期后双方未续签，马X以B公司名义继续使用房屋。A公司将二被告诉至法院，要求他们连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。而被告辩称，因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

核心争议点及拆解

第一，合同到期后未续签，租金该如何计算？

法院查明：法院经审理查明，原告与马X在2019年4月签订了商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马X按约支付首年租金341425元，尚欠合同期内租金409711元。合同到期后双方未续签，马X以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月，原告已制定案涉房屋后续市场租赁价格。

双方主张：原告主张按照合同约定以及后续市场租赁价格，要求被告支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元。被告辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，不应该按照原告要求支付这么多租金。

法院认定：法院认为，案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。承租人应按约定支付租金，法院依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金，与合同期内欠付租金合计支持789467元。

第二，马X是否要对B公司的债务承担连带责任？

法院查明：马X系B公司唯一股东，且马X未举证证明其财产与B公司财产相互独立。

双方主张：原告主张马X作为B公司唯一股东，应对B公司债务承担连带责任。被告马X未提出有效抗辩理由。

法院认定：法院认为，马X作为B公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，根据相关法律规定，应对公司债务承担连带责任。

第三，原告主张的违约金是否应得到支持？

法院查明：原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同。

双方主张：原告主张被告应支付违约金197451.80元。被告辩称原告未及时催缴租金，不应支付违约金。

法院认定：法院认为，原告未举证证明其曾向被告主张租金及续签合同，所以对其违约金诉求不予支持。

整体判决结果

法院判决被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。在房屋租赁中，合同到期后如果继续使用房屋，最好及时续签合同，明确租金等各项条款，避免产生纠纷。房东要及时催缴租金，并保留好催缴的证据，这样在主张违约金等权益时更有保障。租客遇到经营困难等情况，也应及时与房东沟通，协商解决方案。

结尾

这起房屋租赁合同纠纷案件，法院最终根据事实和法律，判决被告支付租金但未支持原告的违约金诉求。代理这个案子的，是内蒙古策度律师事务所的鲁春雷律师。执业至今，鲁春雷律师累计承办案件已逾166件，其中成功办理经济纠纷相关案件98余件。正是这些实战积累，让他在本案中能够准确把握案件的关键，为当事人提供有效的法律帮助。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。