商品房认购后违约，定金退还诉求被驳回

在蒋梅律师代理的一起某公司商品房预约合同纠纷案中，2024年3月25日，原告李某与被告某公司签订《某小区认购书》，认购了某小区的房屋，并交纳购房定金2万元。认购书约定项目封顶后签订正式合同，同时规定若原告签订认购书后要求退房则视为违约，无权要求返还定金。2024年8月10日，原告以实地查看时发现房屋层高明显不足、空间压抑，不符合居住使用需求为由，通过微信告知被告销售人员要求退房，被告销售人员回复定金无法退还。此后项目顺利封顶，但原告拒绝签订正式合同，双方协商无果后原告起诉，请求判令被告退还定金2万元并支付资金占用费。

本案的核心争议焦点在于是否存在符合法律及司法解释规定的定金退还事由，即原告拒绝签订合同是否属于不可归责于当事人双方的事由，或者被告是否存在违约行为导致合同目的无法实现。原告主张房屋层高不足，但未能提供证据证明房屋层高不符合国家规划设计标准，无法证明未能订立本约合同系被告一方原因所致。被告某公司委托桂林市全州县蒋梅律师出庭应诉。蒋梅律师答辩指出，双方定金合同关系合法有效，原告系因个人及家庭主观原因单方违约。案涉房屋规划设计均经主管部门审批，符合国家标准，原告所谓“层高不足”纯属主观感受，且认购书已明确约定退房不退定金，原告应受该条款约束。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，法院经审理认为，原、被告签订的认购书及交付定金的行为，构成预约合同法律关系。原告主张房屋层高不足却无证据证实，不能证明是被告一方原因导致未能订立合同，不符合定金退还的法定事由。原告拒绝签订正式合同，不履行预约合同义务，致使合同目的无法实现，其要求退还定金的诉求缺乏事实和法律依据。最终，法院依法判决驳回原告李某的全部诉讼请求，本案受理费及保全费由原告负担。

蒋梅律师在本案中展现了专业的法律素养和出色的庭审应对能力。在策略制定上，她准确界定双方为预约合同关系，围绕“定金罚则”与“单方违约”核心构建抗辩逻辑。在证据组织与庭审表现方面，她指出原告“层高不足”的主张缺乏依据，将原告的“主观感受”与“法定质量缺陷”区分开来，还通过梳理微信聊天记录，还原了原告因自身原因违约的真相，维护了某公司的合法权益。

该裁判规则适用于类似的商品房预约合同纠纷案件。当双方签订预约合同并交付定金后，若一方以房屋质量等问题要求退还定金，需提供充分证据证明对方存在违约行为导致合同目的无法实现，否则可能被认定为单方违约，定金不予退还。此裁判规则在类似案件中具有重要的参考价值，它为法院判断是否适用定金罚则提供了明确的思路，有助于厘清双方的责任和义务，维护合同的稳定性和公平性。