婚前承租的公房在婚后购买产权该怎么分割？

[律师回复] 对于婚前承租婚后购买的房屋离婚如何分割，要分情况讨论。
1、首先，如果是用夫妻共同财产购买，一方婚前承租的房屋，尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住，个人享有相应的福利性待遇，但其只享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权，不享有房屋所有权。通过婚后共同财产购买该房屋的，房子属于夫妻共同财产。房屋权属证书登记在夫妻双方名下的，房子归双方共同所有。房屋权属证书登记在夫妻一方名下的，该房屋仍应为夫妻共同财产，在离婚时应作为夫妻共同财产予以分割。我国有明确规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
2、其次，如果是用夫妻一方财产购买，由于我国民法典规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。因此由夫或妻一方婚前承租，婚后以个人婚前财产或婚后个人财产购买的房屋，通常应认定为个人财产。但是在实际操作中，由于公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，所以婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定问题，掺杂的情况比较多，政策性强。此时，离婚房产如何分割并不是特别的确定。
3、因此，在实际生活中，一方以房产证上登记人是自己为由，主张该房屋为个人财产的，需举证证明该房屋是婚前个人财产，或者是以其个人财产购买，或者双方有明确约定属于其个人所有，否则，应认定为是夫妻在婚姻关系存续期间取得的共同财产。

[律师回复]
一、离婚时已购公房怎么分割
（一）婚后一方购买公房未贷款在婚姻存续期间，虽以一方名义购买公房，其所购房屋仍为夫妻共有财产，在离婚时应当平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。
（二）婚后一方贷款购买公房在婚姻存续期间，以一方名义贷款购买公房，贷款双方其所购房屋共同偿还借款，该房为夫妻共有财产，在离婚时应当平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。
（三）婚前一方购买公房未贷款在婚前一方全款购买公房，其所购房屋为一方个人财产，在离婚时无论是否取得房产证都不进行房产分割。
（四）婚前一方贷款购买公房在婚前以一方名义贷款购买公房，婚后夫妻双方共同偿还借款，其所购房屋为婚前购房一方所有，但该房共同还款部分和婚后房屋增值部分为双方共同财产。在离婚时应当就婚后形成的共同财产进行平均分割。如在离婚时尚未领取房产证，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见，诉至时，不宜判决房屋的所有权归属，会告知当事人，取得房产证之后可以另行解决房产分割问题。
（五）“部分产权”公房的分割在离婚时尚未领取房产证，或尚未取得完全所有权的房屋，并且夫妻双方对房屋产权达不成一致意见诉至时，不宜判决房屋的所有权归属，会根据实际情况判决房屋使用权。待取得房产证之后，任何一方可以另行向解决房产分割问题。
二、离婚时承租的公房怎么分割根据相关婚姻法律法规及《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》，一方婚前承租的公房，离婚时，如果存在下述情况，双方均有权承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；
（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。但是，如果双方就此不能达成一致，则一般根据下列原则来判决由哪方承租：
（一）照顾抚养子女的一方；
（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；
（三）照顾残疾或生活困难的一方；
（四）照顾无过错一方。但是，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

[律师回复] 婚前承租的公房婚后购买产权的，房屋应当认定为夫妻共同财产，如果离婚的该房产原则上应当均等分割；
当然具体怎么分割由夫妻双方自行协商，协商不成的，可以起诉至法院由法院根据具体情况判决，并不是必须要均等分割。
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复] 1、如果是用夫妻共同财产购买，一方婚前承租的房屋，尽管该房屋是所在单位出租给其个人居住，个人享有相应的福利性待遇，但其只享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权，不享有房屋所有权。通过婚后共同财产购买该房屋的，房子属于夫妻共同财产。房屋权属证书登记在夫妻双方名下的，房子归双方共同所有。房屋权属证书登记在夫妻一方名下的，该房屋仍应为夫妻共同财产，在离婚时应作为夫妻共同财产予以分割。我国民法典有明确规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
2、如果是用夫妻一方财产购买，由于我国民法典规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。因此由夫或妻一方婚前承租，婚后以个人婚前财产或婚后个人财产购买的房屋，通常应认定为个人财产。但是在实际操作中，由于公有住房的出售价格中包含了夫妻双方的工龄折扣等福利待遇，所以婚后以个人财产购买由一方婚前承租房屋的权属认定问题，掺杂的情况比较多，政策性强。此时，离婚房产如何分割并不是特别的确定。

[律师回复] 一方婚前承租的公房使用权是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时；
应当将取得原公房使用权时所支付对价部分确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余部分价值按共同所有，共同所有部分均等分割。
【法律依据】
《民法典》第一千零八十七条，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。
对夫或者妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

[律师回复] 婚前承租的公房在婚后购买产权的分割：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的公房，登记在一方名下的，应认定为夫妻共同财产。双方能够就分割达成一致，并签订协议的，按照协议分割；但是，如果双方就此不能达成协议，可以申请法院予以分割，法院会在照顾抚养子女的一方、女方的基础上予以判决。 法律依据
《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释
（一）》第二十七条
由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第一千零六十三条
下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。

[律师回复] 婚前承租的公房在婚后购买产权的分割：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的公房，登记在一方名下的，应认定为夫妻共同财产。双方能够就分割达成一致，并签订协议的，按照协议分割；但是，如果双方就此不能达成协议，可以申请法院予以分割，法院会在照顾抚养子女的一方、女方的基础上予以判决。 法律依据
《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释
（一）》第二十七条
由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第一千零六十三条
下列财产为夫妻一方的个人财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；
（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。

[律师回复] 婚前承租的公房婚后购买产权的，房屋应当认定为夫妻共同财产，如果离婚的该房产原则上应当均等分割；
当然具体怎么分割由夫妻双方自行协商，协商不成的，可以起诉至法院由法院根据具体情况判决，并不是必须要均等分割。
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复] 1、承租人能购买承租的房子。租房期间出租人卖房的承租人可以就该房屋行使优先购买权，承租人不予购房的可以继续履行该租房合同，买卖交易对租赁关系不产生任何影响，原租约继续有效，出租人侵犯承租人优先购买权的需要承担违约责任。
2、法律依据：《民法典》第七百二十五条
租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

[律师回复] 可以。
如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。承租人可以行使优先购买权，如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房子卖给承租人。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。 第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是， 第一，拍卖方式具有较强的公示性。 第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。 第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。 第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。 第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。 2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。 3、一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由根据案情酌情处理。 4、婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。 5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的，虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。 6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。 7、夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。 8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。 9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，有自由裁量权，当认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，离婚时，另一方有权要求分割公房权益。注意，这里一方取得的时间是在婚前，如果一方是在婚后取得的，不论时间长短，另一方均有权要求分割公房权益。 2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的，也就是说，虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到同一个单位的，另一方也可以要求分割公房权益。 3、一方婚前借钱投资建房并取得公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，虽然公房所购时间为婚前，但由于婚后双方共同还款，另一方也有权要求分割公房权益。当然，这里还有不清楚的地方，如婚后共同偿还了多少钱，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，实践中由根据案情酌情处理。 4、婚后一方或双方取得公房承租权的，无论谁是承租人，另一方均有权分割公房权益。 5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋被拆迁而重新取得房屋承租权的，虽然房子是婚前一方承租的，但只要婚后遇到拆迁又换了公房，新公房的使用权益就是两个人共有的。 6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋。 7、夫妻一方将其承租的本单位公房，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换公房的，也就是说，婚后调换的公房，使用权也是双方共有的。 8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换公房的。 9、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是个弹性条款，有自由裁量权，当认为将公房承租权仅判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，就可以根据该条酌情处理。

[律师回复] 房产归属：
1.父母婚后全款出资，房屋登记在其子女名下。视为父母对其子女一方的赠与，即该房屋归其子女所有，非夫妻双方共同共有。
2.父母部分出资，剩余房款由夫妻双方共同支付。则出资父母并不能取得房屋的所有权，也就无法决定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。
父母部分出资时一般只能决定其出资份额赠与何方，鉴于房屋产权登记在出资方自己子女名下，将父母出资部分认定为只向自己子女的赠与更加合理合法。
3.一方父母出资，房屋产权登记在另一方名下。按照日常经验法则，除非当事人能够提供父母出资当时的书面约定或声明，证明出资父母明确表示向子女的配偶赠与，一般应认定为向夫妻双方的赠与。
4.一方父母出资，房屋产权登记在夫妻双方名下。该房屋应当认定为夫妻共同财产。
5.双方父母婚前出资，房屋产权登记在双方子女名下。则应认定为对各自子女的个人赠与，那么双方子女用该赠与资金购买房屋行为自然等同于个人出资行为。相应的，不管事后双方子女有无婚姻关系抑或该房屋所有权登记者是谁，都应视为子女双方按各自出资份额共有该房屋的所有权。
6.双方父母婚后出资，房屋产权登记在双方子女名下。则应认定为对夫妻双方的赠与，除非父母明确表示赠与给一方。
《中华人民共和国婚姻法》解释（三）第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 婚前承租的公房婚后购买产权的，房屋应当认定为夫妻共同财产，如果离婚的该房产原则上应当均等分割；
当然具体怎么分割由夫妻双方自行协商，协商不成的，可以起诉至法院由法院根据具体情况判决，并不是必须要均等分割。
【法律依据】
《民法典》第一千零六十二条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。

[律师回复] 1、照顾抚养子女的一方，抚养子女是一件艰巨的事情，在分割租赁权时，首要考虑的就是抚养孩子一方的利益。
2、男女双方同等条件下，照顾女方。实际生活中，女方总是处于一种弱势的地位，从保护女性的角度出发，照顾女方。
3、照顾残疾或生活困难的一方。
4、照顾无过错一方至于另一方可以适当的补偿，补偿数额在法律上并无明文规定，一般都由主神法官根据实际情况决定。主要的还是考虑当地的生活水平，夫妻双方的收入水平。当然，在生活中，针对收入都不高的双方，将房屋的承租权判给一方，另一方的生活将会受到严重影响，这种情况还是会将房屋的承租权判给双方，在判决时会根据实际情况分割各自使用居住的房间面积大小。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【案情简介】
甲将一套住宅以每月2020元的价格租赁给乙，在经甲同意后，乙又将房子以每月2020元的价格转租给丙。后来甲由于生意上急需资金，决定把该套住宅卖掉。于是甲与乙签订了房屋买卖合同，甲以60万元的价格将此房卖于乙。双方签订合同后，便到房地产交易中心进行了过户登记。丙得知此消息后，表示愿意以同样的价格买下此房，甲和乙的行为侵犯了自己对此房的优先购买权。于是到，要求确认甲乙之间的房屋买卖合同无效。
【法律解读】
本案的关键在于，承租人乙和丙在同等条件下，谁拥有该房屋的优先购买权。承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”以及最高院的《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。以上规定就是承租人享有优先购买权的法律依据。
在本案中，乙向业主甲承租房屋后又将房子转租给丙，也就是说，乙和丙都是承租人，他们都享有该房屋的优先购买权。在此种情况下，承租人和次承租人的优先购买权谁将更具有优先性呢？从法理上分析，法律规定承租人的优先购买权的目的有二：一是为了稳定租赁关系，使承租人不因租赁物产权的转移丧失租赁权，这与设立“买卖不破租赁”规则的目的一样；二是为了促进物的利用效率，减少承租人对该房屋投入的浪费，而且房屋所有人和使用人同
一，增强了房屋利用效率。
虽然乙和丙都有优先购买权，但两人在优先次序的比较上应该有所不同。乙通过房屋的出租和转租，赚取之间的差价而谋取经济利益，他的行为更多的表现为一种经营行为。而丙租赁此房的目的是用于自己居住，是出于保障自己生存需要的一种行为。从法律的原则上讲，保障人的生存权是第一位的。此外，从促进物的利用效能来讲，丙是该房屋的实际占有者和使用者，由丙享有此房屋的优先购买权，增加了此房屋的利用效率，可以避免浪费无谓的社会成本。

[律师回复] 承租人可以购买，其享有优先购买权。当出租人出售租赁房屋的，应提前通知承租人，但如果出租人将房屋卖给按份共有人或出租人近亲属的除外。通知后15天内承租人未表示购买的，视为放弃。根据《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
法律依据
《民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

[律师回复] 1、在重庆承租公共租赁住房的承租人，在其租赁满5年后，可选择申请购买居住的公租房。
2、公租房出售价格以综合造价为基准，具体价格由市物价部门会同市住房保障、市财政等部门研究确定，定期向社会公布。
3、购买公租房，可选择一次性付款或分期付款。一次性付款后，不再支付租金;分期付款时，未付款面积按照规定交纳租金。
4、买的公租房可以继承、抵押，不得进行出租、转让、赠予等市场交易。抵押值不得超过房屋购买原值的70%。
法律依据：
《公共租赁住房管理办法》第七条
申请公共租赁住房，应当符合以下条件：
(一)在本地无住房或者住房面积低于规定标准;
(二)收入、财产低于规定标准;
(三)申请人为外来务工人员的，在本地稳定就业达到规定年限。
具体条件由直辖市和市、县级人民政府住房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会公布。

[律师回复] 以下情形，农村房屋买卖合同有效：
第一，出卖人和买受人均是同一村的村民。
第二，买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。
第三，房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。
第四，农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。
【法律依据】
《土地管理法》第十一条，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。