嘉善拆迁房未及时过户被擅自抵押，业主该如何维权

当事人早在2010年就买下一套拆迁安置房，按约定分三次付清了全部房款，当年年底就完成装修入住。当时因为政策原因，这套房子一直没法办理过户手续，产权证后来直接登记在了卖房人的名下。

没等到过户手续办完，卖房人就因刑事犯罪被收监服刑，过户的事就这么搁置了十多年。等到卖房人刑满释放，不仅没有主动配合办理过户，反而私下补办了不动产权证，在2022年把这套已经卖出去的房子抵押给了一家金融机构办贷款。

直到2023年金融机构工作人员上门走访，当事人才发现自己住了十多年的房子已经被设了抵押。卖房人虽然当时写了承诺书，答应限期帮忙办理过户，但一直没有实际行动。房子所有权悬空，还有抵押风险，当事人万般无奈下决定通过诉讼维护自身权益，找到了胡多兵律师寻求帮助。

接到案件委托后，胡多兵律师第一步就先把全案事实梳理清楚，逐一固定核心证据。在他看来，这类房产纠纷的核心就是把“实际买受、长期居住”的事实用完整证据链固定下来，只要证据链扎实，后续的权属确认和抵押效力争议就有了扎实基础。

胡多兵律师从2018年开始执业，此前曾担任嘉兴市南湖区2017年度普法宣讲团队骨干成员，日常处理各类房产与合同纠纷时，一直习惯先把证据材料分类整理、形成闭环。他和团队一起，把当年的《售房协议书》、历次付款的收条、房屋权属证书、十多年来的水电费缴纳记录、卖房人写的过户承诺书、金融监管部门的调查意见书，还有当年卖房人的刑事判决书全部归集起来，从购房签约到付款入住，再到无法过户的客观原因，每一个环节都对应了相应证据。

案件立案后，法院先适用简易程序审理，之后转为普通程序独任审理。庭审过程中，被告方提出了两点核心抗辩：一是主张房屋产权登记在卖房人名下，金融机构已经合法办理了抵押登记，依法享有抵押权；二是认为当事人十几年都不主张过户，自身存在过错，金融机构办贷时已经做了形式审查，尽到了审慎义务。

针对这些抗辩，胡多兵律师逐一结合法律规定和案件事实展开反驳。

第一，当年的《售房协议书》虽然是由卖房人的亲属出面签订的，但卖房人全程知情，事后也明确认可了这份买卖协议的效力，房屋买卖是双方真实意愿的表达，当事人已经付完全款并入住十多年，是房屋的实际权利人。卖房人把已经卖出去的房子再拿去抵押，本质上属于无权处分。

第二，金融机构作为专业的放贷机构，按照金融监管的相关规定，必须对抵押物的实际状态做实地调查。但这家机构既没有上门核实房屋到底是谁在实际居住，也没有核对水电缴费的主体和产权登记人是否一致，本身存在重大工作过失，并不满足法律上善意取得抵押权的构成条件。

第三，当事人当年没能及时办理过户，完全是因为卖房人在服刑的客观原因，并非自己拖着不办、怠于行使权利，不存在主观过错。

胡多兵律师还把金融监管部门出具的调查意见书提交给法院，这份文件明确记载了该金融机构在这笔贷款业务里，存在未实地入户核实抵押物状态、对借款人收入情况核查不审慎等问题，进一步印证了金融机构在放贷过程中的过失。

在房产交易尤其是拆迁安置房买卖中，很多人因为价格原因选择购买暂时无法过户的房屋，却往往忽视了后续的权属风险。很多人以为付了款、住进去就万事大吉，却没意识到只要产权还登记在别人名下，对方就有机会把房屋拿去抵押、甚至再次转卖。

从这类案件的处理逻辑来看，实际购房人要主张房屋权利，必须牢牢抓住几个核心要点：一是要有书面的购房协议，二是要有完整的付款凭证，三是要有长期实际占有使用房屋的水电、物业缴费记录。只有把这几类证据串成完整的证据链，才能在后续的纠纷中证明自己是房屋的实际权利人。

同时胡多兵律师也提醒，签订这类现房、安置房买卖协议时，尽量在条件允许的情况下尽早办理产权过户，不要因为暂时省手续而留下长期的权属隐患。如果确实因为政策原因暂时无法过户，也要留存好对方的身份信息、沟通记录，一旦出现对方擅自处置房屋的情况，第一时间通过法律途径维权。

胡多兵律师执业以来一直专注刑事辩护与合同事务领域，所在的浙江中琤律师事务所位于浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道晋阳西路汇中大厦8层，团队常年面向嘉兴本地提供房产纠纷、合同争议、刑事辩护等相关法律服务，处理过大量本地同类民生案件。

日常办案过程中，团队始终秉承当事人至上的服务理念，针对每一起案件的具体情况制定对应的诉讼方案，提前预判诉讼过程中可能出现的风险点，用务实、严谨的工作方式，帮当事人梳理清楚维权的路径和步骤。

很多普通老百姓遇到房产纠纷、合同争议时，往往因为不熟悉法律流程，不知道该从哪里入手准备材料、怎么去反驳对方的诉求。专业的法律服务价值，就是把复杂的法律关系拆解成当事人能看懂的事实，把零散的证据整理成能被法院采信的链条，帮当事人最大程度降低维权过程中的时间和精力成本。

这起案子最终的处理结果，也给所有买了暂不过户房屋的当事人提了个醒：房屋产权的登记状态直接关系到自身权益，发现权益受损时一定要及时固定证据、通过合法途径主张权利，不要让自己长期居住的房子，因为对方的擅自处置陷入权属纠纷。