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婚前共同买房离婚时怎么分

最新修订 | 2024-09-14

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专家导读夫妻双方婚前共同出资购买房屋，婚后共同还贷，并且房屋产权也登记在了双方名下，这种情况，在离婚时依据夫妻共同财产进行分割。1.若婚姻存续时间以及共同生活时间长，且双方出资均等，则一般采用均等分割的标准。2.若婚姻关系存续时间相对较长，但购房时一方出资较大。则需先从分割房产时房屋的市值中扣除双方婚前出资的部分，剩余财产再进行均等分割。等等。

一，房产证登记在一方名下

夫妻双方婚前共同出资购买房屋，并于婚前取得房产证且房产证登记在一方名下。一般情况下，认定房产归属时的直观依据就是房产证上所登记的名字。

但这并不是认定房产归属的唯一证据。如果未登记方能够提供如下证据，房产也会被认定为夫妻共同财产进行分割：

1.证明自己在婚前为购买房屋履行了出资义务;

2.证明自己婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下出资的。

二，房产证登记在双方名下

夫妻双方婚前共同出资购买房屋，婚后共同还贷，并且房屋产权也登记在了双方名下，这种情况，在离婚时依据夫妻共同财产进行分割。

在诉讼中，根据婚姻存续时间、出资比例、还贷情况大致有如下三种处理方式：

1.若婚姻存续时间以及共同生活时间长，且双方出资均等，则一般采用均等分割的标准。

2.若婚姻关系存续时间相对较长，但购房时一方出资较大。则需先从分割房产时房屋的市值中扣除双方婚前出资的部分，剩余财产再进行均等分割。

3.若婚姻关系存续时间相对较短，则会按照购房时双方的出资比例进行分割。

三，离婚时，未取得房产证

因某些原因，导致夫妻双方婚前出资购买的房屋至离婚时还未能取得房产证的情况，可根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释(一)》第七十七条的规定进行处理，即离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

夫妻离婚时，对于家庭房屋的归属，也成为夫妻财产分割的主战场。就离婚中所涉及到的房产类型，可根据房屋购买时间，分为婚前购房和婚后购房。如根据婚前购房出资来源，又可将婚前购房细分为婚前一人出资购房、婚前双方出资购房和婚前父母出资购房三类。离婚时，对于婚前所购房屋，夫妻双方可进行协议处理。如双方不能就房屋分割协商一致，就需要通过向法院起诉进行分割。

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[律师回复] 解答如下, 第八章关于按份共有与共同共有的规定，只是在第96条关于共有物的管理，第100条关于共有物的分割这两个问题上，没有区分共有的不同形态而做出共通的规定，而在其他问题上，都对按份共有与共同共有设置了不同的规则。不仅如此，《物权法》中关于共同共有的规定，绝大多数都非常笼统、抽象。例如第95条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第98条规定，共同共有人对共有物的管理费用以及其他负担，共同负担;第102条规定，共同共有人对于共有的不动产或者动产产生的债务，在对内关系上，共同享有债权、承担债务。这些规定只限于指出“共同”而已，它们要得到具体的适用，在很大程度上取决于导致共同共有现象产生的，存在于共有人之间的“共同关系”，而我国民商事法律所规定的共同关系的类型和法律结构，各不相同。这就导致，基于不同的共同关系而形成的共同共有，其“共同”的法律内涵其实区别甚大。举例来说，在采用法定的夫妻共同财产制的婚姻关系存续期间积累的财产，属于夫妻双方共同共有。根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻二人是在一种完全平等(均等)的意义上，“共同”享有这些财产。但如果是两个自然人组成合伙，并且双方的出资份额并不均等，一方出资是另外一方的两倍，那么在这种情况下形成的合伙财产，虽然在抽象的层面上也由合伙人“共同”享有，但合伙人对合伙财产的“共同享有”，与上面提到的夫妻对婚后财产的“共同享有”，其内涵是不同的。在合伙的情形中，合伙人不同的出资份额，将在很大程度上影响合伙人的利润分配、亏损负担和费用负担等。[1]这表明，《物权法》第95条、第98条和第102条关于共同共有的规定，必须要结合其他法律关于共同关系的具体类型的法律规定，才可以得到实际的适用。既然如此，是否可以断言《物权法》所采用的这种将按份共有与共同共有综合起来予以规定的体例，是一种完全失败的做法在笔者看来，这样的结论过于绝对。问题的关键在于，必须合理地界定《物权法》关于共同共有的规定的适用范围。对比《物权法》立法过程中前后不同版本的草案中关于共有的规定，可以发现一个重要的变化：最后正式通过的法律文本，对共有制度的调整范围的表述与先前的表述存在差别。在最初的草案中，有这样的界定：“共有是指两个以上的单位、个人对一项财产共同享有所有权。”[2]这样的界定毫无疑问来自于《民法通则》第78条的规定。但是，在最后几次草案审议稿以及最终的立法文本中，这样的表述被抛弃了，取而代之的是“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有”(《物权法》第93条).前后相比，最重要的变化是，先前将共有的客体界定为“财产”，最后立法上则将共有的客体限定于不动产与动产，也就是“物”。如果说在《民法通则》的时代，由于意识形态的考虑，不采用物的概念，而采用财产的概念，因此在条文表述上是用财产还是物，并没有实际区别，但在20多年后，在理论和实务上已经将“物”的概念与“财产”的概念严格区分的情况下，[3]立法上关于共有的界定，弃先前的“财产”而选用“物”，这决不是偶然的。《物权法》第93条的规范目的，就是将这一法律中关于共有规范的适用范围限定于物权。这种限定的目的，在一方面是为了与《物权法》设定的调整范围相吻合。《物权法》在第1条、第2条明确规定，该法主要是规范“物”的归属和利用而产生的民事关系。在另外一个方面，该条将不属于物权领域的权利共同现象，排除在自己的适用范围之外。基于对第93条的这一理解，就可以界定《物权法》中关于共同共有的规定，与其他民事法律中所规定的，基于共同关系而产生的财产共同现象之间的关系。如果两个以上的当事人基于法律的规定，或者约定，形成一个共同关系，例如家庭共同体、夫妻共同体、合伙共同体、继承人共同体等，构成这个共同体的财产的，可能包括各种性质的权利，所有权、他物权、知识产权、债权、股权等，这些权利都将受到形成和维持该共同体存续的，其成员之间的法律上的共同关系的约束，而成为这个共同体的所有成员的“共同财产”。[4]但需要注意的是，用严格的法律术语来表述，这些成员并不针对这些财产，形成一种共同共有的关系。这是因为，根据《物权法》第93条的界定，共有的客体只能是所有权，以及用益物权与担保物权(在准用的意义上，根据《物权法》第105条)。只有共同关系人的形成的共同财产中包括了物权的时候，针对这些物权，参与共同关系的成员之间才形成为《物权法》所调整的“共同共有”关系。因此，《物权法》中关于共同共有的规定，并不构成调整基于共同关系而产生的共同财产现象的一般性的法律，毋宁说，它只涉及共同财产中与物权有关的问题。具体来说，《物权法》中关于共同共有的规定，只调整夫妻共同财产、合伙人的共同财产、家庭共同财产、数个继承人共同继承遗产的问题中，涉及物权的内容。对于属于共同财产中的其他类型的权利共同现象，例如共同债权，则由债法上的相应的制度去规范。[5]与《物权法》的这一界定联系，先前的一些法律条文中相应的表述，都有必要进行限制性的解释。例如，《担保法》司法解释第54条有这样的表述：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”该条规定中提到的处于按份共有或者共同共有之下的“财产”，应该就是“物”。同样的，《婚姻法》司法解释(一)，第15条规定：“被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。”这里所提到的“按共同共有处理”，应该理解为是“视为共同财产”，只是对共同财产中的物，在当事人之间成立“共同共有”。