商品房逾期交房，购房者权益如何保障？

刘书涛律师执业超16年，累计承办民商事、刑事、建工等各类案件近千件。在此次案件中，吴先生与大连某公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连长兴岛的一套房屋，总价325815元。吴先生依约支付了首付款75815元，并通过住房公积金贷款支付了25万元。然而，该公司未能在2012年9月30日前交房，且未按补充协议和承诺书履行义务。吴先生一直依约还款，而开发商却在2012年停止施工，房屋交付遥遥无期。于是，吴先生委托辽宁宪义律师事务所刘书涛律师代理此案，请求法院解除合同，要求开发商返还首付款、已偿还的贷款本息、支付违约金，并赔偿相关费用，同时解除与公积金管理中心的抵押借款合同，由开发商承担剩余贷款的还款责任。

开发商辩称不同意解除合同，要求继续履行，认为违约金过高，请求调整。公积金管理中心表示，需吴先生一次性偿清欠款，并同意解除抵押借款合同，开发商对此承担连带保证责任，同时在还清借款前，中心对抵押房屋享有优先受偿权。

法院经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，开发商逾期交房构成违约，吴先生有权解除合同。合同解除后，开发商应返还购房首付款及吴先生已偿还的贷款本息。关于违约金，原合同约定过高，法院调整为按已付购房款的同期贷款利率计算损失，并承担30%的违约金。对于吴先生支付的契税、代办费等，需在相关部门确定返还金额后，再就剩余部分主张赔偿。最终，法院判决解除商品房买卖合同和抵押借款合同，开发商返还相应款项、支付违约金，并承担剩余贷款的还款责任等相关义务。

在该案件的处理中，体现了刘书涛律师丰富的办案经验和专业能力。他准确把握案件核心，依据相关法律法规为当事人争取合法权益。根据《合同X》规定，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在此案中，开发商逾期交房属违约行为，购房者有权依法解除合同并要求赔偿损失。

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