房屋抵押权的效力怎么认定

最新修订 | 2024-03-01
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专家导读 我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和房屋抵押权的效力怎么认定相关的法律规定。
房屋抵押权的效力怎么认定

一、房屋抵押权的效力怎么认定

房屋抵押权的效力认定是:房屋进行抵押必须签订书面的抵押担保合同,及时到房管局办理抵押登记抵押合同自登记之日起生效,未经登记的抵押合同成立但不发生法律效力

民法典》第三百九十四条

担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

第四百零二条

以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

二、抵押权是债权和物权的什么

抵押权属于物权,抵押权属于担保物权。所谓债权是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利。

抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产,在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。

《民法典》第三百九十四条

为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

三、转让抵押房屋合同的效力是什么

转让缔约房屋合同的效力认定是:如果买受人认为出卖人未告知存在抵押,有显失公平、重大误解欺诈胁迫或乘人之危等情形的,合同效力属于可撤销合同。依据合同自由和诚信原则,房屋抵押权存续期间,出卖人未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买卖合同的效力,也不影响房屋抵押权。

《民法典》第四百零六条

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

通过上述文章中的内容,相信大家已经对房屋抵押权的效力怎么认定问题有了一定的了解,建议大家可以多多了解一些这方面相关的法律知识,才可以在遇到法律问题的时候可以运用法律的武器来保护自己的合法权益。针对上述文章中的问题,如果您还有不清楚需要了解的地方,可以直接点击下方“立即咨询”按钮和律师进行在线沟通。

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房屋抵押权的效力怎么认定
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房屋抵押合同的效力认定
房屋抵押合同的效力具有从属性,当主合同即债权合同无效时,抵押合同也无效。因此,签订抵押合同时需要明确主合同的效力。
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合同事务
房屋抵押权怎样认定效力
[律师回复] 您好,针对您的房屋抵押权怎样认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权如何认定效力
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
房屋抵押权怎么认定效力
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根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
房屋抵押权能怎么认定效力
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根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权如何认定效力
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋抵押权如何认定效力进行了解答,希望能解答您的问题。
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房屋抵押权应该如何认定效力
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权应该怎么认定效力
[律师回复] 您好,针对您的房屋抵押权应该怎么认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权怎样认定效力
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对房屋抵押权怎样认定效力进行了解答,希望能解答您的问题。
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房屋抵押超期抵押还有法律效力吗
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 律师解答:必须办理解除抵押不会自动失效相关法律知识:盲目采取房地合并抵押产生的后果这种做法显然只是掩盖了矛盾,而不是解决了矛盾一方面,土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变;另一方面,法律不是为此现实提供解决办法,而是不顾这一现实,采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法,这就造成了制度内部的逻辑紊乱随着新建房屋的不断增多,随着房屋流转的日益频繁,中国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重,尤其是在中国房地分别登记的情况下,再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果1)、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位,对交易安全造成危害房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行,导致了土地使用权抵押后,地上房屋随之抵押;其后,房屋所有权抵押的,其范围内的土地使用权也随之抵押由于两次抵押是在不同的登记机关办理的,都属于第一顺位的抵押登记但是,二者实际上又是重复的————这段说明是错误的,实践中房与地的抵押是有先后顺序的:必须先房屋抵押完毕拿到权利证明以后,才能据此提交资料到国土资源局进行土地的抵押登记,顺位也是相对应的(看到这处,所以给予一些补充,供讨论)2)、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后,在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款根据《担保法》第三十五条的规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分但是,房屋抵押时,其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值,因此,在土地使用权部分是重复抵押的,这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定3)、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下,仍然强行规定房地合并抵押的做法,大大限制了当事人的意志自由,削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用,不利于当事人合理的安排自己的交易生活,分配自己的交易风险众所周知,抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的,抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务,和债务的内容,尤其和债务人支付的利息等是密切相关的担保物的价值越高,债权人的风险越小,主债务人承担的代价相应越小
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房屋抵押权如何判定效力
[律师回复] 对于房屋抵押权如何判定效力这个问题,解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下:
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”依照此规定,房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中,利息一般分为法定利息和约定利息。对此,德国法认为约定利息属于担保范围,而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定,照此理解,约定利息应当属于担保范围。关于违约金,人们对其属于担保范围并无疑义,但问题是,我国《合同法》将违约金定性为补偿性,且事先允许进行约定。有鉴于此,该法第114条允许根据实际的损失予以变更,若低于实际损失,可以请求增加,其担保范围应为实际损失,若高于实际损失,可以请求适当减少,至于减少多少为适当,法律尚无规定,有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金,抵押权人可以主张物上代位权,但该赔偿金一旦与其他财产混合,因失去特定性,抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定,抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿,抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期,抵押权人应当申请财产保全。当然,也有权要求抵押人提供新的抵押担保,其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理,房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时,主物的所有权转移寸,从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物,其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是,下列情况除外:一是从物在抵押权成立前已与主物相分离,并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然,已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分,而不应划人从物范围。至于从权利,是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利,如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属,在抵押权实现前,鉴于发挥抵押物的效用,抵押人有权使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后,抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产,抵押权人享有优先受偿权,因而房屋所生孳息归由抵押权,以满足其债权。对此,依《担保法》第47条规定,从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是,根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神,在房屋抵押权实现过程巾,虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖,但房屋抵押权效力不及于新增房屋,抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为:未经通知,转训:抵押房屋行为无效,正如《担保法》第49条规定:“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的,转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的,抵押权人有权要求抵押人提供相应担保,不提供担保的,不得转让抵押房屋;因转讣:抵押房屋所得价款,抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存,超过债权部分归抵押人所有,不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值,各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权,我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定:“抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同,因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的,不过关于登记时间问题似乎语焉不详,建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”可见,该条不反对对同一房屋设定多个抵押权,只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言,这对于发挥房屋的交换价值是有害的,只要当事人自愿担当风险,法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形,房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿,但根据相关法律可知,为了实现社会正义,房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告之承租人,原租赁合同继续有效。”可见,已经出租的房屋是可以设定抵押权的,抵押人将出租的房屋抵押的,应当书面告知承租人,成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过,抵押人是否履行书面告知义务,并不影响原租赁合同的效力,对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系,因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定,抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时,抵押权人有选择权保护自身利益,既可寻求债权保护方法,也可选择物权保护方法。
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房屋抵押权的效力怎么认定?
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。1、房屋抵押权的对内效力1、房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定:“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。2、房屋抵押权的对外效力1、房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。
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房产纠纷
您好,别人欠了我20万,所以我与他达成合意,他把房子拿来抵押,但是当时没去办理抵押登记,想咨询一下,房屋抵押合同的法律效力如何,如果没办理抵押登记有效力吗?
[律师回复] 你好,你所关心的房屋抵押合同的法律效力和没办理登记的法律效力如何,依据《合同法》第25条、第44条及《担保法》第41条的规定,抵押合同在当事人就抵押事项达成合意时成立,但并不立即生效。只有待到办理抵押登记时,合同方生效。生效,体现了法律对抵押双方合意的认可。登记这种物权公示手段作为抵押合同的生效要件,也体现了法律对第三人的保护力度和法律的价值取向。
《合同法》第44条“依法成立的合同,自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时,依照其规定。”而《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定,法定抵押合同应自办理抵押登记之日起生效。如此规定所直接带来的一个问题就是,当债务人或第三人提供财产并与债权人签定抵押合同之后却又拒绝协助债权人办理抵押登记时,债权人不能依据合同要求对方履行登记义务。因为根据《担保法》的规定,抵押合同未登记还没有生效,当然也不能依合同要求对方履行义务。显然,这对债权人是不公平的。虽然债权人还可以通过追究对方缔约过失责任以弥补损失。但通过追究缔约过失责任,债权人得到的充其量只是主张赔偿损失的债的保护(提供抵押人为其他第三人时),甚至连债的保护都得不到(提供抵押人为债务人时);倘若依据合同生效来处理,债权人则可以要求对方依合同履行协助登记之义务,从而实现抵押权,得到物权之保护。显然,后者于债权人更有利,也更符合公平、合理的理念。
综上,可知若没办理抵押登记,则房屋抵押合同不具有法律效力,因此为保护你的合法利益,你应该想办法让对方办理抵押登记。
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房屋抵押权的效力怎么认定?
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和房屋抵押权的效力怎么认定?相关的法律规定。
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债权债务
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