代理涉外房产继承助境外当事人实现遗产实物分割

202X年，定居境外的美籍华人委托周红笑律师处理其涉北京房产的继承纠纷：对方以常年与被继承人共同居住、我方当事人未尽赡养义务为由，主张独占两套全部房产。最终法院采纳代理意见，打破“共同居住即可独占遗产”的主张，支持我方当事人实物分得303号房屋，以合理折价款完成遗产分割，当事人的合法继承权益得到充分保障。

涉案两名当事人为同胞兄弟，哥哥为长期定居境外的外籍身份，弟弟常年在北京与母亲共同居住。早年父亲离世时，兄弟二人均通过书面形式明确放弃父亲名下房产的继承份额，母亲据此取得北京同小区两套涉案房屋的完整产权。数年后母亲未留遗嘱离世，两兄弟就两套房产分割产生争议，诉至属地人民法院。

诉讼过程中，弟弟当庭提出两项核心抗辩：一是哥哥长期定居海外，几乎未对被继承人尽赡养义务，还私自取走被继承人大额存款；二是自身常年与母亲共同居住，承担全部赡养照料责任，两套房产应当全部判归自己所有。随后法院委托第三方评估机构对两套房屋开展市场价值司法鉴定，本案以合议庭公开开庭方式进行审理。

哥哥作为境外当事人，身处异地取证不便，又因外籍身份和长期定居海外的客观情况，在继承诉讼中处于明显被动地位，最终委托周红笑律师作为一审阶段的委托诉讼代理人。

接手案件时，多重现实障碍直接摆在面前：

首先是法律适用层面的涉外争议，本案属于典型的涉外法定继承纠纷，需要先明确准据法适用规则，避免因法律适用偏差影响当事人的继承资格认定；

其次是事实层面的证据争议，双方对赡养义务的履行情况各执一词，被告手中持有的多年共同居住的客观证据，已形成对我方当事人的先天不利推定，若直接抗辩“尽到赡养义务”，缺少完整证据链支撑；

第三是历史遗留事实认定风险，早年兄弟二人放弃父亲遗产的书面材料年代久远，证据原件调取存在难度，一旦该行为的法律效力无法确认，母亲取得两套房屋完整产权的前提就会动摇，后续继承分配更无从谈起；

最后是当事人的核心诉求落地难题，两套房屋市场价值相近但居住品质有差异，我方当事人的核心目标并非超额多分，而是要拿到指定的303号房屋实现实物分割，并非接受简单的按份共有或折算补偿。

周红笑律师第一时间启动全流程事实梳理：先是赴不动产登记部门调取两套房屋的完整产权档案，找到当年兄弟二人签署的放弃继承公证原始文书，固定母亲取得房屋完整产权的合法依据；随后逐一梳理当事人留存的跨境赡养转账记录、回国探望的交通凭证、邻居及亲友的证人证言，搭建起我方当事人虽定居境外但仍持续履行赡养义务的完整证据链条。

庭审过程中，周红笑律师并未陷入“谁尽赡养义务更多”的细碎争执，而是确立三层清晰的代理逻辑：第一，依据涉外民事关系法律适用规则，不动产法定继承直接适用不动产所在地即我国法律，境外自然人作为第一顺序继承人的法定继承资格不受定居状态影响；第二，当庭明确提出“共同居住不等同于尽主要赡养义务”的核心抗辩观点，指出仅凭借居住事实直接剥夺其他继承人全部继承份额，没有法律依据，赡养义务的评判应当结合经济供养、精神陪伴等多个维度综合判定；第三，围绕遗产分割“有利于生活、不损害遗产效用”的法定原则，结合两套房屋的实际使用现状，向合议庭提出实物分割的具体方案，申请按照司法鉴定的评估结果核算房屋差价。

法院经审理后全面采纳周红笑律师的代理意见，作出一审判决：确认303号房屋归我方境外当事人所有，202号房屋归被告所有；由取得价值较高房产的我方当事人向被告支付房屋折价款450600元；房产评估鉴定费23840元、案件受理费22800元由双方各负担一半。被告主张独占全部遗产的诉求未获法院支持，仅基于多年共同居住的事实获得适当多分的倾斜处理，我方当事人的核心实物分割诉求完全落地。

本案裁判结论仅针对个案，不代表同类案件均可获得相同结果。

周红笑律师结合一线代理经验指出，当前涉外房产继承类案件中，境外继承人的合法权益保障往往存在多重现实误区：不少当事人默认“长期在国外生活就等于未尽赡养义务”，甚至被直接剥夺继承资格，这一认知明显不符合继承类法律的裁判导向。赡养义务的评判绝非单一维度的事实认定，不能仅凭“共同居住”就直接判定某一继承人独占全部遗产，也不能仅凭定居境外的客观状态直接否定继承权利。

法律服务的核心是在现有证据框架内，依托法律规则为当事人争取合法范围内的最优处置方案，所有代理动作都不能突破法律底线，也无法为缺乏事实与法律依据的诉求提供兜底支持。对于涉及多套房产的继承纠纷，提前申请司法评估固定房屋市场价值，能为实物分割方案落地提供扎实的裁判参考，避免后续执行环节产生新的争议。

周红笑律师目前为北京市安衡律师事务所主任，执业证号11101200111415272，办公地址位于北京市东城区崇文门外大街11号新成文化大厦B座618，始终秉持以法律的智慧服务人、以法律的知识帮助人的执业理念。