请求法院诉前查封房屋合理吗

最新修订 | 2024-06-06
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专家导读 向法院申请诉讼前对房屋进行查封是合法的。债权人可在起诉前或后向法院申请财产保全,冻结和查封债务人的财产。如债务人故意不履行还款义务,可能涉嫌拒不执行判决罪。法院可采取多种措施,包括限制出境、公开披露不履行义务信息等,确保债权人权益得到保护。
请求法院诉前查封房屋合理吗

一、请求法院诉前查封房屋合理吗

对于那些未能偿还借款的债权人们而言,他们同样有权收集并保留相关的证明材料,然后将案件提交至被告所在地的相应的人民法院进行审理,并依据现行法律法规发起民事诉讼程序,以期有效地保护自身的合法权益不受侵害。

如若债务人尚有其他可供执行的财产,债权人们可以选择在提起诉讼之前或之后,向人民法院提出财产保全的申请,从而冻结和查封债务人的相关资产。

当债务人具备清偿债务的能力,但却故意拒绝履行还款义务时,他们甚至可能面临涉嫌拒不执行判决罪的指控。

在这种情况下,如果情节严重,债务人甚至可能会被人民法院判处刑事处罚

此外,如果被执行人未能履行法律文书所确定的义务,人民法院有权对其实施或者通知有关单位协助采取限制出境、在征信系统中记录、通过媒体公开披露其不履行义务的信息等多种措施,以及其他法律规定的其他必要手段。

民法典》第五百四十五条

债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人,但是有下列情形之一的除外:

(一)根据债权性质不得转让;

(二)按照当事人约定不得转让;

(三)依照法律规定不得转让。

当事人约定非金钱债权不得转让的,不得对抗善意第三人。

当事人约定金钱债权不得转让的,不得对抗第三人。

第五百四十六条

债权人转让债权,未通知债务人的,该转让对债务人不发生效力。

债权转让的通知不得撤销,但是经受让人同意的除外。

第五百四十七条

债权人转让债权的,受让人取得与债权有关的从权利,但是该从权利专属于债权人自身的除外。

受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。

二、请求法院解除合同有没有诉讼时效

请求法院解除合同有诉讼时效方面的限制,诉讼时效为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“请求法院诉前查封房屋合理吗”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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1、财产保全,也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时,在作出判决前为防止当事人(被告)转移、隐匿、变卖财产,依职权对财产作出的保护措施,以保证将来判决生效后能得到顺利执行。具体措施一般有查封、扣押、冻结。财产保全一般由当事人(原告)申请,由人民法院审查决定是否采取财产保全措施。对当事人(原告)没有提出申请的,但争议的财产可能有毁损、灭失或其他危险的,法院可依职权采取保全措施。
  
2、法律依据:
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房产纠纷
法院查封房屋怎么办?房屋被查封,怎样处理?
[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 一、查封房子被保全后如何处理 查封房产是指,对被执行人因继承、判决或者强制执行取得,但尚未办理变更登记的土地使用权的查封,国土资源行政主管部门依照执行查封的人民提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等,先办理变更登记手续后,再行办理查封登记。房子被查封,是因为有未履行的判决或者其他强制执行文书所确定的义务。不仅可以查封,而且还可以采取拍卖、变卖等方式将房子处理,以履行生效法律文书。如果想解除查封,需要按通知履行生效法律文书所确定的义务。否则,不会解除查封。 二、诉讼财产保全的条件 第一,须当事人提出申请。《民事诉讼法》 第一百条规定,人民对于可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行的案件,可以根据对方当事人的申请,作出财产保全的裁定。第一百零一条规定,利害关系人因情况紧急,不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在前向人民申请采取财产保全措施。当然,特殊情况下,当事人没有提出申请的,人民在必要时也可以裁定采取财产保全措施。 第二,申请人须提供担保。《民事诉讼法》第一百条规定,人民采取财产保全措施,可以责令申请人提供担保;申请人不提供担保的,驳回申请。第一百零一条规定,申请人应当提供担保,不提供担保的,驳回申请。 第三,财产保全的目的,是为了防止其合法权益受到难以弥补的损害或者避免可能因当事人一方的行为或者其他原因,使判决不能执行或者难以执行。 第四,保全财产的范围,仅限于请求的范围,或者与本案有关的财物。《民事诉讼法》第一百零二条规定:财产保全限于请求的范围,或者与本案有关的财物。 三、查封房产需要何种手续 依照现行相关法律的规定,一般是在提起财产保全或者强制执行的程序时,人民将有可能会对房产查封。手续如下: (1)会向国土房产部门发出《协助执行通知书》以及附带的法律文书; (2)办案人员向国土房产部门出示工作证,并根据下列的不同情形办理查封手续: A、被查封的标的物已经核发过房地产证的,应上交国土房产局档案室出具的查册表; B、被查封的标的物是预售的商品房的,应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表; C、被查封的标的物是土地的,应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况,并提交查册的书面结果。 (3)国土房产部门根据提交的资料,进行查封处理。
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预查封,哪些房屋可以进行预查封
[律师回复] 1、什么是预查封 预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。 2、为什么要设立预查封制度? 之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。 3、哪些房屋可以进行预查封? 依据《通知》第十五条规定,主要包括: (1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。 (2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。 (3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。 4、预查封有什么法律效力? 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
什么是预查封,什么是房屋预查封
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 1、什么是预查封 预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。 2、为什么要设立预查封制度? 之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。 3、哪些房屋可以进行预查封? 依据《通知》第十五条规定,主要包括: (1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。 (2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。 (3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。 4、预查封有什么法律效力? 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
房屋查封登记怎么查
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、怎么查房屋有没有查封登记 房产证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。 查询方法: 1、网上查询:点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询-->需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询); 2、房产局查询:若要查询的准确的个人房产证信息(包括:房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等),则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。 二、查封房屋的程序 根据现行相关法律规定,通常是在提起财产保全或强制执行的程序时,人民将有可能对房产进行查封。手续如下: (1)向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书; (2)办案人员向国土房产部门出示工作证,并分下列不同情形办理查封手续: A、被查封的标的物已核发房地产证的,应提交国土房产局档案室出具的查册表; B、被查封的标的物是预售商品房的,应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表; C、被查封的标的物是土地的,应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况,并提交查册的书面结果。 (3)国土房产部门根据提交的资料,进行查封处理。 三、什么情况上可以查封房屋 1、恶意转移、变卖房产 2、诉前保全 3、执行案件中,暂无履行能力或无其他可供执行财产。
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法院查封前购买货物怎么办
在法院查封前购买的货物处理应依据具体情况:被侵害或善意第三方财务应及时退还补偿;无被侵害人时,记录损失并上缴国家或通过变卖、拍卖获资金上缴;违法有害物质或无效物件应登记后销毁;无法销售、拍卖或变现且具潜在危害的物件,由公安机关组织销毁或交有资质厂商回收。
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法院查封房屋多久可以查封房屋的期限是多久
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 查封车辆的期限是多久:不得超过一年 最高人民法院关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(法释[2004]15号) 第二十九条 人民冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月,查封、扣押动产的期限不得超过一年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的,人民应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续,续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 查封的步骤: 一、在执行之前要区分被执行人的身份是法人或其他组织还是公民。被执行人的身份不同也会使得采取不同的方式。 二、具体的查封、扣押程序。对于公民,应当通知被执行人或者他的成年家属到场,同时其工作单位或财产所在地基层组织也应当派人参加。若被执行人是法人或者其他组织的,因其形式不同于普通公民,故应通知其法定代表人或主要负责人到场。 三、执行人员必须对被查封、扣押的财产制作清单,由在场人签名或盖章后,交给被执行人一份。若被执行人是公民,也可同时交给其成年家属一份。如此做法既可以使被查封、扣押的财产简单明了,又能保护被执行人的财产被合理,适量执行。 查封措施具有以下三个特点: 1、查封是执行机关作为公法上行为,债务人的特定财产一经查封,即对债务人及第三人发生法律效力,债务人及第三人均不得为妨害查封效力行为,否则承担法律责任。执行机关依法实施的强制措施,不仅适用于当事人,同时对案外人也产生法律效力,一切违反法律规定对查封物的交易行为无效,彰显了法律的严肃性。 2、查封是临时性的执行措施,实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权,是为今后拍卖和变卖作准备的,由于执行案件从立案到最后拍卖、变卖等变现程序,往往需要一段较长的时间,为避免标的物被转移、隐匿、毁损致使执行无法进行,法律特设了查封,以保证案件的执行实现。 3、查封一经实施,即限制了被执行人对查封标的物的占有、使用、处分、收益的权能,在履行生效法律文书确定的义务之前,被查封财产的所有权仍属被执行人,但查封物禁止发生交易。擅自行使处分权的,不仅处分行为无效,还要承担妨碍执行的责任,甚至承担刑事责任。
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如何解释房屋预查封,哪些房屋可以进行预查封
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 1、什么是预查封 预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。 2、为什么要设立预查封制度? 之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。 3、哪些房屋可以进行预查封? 依据《通知》第十五条规定,主要包括: (1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。 (2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。 (3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。 4、预查封有什么法律效力? 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
房屋的预查封与预查封有什么区别
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 1、什么是预查封 预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。 2、为什么要设立预查封制度? 之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。 3、哪些房屋可以进行预查封? 依据《通知》第十五条规定,主要包括: (1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。 (2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。 (3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。 4、预查封有什么法律效力? 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
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法院查封的房子能买吗 买到的房屋被查封怎么办
不可以。出卖人擅自将已被有关国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的,买卖合同一般认定为无效。只要购房者同时符合三个条件,分别是已经支付全部价款、已实际占有、没有过错,那么即使买到查封房,只要你向法院提出异议,并作出说明,法院就会将房屋解封。
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什么是房屋预查封,什么时候能查封
[律师回复] 1、什么是预查封 预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。 2、为什么要设立预查封制度? 之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。 3、哪些房屋可以进行预查封? 依据《通知》第十五条规定,主要包括: (1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。 (2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。 (3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。 4、预查封有什么法律效力? 预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
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查询房屋有没有被查封
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 一、怎么查房屋有没有查封登记 房产证即《房屋所有权证》,是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度,各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书,其他部门和单位制作的类似证书均无效,不受国家法律保护。 查询方法: 1、网上查询:点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询-->需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询); 2、房产局查询:若要查询的准确的个人房产证信息(包括:房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等),则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。 二、查封房屋的程序 根据现行相关法律规定,通常是在提起财产保全或强制执行的程序时,人民将有可能对房产进行查封。手续如下: (1)向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书; (2)办案人员向国土房产部门出示工作证,并分下列不同情形办理查封手续: A、被查封的标的物已核发房地产证的,应提交国土房产局档案室出具的查册表; B、被查封的标的物是预售商品房的,应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表; C、被查封的标的物是土地的,应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况,并提交查册的书面结果。 (3)国土房产部门根据提交的资料,进行查封处理。 三、什么情况上可以查封房屋 1、恶意转移、变卖房产 2、诉前保全 3、执行案件中,暂无履行能力或无其他可供执行财产。
什么是预查封,哪些房屋能进行预查封
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
1、什么是预查封
预查封,是指对尚未在登记机构进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有未公示或者物权期待权的房地产所采取的控制性措施,即由制发预查封裁定书和协助执行通知书,由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。
2、为什么要设立预查封制度?
之所以创立预查封这样一项制度,是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益,是否能够成为完全的或者真正的权利主体,尚处于不确定的状态。另外,登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以,参照房地产买售过程中的预告登记制度,经与国土资源、房地产管理部门协商,创立了该项制度。
3、哪些房屋可以进行预查封?
依据《通知》第十五条规定,主要包括:
(1)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。此时,作为被执行人的房地产开发企业虽然已对所建房屋享有物权,但由于该物权尚未登记公示,不能进行移转处分,人民只能预查封。如果房屋已经出售,则此时为保护购房人的物权期待权,不能进行预查封。
(2)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。此时,建筑物已由房地产开发企业办理了大产权证,但?没有区分所有。作为被执行人的购房人虽并不对该房屋享有真正意义上的物权,但已经享有期待权,具有排他性,可视为其财产而预查封。
(3)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。
4、预查封有什么法律效力?
预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别;一是人民不能对预查封的房地产进行处理;二是预查封期间,登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外,登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间,一旦房地产权属登记在被执行人名下,则预查封就自动转为查封。
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