租房合同无效怎么办？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
5、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任出租人与承租人之间的租赁合同如果被确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行。如果判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
6、依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
7、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
8、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

[律师回复] 如果合同最终归于无效，这种情况该如何处理呢根据我国法律规定，主要有以下几点：
（一）按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（二）另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。
（三）当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。
2、因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
4、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
（
1）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（
2）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。如果您对此还有其他问题，可以直接拨打我的联系电话。

[律师回复] 您好，关于租赁合同无效转租合同是否有效这个问题，我的解答如下, 租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据合同法及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。
5、租赁合同无效，次承租人是否可以在出租人与承租人之间的诉讼中直接要求承租人或出租人赔偿赔偿装饰装修物损失或承担违约责任出租人与承租人之间的租赁合同如果被确认为无效或撤销，次承租人要求租赁合同的承租人或出租人赔偿装饰物损失或承担违约责任的，该主张与出租人和承租人之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，因此不能在同一案件一并主张，次承租人应当就其主张另行。如果判决次承租人腾退房屋的，应当询问次承租人是否就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施，次承租人为保护其权益也应当主动向提出以鉴定等方式对装饰装修物价值进行证据保全。
6、依职权认定房屋租赁合同无效，对合同无效的后果，包括腾退房屋、装饰装修损失等是否一并处理当事人就房屋租赁合同的履行或解除发生争议，经审查认定租赁合同无效，应当释明当事人变更诉讼请求，尽量引导当事人就合同无效的法律后果一并处理，经释明当事人坚持不变更的，应当判决确认租赁合同无效，并驳回当事人的全部诉讼请求，同时告知当事人可就房屋腾退、装饰装修损失等争议另行主张。
7、房屋连环转租中某一手租赁合同无效、履行期限届满或解除，当事人要求返还房屋的，如何处理房屋经多次转租，当事人就其中某一手租赁合同发生纠纷，经审查认定租赁合同无效、履行期限届满或解除，该合同出租人要求返还房屋的，一般不需要追加其他租赁合同的当事人参加诉讼，可以依据合同相对性判决承租人直接将房屋返还给该出租人。
8、房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

[律师回复]
一、租赁合同无效的处理关于租赁合同无效的处理，《合同法》第58条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到无效租赁合同，应如何适用上述处理原则呢一般而言，租赁合同的无效的处理不适用返还原则。因为租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。
二、租赁合同无效的赔偿责任关于租赁合同无效的赔偿责任，应明确租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围。租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。

[律师回复] 实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢 归纳起来，主要有以下七种：
　　
1、房地产分离出卖，合同无效。
　　
2、产权未登记过户，合同无效。
　　房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。
　　
3、产权主体有问题，合同无效。
　　出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。
　　
4、侵犯优先购买权，合同无效。
　　房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。
　　
5、单位违反规定购房，合同无效。
　　
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
　　买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。
　　
7、非法转让，合同无效。

[律师回复] 1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效 ①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。 ②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 ③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。 2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效 ①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 ②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。 3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效 ①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。 4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。 《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： (一)属于违法建筑的 (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的 (三)违反规定改变房屋使用性质的 (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复]
一、房屋租赁合同无效的主要原因如下：　　
（一）因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效：　　
（二）因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效：　　
1、违法违章建筑的租赁合同无效；　　
2、房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。　　
3、共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。　　
4、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。　　
二、当租房合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，房客可以申请退房，房租租赁恢复到签订租房合同之前的状态，房客应将房屋恢复到出租前的状态。

[律师回复] 租房合同无效的话，是可以要回租金的。如果出租人不退还租金，租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复]
一、房屋租赁合同无效的主要原因如下：　　
（一）因签订合同主体不适格致使房屋租赁合同无效：　　
（二）因租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定，致使服务租赁合同无效：　　
1、违法违章建筑的租赁合同无效；　　
2、房屋租赁期限过长：房屋租赁期限超过20年的，超过部分无效。　　
3、共有房屋的无效：共有房屋的出租在共有人之间没有特别约定的情况下，应当经其他共有人同意，否则所订租赁合同在共有人不予追认的情况下将被认定无效。　　
4、承租人未经出租人同意而擅自将房屋转租，出租人有主张承租人与次承租人签订的转租合同无效。　　
二、当租房合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，房客可以申请退房，房租租赁恢复到签订租房合同之前的状态，房客应将房屋恢复到出租前的状态。

[律师回复] 租房合同无效的话，是可以要回租金的。如果出租人不退还租金，租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复]
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、技术合同争议当事人的权利受到侵害的事实发生在《合同法》实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《合同法》实施之日起超过一年的，人民不予保护;尚未超过一年的，其提讼的时效期间为两年。
2、技术进出口合同争议当事人的权利受到侵害的事实在《合同法》实施之前，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起至《合同法》实施之日起超过两年的，人民不予保护，尚未超过两年的，其提讼的时效期间为四年。
3、《合同法》第55条规定的“一年”，第75条和104条第二款规定的“五年”为不变时效期间，不适用诉讼时效的中止、中断或延长的规定。
另外，《合同法》第129条规定“因国际货物买卖合同和技术进出口合同争议提讼或者仲裁的期限为四年，自当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算。因其他合同争议提讼或者仲裁的期限，依照有关法律的规定。”该条除对国际货物买卖合同和技术进出口合同争议的诉讼或仲裁的时效期间明确规定为四年外，对其他合同纠纷的诉讼或仲裁，规定适用其他法律的规定。可见，《合同法》的诉讼时效期间除前述四种情况外，散见于各具体法律之中。
时效期间的计算，也是较为直接的法律问题，一般都规定为“从权利人知道或应当知道自己的权利被侵害之日起计算，”但是也有例外，如《国际买卖合同时效公约》规定合同纠纷的诉讼时效从请求权发生时开始计算。
根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁申请经房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
当事人未办理登记备案手续，未取得《房屋租赁证》的，租赁合同是否有效?《城市房屋租赁管理办法》中并未明确规定取得《房屋租赁证》是租赁合同法、有效的前提条件。登记备案是房产管理部门的行政管理行为，其本身不是合同生效的要件。
因此，房屋租赁合同订立后，当事人没有办理登记手续的，应责令其补办手续，而不应因此否定租赁合同的效力。
最高人民民事审判第二庭在2000年10月26日对山东省高级函复：你院鲁法经(1999)25号《关于借款合同中约定分期偿还应如何计算诉讼时效期间的问题的请示》收悉。经研究，答复如下：在借款、买卖合同中，当事人约定分期履行合同债务的，诉讼时效应当从最后一笔债务履行期届满之次日开始计算。
最高人民给云南省高级人民函复：你院《云南省高级人民关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》收悉。经研究，答复如下：对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。

[律师回复]
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] １、符合合同性质：根据《合同法》规定，租赁合同为诺成性合同。转租合同的效力随着出租人对原租赁合同是否行使解除权而发生变化。根据《合同法》中的的规定，发生非法转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。
转租关系依然存在，转租合同当然有效。出租人解除合同时，原生效的转租合同只不过随着出租人解除合同行为的行使而发生终止的法律后果而非转租合同自始无效。
２、符合合同自由原则。
合同自由是合同法的一个重要原则，其目的是鼓励交易，维护稳定的市场秩序。非法转租合同本质上属债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。
３、符合合同功能：法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益，
４、根据合同法的规定未经出租人同意的转租行为是非法行为，但承租人与次承租人所签订的转租合同却是有效合同，按照“规定优于普通规定”的原则，应优先适用合同法分则的规定。当然并非非法转租合同都有效的。

[律师回复]
一、什么情况下房屋租赁合同无效主要有以下几种情况房屋租赁合同属于无效：
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
二、房屋租赁合同无效如何处理如果合同最终归于无效，这种情况该如何处理呢根据我国法律规定，主要有以下几点：
1、按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。
3、当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
（
1）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。
（
2）因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
（
3）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
（
4）承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

[律师回复]
一、哪些房屋租赁合同无效房屋租赁在现代生活中已经是十分常见的了，但是房屋租赁合同涉及的问题还是比较复杂的，特别是对于房屋租赁合同有无效力的认定上，存在比较复杂的情况。那哪些房屋租赁合同无效呢根据我国法律规定，存在以下几种情况：
1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民不予支持。如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。法律为了保护承租人的权益，规定了四种认定租赁合同无效的情形，在这里，我们也提醒有租房意愿的人们，在签订房屋租赁协议的时候，要做一定程度的审查工作，以保护自己的合法权益。另外，如果认定了房屋租赁合同无效后，又该怎么办呢
二、认定房屋租赁合同无效后怎么办很多当事人由于在签订合同的时候没有进行有效的审查，房屋租赁合同被认定为无效，这种情况下，应该按照我国法律关于“无效合同”的相关规定做出相应的处理。我国《民法通则》第61条规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。具体到房屋租赁这种情况，承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。另外，如果造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。另外，对于房屋占有期间的费用的规定，可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。对于在房屋出租时的损失认定，法律规定了四种情况：
1、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
2、因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
4、承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(1)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(2)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

[律师回复]
1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效
①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。
②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。
③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料
④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。
2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效
①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民应当认定有效。
3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效
①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民应当认定超过部分的约定无效。
4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。
《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
(一)属于违法建筑的
(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的
(三)违反规定改变房屋使用性质的
(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 租房合同无效的话，是可以要回租金的。如果出租人不退还租金，租房者可以向要求返还。
《合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中存在的有关解决争议方法的条款的效力。
第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

[律师回复] 根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（一）未取得建设工程规划许可证建设的房屋；
（二）未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
（三）未经批准建设的临时建筑；
（四）未按照批准内容建设的临时建筑；
（五）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。二、无效房屋转租合同怎么办房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。在通常的情况下，承租人将承租房屋的全部或一部分，租给第三者使用而从中收取超过原租金或等额租金的金钱。无效房屋转租合同，是指房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。房屋转租是一种广泛应用的房屋租赁制度，在我国的有关房地产法律中均有规定。但对于房屋转租合同被确认无效后的处理，却一直没有明确具体的规定。《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。《城市房地产管理法》则没有规定非法转租房屋的法律责任。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。尽管《城市房屋租赁管理办法》在第五章专门对房屋转租进行了规定，但在无效转租房屋的法律责任上，只规定了行政处罚和刑事责任，并没有无效房屋转租的民事责任，或是民事制裁的规定。《合同法》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。无效合同是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。作为无效合同来说，其具有两个特征：一是无效合同具有违法性，即合同违反法律和行政法规的强制性规定，损害了公共利益和他人的合法权益；二是无效合同具有无效性，就是合同从订立时起，就没有法律约束力。对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。对于房屋转租行为而言，《城市房屋租赁管理办法》规定了合法转租和非法转租两种情形。合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。

[律师回复] 按照我国法律上的明确规定，并没有明令禁止承租人转租房子的行为，但实际中，并不是所有情况都可以转租。对于未经出租人同意就将租房拿去转租，就有人担心这种转租合同会不会被否定效力，会不会被认定为不属于能够转租的范围。要是一旦认定为无效的行为，那么承租人可能就会失去这个租房，并且有可能会拿不回租金。 实际上，真实情况并非如此，擅自转租合同是否有效，在法律上并没明确规定，但实践中绝大多数做法是依法成立的转租合同有效，对转租人及次承租人均产生约束力，一旦某一方违约就需承担违约赔偿责任。 如果出租人主张承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持，亦即转租合同应当具有效力。 另外，在转租中需要注意如下几点：。