购房人解除合同退房仍能要回定金

最新修订 | 2024-02-19
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卞晓飞律师
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专家导读 律师在征得甲的同意后,发送律师函给乙,声称愿意一次性支付购房款,要求乙于规定付款期限的最后一日配合办理房屋过户手续。在期限届满的当天,律师到房产局查询乙果然没有注销最高额抵押,立即向乙发函,以乙违约为由解除合同,要求乙双倍返还定金,并起诉至法院。
购房人解除合同退房仍能要回定金

案情简述

甲与乙协商就购买房屋达成协议,甲向乙支付定金20000元,双方约定甲在一个月内支付价款。   

合同签订后,甲便通过中介向银行递交了贷款资料。由于多方面原因,甲的贷款申请未能通过。甲与乙协商解除购房合同,自愿少退还一半定金。遭到乙的拒绝,定金20000元一分不退。

办案思路及心得

甲在咨询多人均被告知无力回天的情况下找到律师。通过仔细研读甲乙签订的购房合同,律师发现乙的房屋曾经设定过最高额抵押。律师判断乙在得知甲贷款没有批准、购房合同不可能继续履行的情况下,极有可能不会提前还清贷款解除最高额抵押。律师在征得甲的同意后,发送律师函给乙,声称愿意一次性支付购房款,要求乙于规定付款期限的最后一日配合办理房屋过户手续。   在期限届满的当天,律师到房产局查询乙果然没有注销最高额抵押,立即向乙发函,以乙违约为由解除合同,要求乙双倍返还定金,并起诉至法院。

裁判结果

最终,法院支持了律师的观点,判决解除购房合同、返还定金。

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中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
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第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
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根据有关规定,只有在取得房屋销售的相关合法证件后,房产开发商方可收取购房人支付的买房定金,买房定金对于购房者和开发商来说是等同于罚金的。若因购房人的原因不能履行购房合同的,定金不予退还;若因开发商原因导致合同违约的,需要支付双倍赔偿。
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解除购房合同要什么要求
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方,但是有时间限制的,对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失:
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益,对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除,结果延期交付超过了180日,而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大,开发商认为合同有约定他可解除,只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方,解除合同时还可要求赔偿损失。
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(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益,对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除,结果延期交付超过了180日,而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大,开发商认为合同有约定他可解除,只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方,解除合同时还可要求赔偿损失。
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第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
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[律师回复] 对于解除购房合同要什么前提这个问题,解答如下, 解除购房合同需要什么条件
合同解除权在守约方,但是有时间限制的,对以下情况可以行使解除权并可要求赔偿损失:
(1)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格;
(2)因房屋质量问题严重影响正常居住使用;
(3)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行;
(4)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记。这一规定充分保障了购房者的合同权益,对开发商也是一个有效的制约。如宁波某一房产公司在合同中约定延迟交付180日合同解除,结果延期交付超过了180日,而刚好前几年宁波遇到房价上涨很大,开发商认为合同有约定他可解除,只赔偿损失即可。有了这个解释更加明确解除权行使在守约方,解除合同时还可要求赔偿损失。
【相关依据】
中华人民共和国合同法[19990315]
第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
第八条 具有下列情形之
一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
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