南京房屋买卖合同纠纷追款难点解析

在南京的房地产市场中，房屋买卖合同纠纷时有发生，其中卖方追讨剩余房款的案件较为常见且复杂。这类纠纷涉及多方利益，涵盖实际买受人的认定、担保责任的承担以及夫妻共同债务的判定等多个法律问题。

在南京执业的周爱荣律师，深耕房屋买卖合同纠纷领域多年。在其代理的一起房屋买卖合同纠纷案件中，原告王X于2025年委托被告张X出售名下四套房屋，约定净得总房款222万元，超出部分归中介所有。然而，房屋过户后，原告仅收到35万元房款，剩余187万元一直未付。2025年3月13日，中介张X出具《担保协议》，承诺在2025年3月31日前如未收到房款，由其承担剩余房款的给付责任。最终因催讨无果，原告诉至法院。

该律师为原告梳理出清晰的证据链，以证明实际买受人。虽然部分房屋网签合同签约方为案外人朱X，但通过2025年3月17日补签的《房屋中介买卖契约》、微信聊天记录及原告陈述等证据，证明实际买受人系温甲，成功突破“网签名义人”障碍，使法院判令温甲承担全部四套房屋的价款给付义务。

同时，该律师充分利用中介张X出具的《担保协议》，此协议符合连带责任保证的特征，法院据此判令张X对未付房款187万元承担连带清偿责任，并在承担责任后有权向温甲追偿。不过在夫妻共同债务主张方面，法院以合同仅有温甲签字、房屋登记在温甲个人名下且原告未能举证该债务用于夫妻共同生活或经营为由，驳回了对郑X的诉请。但这一结果避免了因追加被告不当导致的程序拖延，且主要债权已由温甲和张X双重保障，不影响实际受偿。最终法院判决温甲支付房款187万元及利息，张X承担连带清偿责任，并驳回对郑X的诉讼请求。

从这起案件可以看出，在房屋买卖合同纠纷中，证据的收集和整理至关重要。卖方要善于利用各种证据，如合同、聊天记录、担保协议等，锁定真实债务人。对于中介方出具的担保协议，若内容明确，可成为追偿的有力武器。而在主张夫妻共同债务时，需有充分证据证明债务用于夫妻共同生活或经营，否则可能面临诉请被驳回的风险。

周爱荣律师处理此类案件的经验为当事人在房屋买卖合同纠纷追款中提供了宝贵的借鉴。在面对复杂的法律问题时，专业律师的介入能够更好地维护当事人的合法权益，帮助其在纠纷中争取有利结果。