在建工程抵押权与消费者谁优先？

一、在建工程抵押权与消费者谁优先？

消费者优先；取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持:对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。由此可见如购房人支付了全部价款后者发部分价款，其基于购房合同实际履行所获得之权利可以对抗抵押权人的抵押权。

二、在建工程抵押需要哪些条件？

1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《民法典》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《民法典》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。

3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。

4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。

三、在建工程抵押可能存在的风险有哪些？

1、在建工程合法性风险。

根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构(一般是银行)，贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

2、价值确定风险。

在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

3、合同风险。

建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：

(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号;

(2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;

(3)已投入在建工程的工程款;

(4)施工进度及工程竣工日期;

(5)已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。

综合上面所说的，债务人与银行签订有抵押合同，而又于买受人签订有购房合同，那么一般购房合同都会优先于抵押合同，在向法院起诉时法院都会支持买受人的起诉请求，其目的性也是为了更好的保障到消费者的合法权益，这都是有合法依据的。