宅基地使用权的转让效力是什么

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于宅基地转让协议有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议有效吗
宅基地转让是否有效，应分情况来看待。一般来讲，认定宅基地买卖合同是否有效，主要会考虑以下几方面内容：
(1)法律、法规、部门规章和政策;
(2)卖房人的现有居住条件;
(3)该房产项下的土地使用权性质;
(4)房产交付的实际情况;
(5)不是同一个集体经济组织的成员。
农村房屋宅基地买卖合同无效怎么办?
受房价或者其他原因的影响，总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权。从表面看来，购房者占了很大的便宜，但是由于买卖合同属于无效合同，农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护。因此，一旦发生纠纷则会被要求返还房屋，造成一定的经济损失，这就哑巴吃黄连了。
结合上述所列的要件，我们再来分析以下具体的买卖合同有效性问题。
1、对于城镇居民购买宅基地的买卖合同来说，因为法律法规已有明确规定，此种情况下的宅基地买卖合同违反了法律的强制性规定，因此，该买卖合同是无效的;
2、对于同一个集体经济组织成员之间的房屋买卖行为，因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。
宅基地房屋买卖合同在什么情况下有效
虽然农村房屋可以买卖，但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。具体如下：
(一)对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
(二)对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
(三)农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同，应因违反国家政策而认定为合同无效。
农村房屋买卖合同什么情况下无效
(一)侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。
(二)非法转让，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
(三)产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
(四)主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于宅基地转让合同的效力如何认定这个问题，我的解答如下, 宅基地转让合同的效力的认定：
(1)从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。
(2)向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

[律师回复] 解答如下, 宅基地是给予农村集体成员用于修建房屋的土地，是对农村成员居住权的保障，关于宅基地的政策具体到各省份也有所不同。在房屋买卖纠纷中，涉及到农村房屋宅基地买卖的占了很大一部分。要是进行宅基地买卖结果签订的合同被判无效了该怎么办对于无效农村房屋买卖合同已经履行，双方当事人是否返还可达成一致意见的，可以尊重双方的意思选择。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据上述法律规定并结合实践中的具体情况，应采取以下几种处理方法：
(1)宅基地和房屋买卖合同签订时间较短，提讼时，受让人尚未对房屋进行翻新改建，且周边土地和房屋的市场价格也无明显变化的，确认合同无效后，可以简单采用相互返还的处理方式;
(2)提讼时，受让方已对房屋进行了较大的翻新改建，且周边土地和房屋的市场价格有较大幅度上升的，确认买卖合同无效后应当对宅基地和房屋进行价格评估，在判决买受人返还宅基地和房屋的同时，还应当判令出卖人返还买受人对房屋的翻新改建费用。对于房屋和土地的升值利益，也应按照一定比例由出卖人对买受人给予补偿。具体补偿比例的确定，应当属于人民自由裁量的范围，主要应当依据双方当事人的过错程度加以确定;无效房屋买卖合同所涉及的农村房屋征地拆迁的处理：提讼时宅基地上的房屋将要拆除或已经拆除的，此时原告提讼的目的往往不是为了返还宅基地和房屋，而是为了获取今后的拆迁补偿款。对于这种诉讼，应当注意区别两种不同情况加以处理：
第
一，如果时，争议范围的土地已经完成了土地的征收和农用地转用手续，即集体土地已经转化为国有土地，则当年签订的宅基地和房屋买卖合同应按有效处理。
第
二，如果时，争议范围的土地尚未完成土地征用和农地转用手续，土地的性质仍属于集体所有的，则应当确认宅基地和房屋买卖合同无效，但应当认定无效合同的签订双方均存在过错，并对已经支付或将要支付的拆迁补偿费根据双方的过错程度按一定比例分配。也就是说：现实征地拆迁中政府及相关用地部门或单位一般只认可农村房屋的出卖人为征地拆迁的对象，并且也只认可按出卖人的身份及家庭成员的情况给予其补偿安置待遇。此时的纷争或者诉讼不再是无效合同房屋返还的问题，而是补偿安置利益的归属及其分配的争议问题。对此类纠纷，一般根据安置利益的不同形态，可以作不同的处理。如果安置利益为经济补偿，则可以由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中一部分对买受人予以补偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则可以按安置房市价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则应当由出卖人给予买受人适当居住利益损失的补偿。从以上分析看，具体到购买农村房屋时，只要选择合适位置的农村宅基地房屋并在签订买卖合同时对合同条款的细节做好充分的约定，是可以放心购买的，在遇到出卖人反悔请求解除合同时，买受人的利益也能获得最大限度的保护。许多纠纷案件，多数是当事人为减少费用自行协议的，没有
第三方如公证处或律师见证，结果损害了买受人的利益居多。因此，建议大家买卖房屋时咨询专业律师，以保障十几年后可能出现的风险。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 再申请宅基地将不予批准。因房屋和宅基地连同一体，不过只要房屋不倒，那就是单纯的宅基地是不可以买卖的，所以，不可分离，所以、自治区，然后到县级人民政府房屋管理部门进行房屋登记，继承。农村村民的房屋是私有财产，如果将来重建必须向村委会重新提出申请：农村村民一户只能拥有一处宅基地农村宅基地的所有权属于国家所有。根据国家《土地管理法》规定；农村村民出卖、直辖市规定的标准。宅基地转移必须要到县级国土资源管理部门去办理过户手续房屋所有权的变动。有一点需要提醒。其宅基地的面积不得超过省、出租住房后，使用权归村民所有，只是买了宅基地上的房屋，原则上农村宅基地是不可以买卖的、赠与等权利，村民可以依法处置，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。国家保护私有房屋合法买卖，买主就可以长期使用

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于宅基地转让协议的法律效力怎么认定这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定
目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。
此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。
最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。 最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村宅基地转让协议书 甲 方： 乙 方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具置东至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。 3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分)。 七、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 八、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲 方： 乙 方： 身份证号： 身份证号： 年 月 日 年 月 日。

[律师回复] 对于宅基地使用权能流转么这个问题，解答如下, 宅基地使用权可以流转么
农村宅基地上使用权是可以流转的，但是农村宅基地使用权的流转与普通商品房的买卖不同，会受到很多的限制，只有符合条件的流转才能发生法律上的效力。
我国对于农村宅基地流转有何限制?
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
(1)、城镇居民购买;
(2)、法人或其他组织购买;
(3)、转让人未经集体组织批准;
(4)、向集体组织成员以外的人转让;
(5)、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)、同一集体经济组织内部成员转让;
(3)、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)、转让行为征得集体组织同意;
(5)、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让;
农村宅基地在合同法的限制
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)、以合法形式掩盖非法目的;
(四)、损害社会公共利益;
(五)、违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地证分很多种，不是每一种都可以办理过户。集体土地，一般使农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户，不对外村户籍转让。国有土地又分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的。 《中华人民共和国土地管理法》第十五条：国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定
目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。
此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。
最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，针对您的宅基地转让协议的法律效力怎么样认定问题解答如下, 宅基地转让协议的法律效力怎么认定
目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律 上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。
此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。
最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

[律师回复] 您好，关于宅基地使用权可以流转么这个问题，我的解答如下, 宅基地使用权可以流转么
农村宅基地上使用权是可以流转的，但是农村宅基地使用权的流转与普通商品房的买卖不同，会受到很多的限制，只有符合条件的流转才能发生法律上的效力。
我国对于农村宅基地流转有何限制?
1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
(1)、城镇居民购买;
(2)、法人或其他组织购买;
(3)、转让人未经集体组织批准;
(4)、向集体组织成员以外的人转让;
(5)、受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
(1)、转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
(2)、同一集体经济组织内部成员转让;
(3)、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
(4)、转让行为征得集体组织同意;
(5)、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让;
农村宅基地在合同法的限制
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，根据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：根据《合同法》第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)、以合法形式掩盖非法目的;
(四)、损害社会公共利益;
(五)、违反法律、行政法规的强制性规定。
《物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》中的强制性规定。因此，该房屋转让协议应当认定无效。