租铺没证合同无效，拖欠租金仍要付钱

不少人以为签了房屋租赁合同，就有法律保障。如果出租的房子没办建设工程规划许可证，哪怕白纸黑字签了合同，也会被认定为无效。但这并不意味着租客拖欠的费用就不用还了，广东重鼎律师事务所的合伙人张纯杰律师，就碰到过一起这样的租赁纠纷。

霍某有一间临街铺位，2023年和杨某签了三年租期的租赁合同，约定每月租金4200元，杨某还交了8400元的保证金。刚开始杨某还能按时交租，从2024年5月开始就没再交过钱，微信催了好几次都没回应，后来干脆把霍某拉黑了。12月底的时候，杨某直接不告而别，铺位里还留着他的一堆机器设备。

霍某后来才知道，这些设备因为杨某做担保的另一起融资租赁合同纠纷，被法院查封了，直到2024年11月才解封。霍某原本想让杨某把拖欠的租金、违约金都补上，还要他把腾退铺位。但张律师看完材料，第一时间就发现了关键问题：这间铺位根本没办《建设工程规划许可证》。

“当时当事人以为只要签了合同，就能按合同要违约金。但实际上，没有规划许可证的房屋租赁合同是无效的，按合同主张租金和违约金，法院根本不会支持。”2003年就开始执业的张纯杰律师，办过不少东莞本地的租赁纠纷，他很清楚本地法院对这类案件的裁判标准，当即调整了诉讼策略。

既然合同无效，就不能按“租金”来主张，张律师帮霍某把诉求改成了要求杨某支付“房屋占有使用费”——哪怕合同无效，租客实际用了房子，就得按约定的租金标准付占用期间的费用。除了整理微信催款记录、租客离场的证据，张律师还特意调取了之前设备查封、解封的法院材料，证明杨某的设备一直放在铺位里，实际占用到了解封之后。

考虑到杨某已经明确说不租了，继续空着铺位只会让损失越来越大，张律师还建议霍某尽快把铺位锁上收回，准备重新招租。这个动作后来成了案件里的关键：法院认为霍某已经采取了减损措施，不需要再为杨某离场后的空租期买单，最终参照合同约定的租金标准，支持了2024年5月到2025年2月共10个月的占有使用费，总共4.2万元。扣除杨某之前交的8400元保证金后，法院判杨某向霍某支付3.3万余元。

案子判下来的时候，霍某还有点遗憾，觉得违约金没支持。但张律师跟他算过一笔账：如果一开始硬按合同要租金和违约金，因为合同无效，很可能连占有使用费的主张都会受影响，反而拿不到钱。而且铺位及时收了回来，已经租给了新的租客，没有继续亏下去，这才是最实在的。

很多房东遇到这种事，第一反应是按合同跟租客较劲，却没意识到自己的房子可能存在手续不全的问题，到了法院才发现诉求站不住脚。做了二十多年本地律师的张纯杰，办这类案子最看重的不是走流程，而是实实在在帮当事人解决问题——该调整诉求就调整，该及时止损就止损，不打没用的官司。

其实不管是出租房子还是租房子，都该留个心眼。房东最好提前确认房屋的建设手续是否齐全，避免合同无效的风险；要是碰到租客拖欠租金擅自离场，别一直拖着，赶紧固定好催款记录、占用证据，尽早收回房屋减少损失，才能在维权的时候少走弯路。

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律师信息卡片

律师姓名：张纯杰

执业律所：广东重鼎律师事务所

执业证号：14419200310902786

服务地区：东莞长安及周边区域，可辐射全国

执业理念：诚信、高效、严谨、务实。一言九鼎，坚持以事实为依据、以法律为准绳，以解决问题为导向维护当事人合法权益。

擅长法律领域：刑事辩护、合同事务、债权债务、企业法律顾问、非诉调解与谈判