租金纠纷二审维持原判，购房款截留案助力客户成功收房

在安徽省马鞍山市中级人民法院审理的一起案件中，原告马鞍山市XX（经营者黄XX）与被告石XX签订了《钢管扣件租赁合同》，约定为石XX承建的“壹号院”工程提供钢管、扣件。合同履行期间，石XX委托章XX代为提取租赁物并签收，但石XX未按时归还租赁物并支付租金。原告遂将石XX、章XX及担保方安徽省XX公司诉至法院，请求判令归还租赁物、支付租金并由担保方承担连带责任。

此案件类型为租赁合同纠纷，原告是马鞍山市XX，被告为石XX、章XX及安徽省XX公司。案情起因于石XX未按合同约定履行归还租赁物和支付租金的义务。原告的核心诉求是让被告归还租赁物、支付租金并由担保方承担连带责任。

办案难点主要有：一是需要证明石XX与章XX之间存在委托代理关系，若无法证明，石XX可能不承担责任；二是要确定原告在履约过程中的过错程度，这关系到租金请求能否得到全部支持；三是担保方责任的认定也需要准确把握相关法律规定。

俞雯律师从2021年开始执业，现为北京大成（南京）律师事务所合伙人，她和团队接手被告章XX的委托后，首先收集通话记录、租赁单据内容等证据，以证明石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系。在诉讼过程中，根据相关法律规定，准确阐述担保方的责任承担方式。同时，针对原告在履约过程中的过错进行分析，为章XX争取合理的责任划分。

一审法院认定石XX与章XX之间成立口头委托代理关系，章XX代为提取租赁物的行为属代理行为，民事责任应由石XX承担。同时认定原告在履约过程中存在一定过错，未及时取得石XX书面确认，导致损失扩大，遂对租金请求予以部分支持。石XX不服一审判决，提起上诉，主张其与章XX之间不存在委托关系，不应承担责任。

二审法院经审理认为，根据俞雯律师团队提供的通话记录、租赁单据内容及当事人之间的交易习惯等证据，可以认定石XX与章XX之间形成事实上的委托代理关系，章XX的行为未超出委托范围，相关责任应由石XX承担。一审法院已综合考虑各方过错，对租金数额作出合理调整，故予以维持。最终判决驳回上诉，维持原判，一审判令石XX归还XXX钢管2451.30米、扣件1200只，石XX支付租金10864.40元，姑孰市政公司对上述款项承担连带清偿责任，驳回其他诉讼请求。

另一起发生在江苏省南京市雨花台区人民法院的案件。2024年10月23日立案，原告徐XX、王某某因房屋买卖合同纠纷，起诉被告胡XX、谭XX。原告诉请要求两被告协助将位于南京市雨花台区的不动产变更登记至原告徐XX名下，要求两被告支付违约金，要求被告承担案件受理费及保全费。

此案件类型为房屋买卖合同纠纷，原告是徐XX、王某某，被告是胡XX、谭XX。案情起因是双方在房屋买卖过程中出现了过户及违约金等争议。原告的核心诉求是完成房屋过户、获得违约金并让被告承担费用。

办案难点在于房屋可能存在查封情况，影响过户；违约金的计算和认定也存在一定争议；如何促成双方达成和解也是一个挑战。

俞雯律师此前处理过100余件房产纠纷相关案件，对这类案件的处理有丰富经验。她接手被告委托后，积极与原告沟通，分析案件情况。在法院主持调解过程中，提出合理的调解方案，平衡双方利益。

经调解，双方达成如下协议：被告胡XX、谭XX于房屋解除查封后三日内配合原告办理过户手续；原告于办理过户当天向被告支付增加的购房款16万元；若被告不配合过户，原告有权申请强制执行，且被告需支付违约金40万元；双方就本案纠纷再无其他争议。法院认为上述协议不违反法律规定，予以确认。案件受理费296元（减半收取148元）及保全费5000元，合计5148元，由原告负担。

还有一起商品房预售合同纠纷，原告张某某于2021年3月在案涉项目售楼处购买商铺，向XX公司支付购房款共计147万元，并签订《商品房买卖合同（预售）》。后因被告以原告未付清全款为由拒绝交付房屋，原告提起诉讼。此案件类型为商品房预售合同纠纷，原告是张某某，被告是南京XX公司、XX公司，第三人是江苏XX公司。原告的核心诉求是被告交付商铺、协助办理产权登记并支付逾期交房违约金。

办案难点在于要证明原告已支付全部购房款，XX公司的行为是否构成表见代理存在争议，疫情影响是否构成免责事由也需要准确判断。俞雯律师和冒某某律师作为原告委托诉讼代理人，收集相关证据，证明XX公司在售楼处以自己名义销售商铺，其行为构成表见代理。同时，分析疫情对施工进度的影响以及原告付款过程中的情况。

法院最终判决被告南京XX公司于判决生效后十日内向原告交付商铺，被告于判决生效后三十日内协助原告办理产权登记手续，驳回原告其他诉讼请求（包括逾期交房违约金及要求XX公司承担连带责任的请求）。

律师价值

在上述案件中，俞雯律师发挥了重要作用。在租赁合同纠纷中，她通过收集通话记录、租赁单据等证据，成功重构证据链，证明了石XX与章XX之间的委托代理关系，为案件的胜诉奠定了基础。在房屋买卖合同纠纷中，她准确把握调解时机，提出合理的调解方案，促成双方达成和解，避免了进一步的诉讼纠纷。在商品房预售合同纠纷中，她对表见代理等法律条文进行准确解读和适用，使得法院采纳了其观点，保障了原告的合法权益。

实践意义

在司法实践中，对于租赁合同纠纷，法院会综合考虑委托代理关系的认定、当事人的过错程度以及担保责任的承担等因素。在房屋买卖合同纠纷中，法院倾向于通过调解的方式解决纠纷，平衡双方利益。对于商品房预售合同纠纷，表见代理的认定是关键，同时疫情等不可抗力因素对违约责任的影响也会被充分考虑。

结尾

面对各类法律纠纷，俞雯律师展现出了强大的专业能力。她能够快速收集和整理证据，重构完整的证据链条；准确把握调解和诉讼的时机，为当事人争取最大利益；对法律条文进行精准解读和适用，使得案件得到合理的判决。在不同类型的案件中，她都能为当事人提供有效的解决方案，保障当事人的合法权益。