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购房人解除合同退房仍能要回定金
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2024-07-17
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杜强吉律师
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专家导读
律师在征得甲的同意后,发送律师函给乙,声称愿意一次性支付购房款,要求乙于规定付款期限的最后一日配合办理房屋过户手续。在期限届满的当天,律师到房产局查询乙果然没有注销最高额抵押,立即向乙发函,以乙违约为由解除合同,要求乙双倍返还定金,并起诉至法院。
案情简述
甲与乙协商就购买房屋达成协议，甲向乙支付定金20000元，双方约定甲在一个月内支付价款。
合同签订后，甲便通过中介向银行递交了贷款资料。由于多方面原因，甲的贷款申请未能通过。甲与乙协商解除购房合同，自愿少退还一半定金。遭到乙的拒绝，定金20000元一分不退。
办案思路及心得
甲在咨询多人均被告知无力回天的情况下找到律师。通过仔细研读甲乙签订的购房合同，律师发现乙的房屋曾经设定过最高额抵押。律师判断乙在得知甲贷款没有批准、购房合同不可能继续履行的情况下，极有可能不会提前还清贷款解除最高额抵押。律师在征得甲的同意后，发送律师函给乙，声称愿意一次性支付购房款，要求乙于规定付款期限的最后一日配合办理房屋过户手续。 在期限届满的当天，律师到房产局查询乙果然没有注销最高额抵押，立即向乙发函，以乙违约为由解除合同，要求乙双倍返还定金，并起诉至法院。
裁判结果
最终，法院支持了律师的观点，判决解除购房合同、返还定金。
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购房人解除合同退房仍能要回定金
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房产纠纷
购买了仍在租赁期内的房屋该怎样办
[律师回复] 对于购买了仍在租赁期内的房屋该怎样办这个问题，解答如下, 依据我国《合同法》的规定，房屋在租赁期内产权发生转移的，并不影响房屋租赁合同的效力，买受人要履行房屋租赁合同。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条【所有权变动后的合同效力】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
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快速解决“土地房产”问题
解除购房合同的流程，如何解除购房合同？
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、买受人如何解除购房合同商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。
二、解决购房合同纠纷的方式有哪些
1、和解和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。
2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。购房者在签约前，不仅要充分了解合同的主要条款，也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款，因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任。购房者可以请一个专业的法律人士帮忙看看合同的内容，如果有必要，应该把想约定的事项写入补充协议，保护自己的权益。
一、买受人如何解除购房合同商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。
二、解决购房合同纠纷的方式有哪些
1、和解和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。
2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。购房者在签约前，不仅要充分了解合同的主要条款，也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款，因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任。购房者可以请一个专业的法律人士帮忙看看合同的内容，如果有必要，应该把想约定的事项写入补充协议，保护自己的权益。
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解除合同应承担哪些责任，合同解除后哪些条款仍有效？
[律师回复]
一、解除合同应承担哪些责任合同解除后债权债务如何处理，这个问题比较复杂。一般说来，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。
（一）所谓根据履行情况，是指合同解除之后合同的履行状态，当事人双方的具体情况。
（二）所谓根据合同性质，是指什么类型的合同，是买卖合同，还是租赁合同或者服务合同。合同性质不同，其处理方式不同。
（三）所谓恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：
1、返还财产所产生的孳息；
2、支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用；
3、因返还财产所支出的必要费用。其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价、支付违约金、赔偿损失的措施。
（四）解除合同后损害赔偿的范围是什么根据我国法律规定，合同解除后的损害赔偿范围可以采用以下方式确定：
1、协议解除合同的，当事人在协议中免除了对方损害赔偿责任的，协议生效后，不得再请求赔偿。
2、因不可抗力解除合同，不承担损害赔偿责任。但在不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失扩大而没有采取的，应对扩大的损失承担赔偿责任。
3、解除只向将来发生效力的，违约方应当赔偿另一方因违反合同受到的损失；解除溯及既往的，违约方应当支付受害方因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的费用。
4、损害赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、合同解除后哪些条款仍有效同终止，合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕，合同中约定的结算清理条款仍然有效。
（一）结算是经济活动中的货币给付行为，结算的方式主要有：
1、银行汇票结算。银行汇票是汇款人将款项交存银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据。
2、商业汇票结算。商业汇票是收款人或者付款人（或承兑申请人）签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
3、银行本票结算。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发给其凭以办理转账结算或支取现金的票据。
4、支票结算。支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。
5、汇兑。汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的结算方式。
6、委托收款。委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。如果当事人在合同中约定了结算方式，合同终止后，应当按照约定的方式结算。
（二）清理指对债权债务进行清点、估价和处理。如果合同中约定了进行清理的主体--比如某会计师事务所、某财产评估机构，清理的范围--比如是固定资产、流动资金，还是库存产成品，以及清理的方法--比如按照政府定价还是市场价，应当按照合同约定进行清理。
一、解除合同应承担哪些责任合同解除后债权债务如何处理，这个问题比较复杂。一般说来，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。
（一）所谓根据履行情况，是指合同解除之后合同的履行状态，当事人双方的具体情况。
（二）所谓根据合同性质，是指什么类型的合同，是买卖合同，还是租赁合同或者服务合同。合同性质不同，其处理方式不同。
（三）所谓恢复原状，指恢复到订约前的状态。恢复原状时，原物存在的，应当返还原物，原物不存在的，如果原物是种类物，可以用同一种类物返还。恢复原状还包括：
1、返还财产所产生的孳息；
2、支付一方在财产占有期间为维护该财产所花费的必要费用；
3、因返还财产所支出的必要费用。其他补救措施，包括请求修理、更换、重作、减价、支付违约金、赔偿损失的措施。
（四）解除合同后损害赔偿的范围是什么根据我国法律规定，合同解除后的损害赔偿范围可以采用以下方式确定：
1、协议解除合同的，当事人在协议中免除了对方损害赔偿责任的，协议生效后，不得再请求赔偿。
2、因不可抗力解除合同，不承担损害赔偿责任。但在不可抗力发生后，应当采取补救措施减少损失扩大而没有采取的，应对扩大的损失承担赔偿责任。
3、解除只向将来发生效力的，违约方应当赔偿另一方因违反合同受到的损失；解除溯及既往的，违约方应当支付受害方因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的费用。
4、损害赔偿额应当包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
二、合同解除后哪些条款仍有效同终止，合同条款也相应的失去其效力。但是如果该合同尚未结算清理完毕，合同中约定的结算清理条款仍然有效。
（一）结算是经济活动中的货币给付行为，结算的方式主要有：
1、银行汇票结算。银行汇票是汇款人将款项交存银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据。
2、商业汇票结算。商业汇票是收款人或者付款人（或承兑申请人）签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
3、银行本票结算。银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发给其凭以办理转账结算或支取现金的票据。
4、支票结算。支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。
5、汇兑。汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的结算方式。
6、委托收款。委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。如果当事人在合同中约定了结算方式，合同终止后，应当按照约定的方式结算。
（二）清理指对债权债务进行清点、估价和处理。如果合同中约定了进行清理的主体--比如某会计师事务所、某财产评估机构，清理的范围--比如是固定资产、流动资金，还是库存产成品，以及清理的方法--比如按照政府定价还是市场价，应当按照合同约定进行清理。
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明知茶叶过期仍然购买，能否向超市索赔偿？
[律师回复] 你好，超市的辩解是不合理的，其不予赔偿的做法是不合法的。首先，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。因此，你可以就此获得采购茶叶金额的三倍赔偿。另据最高人民发布的《关于审理食品药品纠纷案件适用法律若干问题的规定》中，明确“知假买假”可受法律保护，“因食品、药品质量问题发生纠纷，购买者向生产者、销售者主张权利，生产者、销售者以购买者明知食品、药品存在质量问题而仍然购买为由进行抗辩的，人民不予支持。”因此，即使退一步讲，你确实属于知假买假，商家仍然需要赔偿，而不得以消费者明知作为抗辩事由。因此，你有权获得超市的相应赔偿。
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合同协议解除后结算条款是否仍然有效
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、“清理结算条款”不同于“解决争议条款”。前者解决实体上的权利义务，后者解决程序上的问题。
2、一般情况下，如果合同被认定为无效，已经履行的合同部分，可参照合同约定进行结算。
3、合同终止、合同无效、合同被撤销是不同的法律概念。合同终止针对的是有效合同，终止情形包括：履行完毕、解除、提存、抵消，等等；合同无效是指合同自始不发生法窢攻促纪讵慌存苇担俩律效力；可撤销合同则是一种相对有效的合同，合同在被撤销前是有效的。
1、“清理结算条款”不同于“解决争议条款”。前者解决实体上的权利义务，后者解决程序上的问题。
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一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
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退回购房定金怎么退
定金是保障合同签署与履行的预付款或代替物，分定金交付者和接收人。当事人可自主决定支付定金作为债权担保。债务人完成债务后，定金应折算价格或返还。定金制度有助于保障交易安全，促进合同履行。
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购房合同怎么解除？
[律师回复] 解答如下, 【法律意见】
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
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快速解决“合同事务”问题
购房合同解除是否有效，开发商可以单方解除购房合同吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 对于房地产开发商是否应当按照宣传的承诺承担合同责任问题，首先应分析约定责任与法定责任。开发商承担约定责任，前提是合同对于宣传中的承诺有约定但当合同对于宣传中的许多承诺没有约定时，开发商所做的宣传是否是合同条款或组成部分则很关键。按照合同法原理，如果是要约，宣传广告的内容就应当为合同的组成部分，对于开发商具有约束力如果是要约邀请，则广告宣传内容不具有相当于合同上的约束力，购房者只能寻求其他救济途径。
一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
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单方签订购房合同，能否单独解除购房合同
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如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
一般性的宣传广告只是要约邀请，而非要约。如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金购房有损失，应当赔偿损失如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。
如开发商对房屋的虚假宣传不构成要约，开发商对于虚假宣传的行为仍然不能解脱民事责任，即法定的民事责任。根据《合同法》规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或撤销。当事人请求变更的，或者仲裁机构不得撤销。”购房者因受开发商的虚假宣传而与开发商签订了购房合同，开发商当然构成欺诈。对此，购房人有两种选择：一是或提起仲裁，要求撤销购房合同二是诉讼或仲裁请求主张变更合同内容，如根据虚假宣传的内容与实际交付房屋不一致的情况请求酌减合同价款。
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解除购房合同要哪些条件
[律师回复] 您好，针对您的解除购房合同要哪些条件问题解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
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购房定金退回怎么退
若收取定金的一方当事人依照协议约定完全履行了自身义务，则可将已先行支付的购房定金予以退还或者直接予以折抵房款；而若是交付定金的一方当事人因故无法继续履行其在购房合同中的义务，此时定金可以被酌情退还或以同等价值用于折抵相应的房款。
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房产纠纷
我签了购房合同，怎么解除
[律师回复] 对于我签了购房合同，怎么解除这个问题，解答如下, 【法律意见】
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
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解除购房合同要什么要求
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
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解除购房合同按揭如何办
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 按揭贷款涉及三方当事人，即购房者，开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除时，开发商根据法律和合同的规定承担违约责任，实践中不会存在太大的争议。由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的，购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现，购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同，却因解除时间的不同而有所区别。在按揭贷款过程中，银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证(小产权证)之前，是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保;而在这之后，由于住房抵押合同生效的条件已具备，银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的，购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任，将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同。而在商品房交付使用并办妥小产权证之后，出现合同约定的解除情形时，购房者办理解除按揭贷款合同的产权较为复杂。
首先，购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同，但不能直接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况;
其次，由于开发商的保证责任已终止，如碰到信誉不佳的开发商，购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款，增加购房者的经济损失。因此，因开发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除，购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。
实践中处理此方面纠纷主要依据《较高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
首先，购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”。由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同，但不能直接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况;
其次，由于开发商的保证责任已终止，如碰到信誉不佳的开发商，购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款，增加购房者的经济损失。因此，因开发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除，购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。
实践中处理此方面纠纷主要依据《较高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
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解除购房合同要什么条件
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
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(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
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回购房定金怎么要退回
关于购房定金的返还事宜，有如下规定：若支付定金的合同方遵循约定完成相关义务，则其有权要求退还所交付之定金或将该定金充抵房价金额；反之，当收取定金的合同方未遵循约定导致违约的情况下，其需向支付定金的合同方偿付双倍定金作为赔偿。
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解除购房合同要什么前提
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合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
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(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
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(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
合同解除权在守约方，但是有时间限制的，对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失：
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益，对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除，结果延期交付超过了180日，而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大，开发商认为合同有约定他可解除，只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方，解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。
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快速解决“合同事务”问题
我已经签订购房合同了，可以解除购房合同吗
[律师回复] 解答如下, 【法律意见】
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
可以解除，不需要承担违约责任。没有购房资格属于不能归责于当事人的事由。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
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员工产假结束后仍不来上班的是否可以与其解除劳动合同？
[律师回复] 劳动者产假后未到用人单位上班，经用人单位催促后仍然拒绝上班的，用人单位可以按旷工处理。旷工累计到用人单位规章制度规定的严重违反公司制度的程度，用人单位依据《劳动合同法》39条解除劳动合同的，用人单位不需要支付该劳动者经济补偿或赔偿金。 《劳动合同法》
第三十九条 劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：
（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；
（二）严重违反用人单位的规章制度的；
（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；
（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；
（五）因本法
第二十六条
第一款
第一项规定的情形致使劳动合同无效的；
（六）被依法追究刑事责任的。
第三十九条 劳动者有下列情形之一的，用人单位可以解除劳动合同：
（一）在试用期间被证明不符合录用条件的；
（二）严重违反用人单位的规章制度的；
（三）严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害的；
（四）劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的；
（五）因本法
第二十六条
第一款
第一项规定的情形致使劳动合同无效的；
（六）被依法追究刑事责任的。
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前年超市导购偷东西被发现，开除并扣除当月工资，现在他要起诉超市，我想问一下超市不应该扣工资吗？
[律师回复] 您好，我是吴律师，无权扣工资，但是可以报警处理。如果您需要继续咨询或者法律服务。点我头像，给我评价，手机号同微信，加一下，以后需要法律服务时我可以为您维权。
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