已抵押房产的出售合同有效吗

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。<br/>正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。<br/> 所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。<br/>《中华人民共和国合同法》第六十八条<br/> 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： <br/>（一）经营状况严重恶化； <br/>（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； <br/>（三）丧失商业信誉； <br/>（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] 抵押合同的生效是从双方签订抵押合同时起，合同生效。如果一方违约，违约方要承担违约责任。抵押权的设立是从抵押合同在登记部门登记后，开始设立抵押权。<br/>正常情况下是，抵押合同生效在前，抵押权设立在后。不存在抵押合同生效和抵押权设立同时的情况。如果抵押合同生效，而未去登记，债务人将抵押物又抵押给了第三人，并办理了登记，此时的抵押权归第三人，债权人可以依据抵押合同向债务人主张赔偿。如果抵押合同无效，而抵押权又设立了，那么又牵扯到登记部门的违规，如果登记部门在没有过错的情况下，债权人直接主张债务人进行赔偿就可以。<br/> 所以一般情况下，抵押合同无效，抵押权也是不生效的。<br/>《中华人民共和国合同法》第六十八条<br/> 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： <br/>（一）经营状况严重恶化； <br/>（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； <br/>（三）丧失商业信誉； <br/>（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

[律师回复] <br/>一、预售商品房抵押有何法律效力<br/>（一）对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。<br/>（二）预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产开发商所有，购房人只享有“所有权之期待权”，所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的，由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任，但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制，抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。<br/>（三）预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。<br/>二、预售商品房抵押权怎么实现

[律师回复] 买了已经抵押的房子咋办由于缺乏相应资质或者信誉不佳，很多购房者购买了开发商已经抵押的房子，面对这种开发商违约行为怎么处理开发商出售已抵押的房子咋赔请看下面的案例。开发商借口不办房产证原来房子早已抵押彭先生与某房地产公司签订商品房预售合同，交齐了所有的款项，并于年底拿到房屋钥匙。随后不久，他们一家人便住进了新家。小区的配套设施和物业的服务都让彭先生一家非常满意，但搬入新居后近一年的时间内，彭先生曾几次找开发商要求办理房产证，但他们始终以各种借口推脱。由于当时签合同时没有对房产证的交付时间作出明确的约定，所以彭先生只能无限期的等待。后来一次偶然的机会，彭先生就此事询问有关部门，得到的结果让彭先生大吃一惊。原来他所购买的房子早已在出售之前就被该房地产公司抵押给银行作二期项目开发，在其清偿贷款之前，业主根本拿不到房产证。另外由于二期开发所占土地由于审批存在问题现已停工，这就意味着一期业主取得房产证是遥遥无期。业主无奈请律师律师建议两条路面对这种情况，彭先生咨询了律师寻求维权办法。律师在询问了详细的情况之后给出了两个建议：<br/>（一）彭先生及其他业主可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。在您咨询的上述事件中，该房地产公司在与业主签订合同时，并没有将该房产已抵押给银行的事实告知，这一事实直接影响业主权益的实现。可见，该房地产公司的隐瞒行为已构成欺诈，彭先生可以以此为由向人民提讼申请撤销合同，要求退房。<br/>（二）就所遭受的损失要求房地产公司赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任：<br/>1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；<br/>2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；<br/>3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”如前所述，房地产公司向业主隐瞒了该房屋己抵押的法律事实，根据上述规定，业主不仅可以要求房地产公司返还您已付的购房款及利息，赔偿因此造成的损失，还可以要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法律建议及相关法律规定购买抵押房后能否要求退房在此提醒广大购房者，在购房时不仅要看“五证”是否齐全，还必须认真查看开发商提供的土地使用权证的其他项权利一栏有无抵押记录，维护自己的合法权益。房产证是房屋所有权的凭证，所以在房地产买卖合同中一定要附上交付房产证期限的条款。如发现房地产公司、开发商或销售商有欺诈行为时，必须自知道之日起或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则对合同的撤销权就会自动丧失。相关法律包括《中华人民共和国合同法》第五十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容。

[律师回复] <br/>一、预售商品房抵押有何法律效力<br/>（一）对抵押权标的物的效力范围根据民法原理及《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定，预售商品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物连同房屋占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等作为该房屋的附属物属于抵押标的物的范围之内，预售商品房的从物，如杂物间，随同主物一起列入抵押范围。但在预售商品房范围内新增加的房屋及预售商品房的天然孳息不属于抵押物范围之列。因土地使用权与地上房屋、建筑物的关联性，该房屋占用范围内的土地使用权一并抵押，但如果作抵押的预售商品房处于划拨土地，则该房屋占用范围内的土地使用权不在抵押范围之列，并且无论该商品房是否处于划拨土地，作抵押的预售商品房的地下采矿权不属于抵押范围。<br/>（二）预售商品房抵押对当事人的效力预售商品房抵押对当事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果。表现为当事人的权利和义务关系。预售商品房抵押法律关系的内容比较复杂，它包括银行与购房人之间、购房人与预售人之间、预售人与银行之间三方面的权利义务关系。作为抵押权人的银行有按合同约定按时提供贷款的义务，在抵押人不履行义务时，享有对作为抵押的预售商品房依法拍卖、变卖，就所得价款优先受偿的权利，作为抵押人的购房人负有按合同约定的还款方式及计划还本付息的义务，预售人负有按约定交付预售商品房及瑕疵担保责任。由于预售商品房是一种特殊的期货，在房屋交付使用前，所有权属房地产开发商所有，购房人只享有“所有权之期待权”，所以在工程峻工验收前楼宇遭毁损的，由预售人承担风险责任。这似乎加重了预售人的责任，但却是合理的。因为房地产开发的整个过程基本由开发商所控制，抵押人和抵押权人并未参与工程与任何一个过程，所以在抵押期间抵押物的毁损由预售人承担责任可以促使其尽职尽责，使抵押合同的实现获得一定的保障。预售商品房在抵押期间竣工的，预售人应按规定为预购人办理房产登记和过户手续，将《房屋所有权证》和《土地使用权证》交给预购人收执。抵押人领取房地产权属证书后，须重新与抵押权人办理房屋抵押登记手续。在抵押期间，预售人不得将已作抵押的预售商品房再出售转让或设定抵押，不得擅自提高房价以及实施其他损害预购人合法权益的行为。对于迟延交货及标的物质量瑕疵等应在规定的期限内向预购人说明。<br/>（三）预售商品房抵押的排他性与绝对性预售商品房设定抵押权后，只要主债务未得到清偿，无论抵押物位于何处，流于何人之手，抵押权人均可以对抗第三人包括物的新所有人，这就是预售商品抵押的排他性与绝对性。其理论依据是物权优于债权，法定权利优于意定权利，所以房屋抵押权优于房屋交付请求权。<br/>二、预售商品房抵押权怎么实现