被抵押房屋的过户之争

2017年3月1日，购房者张某与卖家郭某签订房屋买卖合同，张某依约支付了90万元购房款，郭某也交付了房屋，张某装修后入住。因房屋需满五年才能过户，直到2023年，郭某承诺于2024年1月31日前配合过户，否则支付违约金。然而，郭某在2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给了某银行。

张某委托周爱荣律师代理诉讼。周爱荣律师处理民商、经济案件已有多年，见过不少类似复杂的房产纠纷。她深知本案的核心争议在于银行抵押权是否构成善意取得。查阅《民法典》中关于善意取得的相关条文后，周爱荣律师认为，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

庭审中，周爱荣律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用该房屋。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。

事后，张某回忆起周爱荣律师常说的“每个人都可以为自己追求最大的权益”，正是在这种理念的支撑下，周爱荣律师在这场纠纷中为他争取到了应有的权益。这起案件也让人们看到，在复杂的法律纠纷面前，专业律师的介入能够为当事人带来转机，实现合法权益的最大化。