开发商隐瞒抵押售房致合同目的落空的责任认定

购房者与本地某房地产开发企业经磋商后，签订商品房定购协议，明确约定房屋坐落位置、定金缴纳标准、首付款支付节点及后续正式商品房买卖合同的签订时限。购房者依约足额支付2万元定金与25万余元首付款后，在出卖人提供的未加盖公章的制式合同上签字，却始终未收到加盖有效印鉴的正式文本，多次通过通讯渠道催促办理网签、贷款手续均被推诿。购房者后续核实得知，案涉房屋在双方订立定购协议前已处于抵押登记状态，出卖人在售房全程未履行如实告知义务，交涉后出卖人出具书面承诺书，承诺限期解除抵押并办理后续交易手续，但直至承诺期限届满仍未完成解押操作。数年后案涉房屋因出卖人其他债务纠纷被司法查封并进入拍卖处置程序，购房者此前提出的执行异议被裁定驳回，取得房屋所有权的合同目的已完全不可能实现，至此交易僵局彻底形成。

本案核心争议集中在三个层面：一是未加盖出卖人公章的纸质合同是否已成立生效，双方的权利义务基础应如何认定；二是出卖人事前隐瞒抵押事实、事后逾期未兑现解押承诺，是否已构成根本违约，购房者是否享有法定单方解除权；三是长期资金占用期间的损失计算标准，在双倍定金赔付仍不足以覆盖实际损失的情况下，能否突破常规LPR标准主张更高额的违约赔偿。此外出卖人庭审中还提出抗辩，主张系购房者因后续房价下行恶意拒绝签约，自身不存在任何违约行为。

乐迪律师接到当事人委托后，依托湖北忠三（黄石）律师事务所民商事纠纷团队的办案支持，结合自身此前深耕民商事合同纠纷积累的实务经验，第一时间开展全维度证据梳理与补强工作：不仅将定购协议、两笔款项的支付凭证完整归集，还逐页提取双方数年的通讯聊天记录，还原购房者多次主动催促签约、推进交易的全部过程，直接推翻出卖人关于购房者不愿签约的抗辩主张，同时将出卖人此前出具的承诺解押的书面文件作为核心违约直接证据，结合此前执行异议阶段取得的司法裁定书，完整构建出“出卖人故意隐瞒抵押事实-逾期未履行解押义务-房屋最终被查封拍卖致合同目的落空”的完整证据链。考虑到本案时间跨度长达五年，法律规范已发生修订，乐迪律师凭借自身对现行商品房买卖司法解释的精准掌握，及时调整原有的诉讼主张逻辑，摒弃已废止的旧司法解释中惩罚性赔偿条款的适用思路，转而以民法典合同编中根本违约解除、违约损失填平的规则为核心，主张在双倍定金仍不足以覆盖当事人长期资金占用损失的情况下，参照最高人民法院关于买卖合同纠纷的相关指导规则，按LPR的1.5倍核算资金占用利息，最大限度填补当事人的实际损失。

审理法院经全案核查后，完全采纳了代理方的核心论证意见，认定案涉未加盖出卖人公章的商品房买卖合同尚未依法成立，双方的权利义务应当以合法有效的商品房定购协议作为基础；出卖人在售前刻意隐瞒房屋抵押状态，后续长期未完成解押，最终导致房屋被处置、购房者无法取得房屋所有权，已构成根本违约，支持购房者行使法定解除权，以起诉状副本送达出卖人之日作为合同解除的时间节点；同时鉴于出卖人无偿占用购房资金时间跨度长达数年，双倍返还定金仍不足以覆盖购房者的资金成本损失，最终判令出卖人全额退还25万余元购房款与2万元定金，自出卖人承诺的解押期限届满次日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期LPR的1.5倍计付资金占用利息至款项实际清偿之日止，全面覆盖购房者的核心财产权益。

从本案的裁判规则延伸来看，在商品房定购阶段遭遇出卖人隐瞒抵押、恶意拖延交易的情形时，购房者无需因未取得正式网签合同就丧失救济路径，只要定购协议具备核心交易要素、房款已实际支付，即可基于根本违约的法定规则主张解除合同。作为黄石市司法局劳动纠纷和婚姻家事专委、同时持有企业一级人力资源管理师资质的乐迪律师结合多年民商事纠纷办理经验指出，此类长期逾期的合同违约案件中，当事人无需固守定金罚则的单一索赔路径，若能举证证实实际损失明显高于定金赔付金额的，可结合合同性质参照最高人民法院关于逾期付款损失的相关裁判口径，主张合理的上浮计息标准，既符合民法典违约损失填平的基本原则，也能通过多元化停纷止争的思路，尽可能降低当事人的时间成本与诉累，实现合法权益的最大化维护。