购房合同解除权怎样行使

[律师回复] 一般认为行使合同解除权的是合同相对人，且必须是守约方。法定解除的法律依据是合同法第九十四条，就是违约方根本违约，造成守约方合同目的无法实现。需要注意的是，不是对方违约就可以解除合同，必须是根本违约造成合同目的不能实现才能解除合同。另外，在合同中约定解除的条件，条件成就，守约方可以依法按约定解除。

[律师回复] 【问题】单位想买一个使用权车库，使用权的固定资产提取的折旧是否可以税前抵扣【解答】《中华人民共和国企业所得税法》第十一条在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。下列固定资产不得计算折旧扣除：
（一）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；
（二）以经营租赁方式租入的固定资产；
（三）以融资租赁方式租出的固定资产；
（四）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；
（五）与经营活动无关的固定资产；
（六）单独估价作为固定资产入账的土地；
（七）其他不得计算折旧扣除的固定资产。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十七条企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。因为车库只有使用权，故不得作为固定资产计提折旧在税前扣除，但因购置使用权车库发生的真实合理的支出可以计入长期待摊费用，按照合同约定期限进行摊销。

[律师回复] 可以使用的。只要你手上的购房合同是正式的一式多份的那一种，上面有开发商法人签名和公司公章，就可以凭此购房合同到你单位财会和公积金开户行咨询办理你的公积金贷款或提现。前提是你有公积金账号，每月有公积金入账，以及购房合同上有你的名字。

[律师回复] 土地使用补偿

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 异议股东行使股权回购请求权的程序 《公司法》为了有效保护中小股东的合法权益，明确规定了中小股东的股权回购请求权，有限责任公司股东的股权回购请求权是指异议股东在出现法律规定的某些特殊情况下，有权要求公司对其出资的股权予以收购。 股权回购请求权是一项法定的股东权利，为小股东提供了抵抗大股东侵害的法律武器。在坚持“资本多数决”原则的股东会表决机制中，大股东很容易滥用权利而侵害小股东利益，股份回购请求权为小股东提供了法定的退出机制，当小股东与大股东发生利益冲突时，小股东主张股权回购，可以避免违背自己意志的股东会决议给自己带来的不利影响，对小股东而言，股权回购请求权是一项法定的弥补性权利，弥补小股东在行使表决权方面的弱势。 对公司而言，公司要为股权回购支付一定资金而不利于公司的经营效率。为了平衡异议股东与公司之间的利益冲突，《公司法》在赋予异议股东股权回购请求权的同时，对其规定了明确的适用事项和严格的行使程序。《公司法》 第七十四条的规定了有限责任公司异议股东行使股权回购请求权的要件。 一、协议回购的程序要求： 第一，股东对异议决议明确提出反对意见。《公司法》的表述是“有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权”。该规定是对通常情形的一般规定，并没有考虑到股东有正当理由无法出席股东会的特殊情况。在公司未向股东依法履行召开股东会会议的通知义务的情况下，只要股东在合理的期间内明确提出反对意见，仍可主张股权回购请求权。本案中，原告因被告未在《公司法》和公司章规定的期间内通知召开股东会会议，而未能出席会议并对会议所议事项行使表决权，但其在向被告发出的股份回购的请求书中写明了坚决反对(2007)字第03号《股东会议决议》，表明原告对该决议明确提出反对意见。 二、异议股东行使股权回购请求权的程序 第二，在自股东会会议决议通过之日起六十日内向公司主张股权回购请求权。本案中，被告于2007年11月21日通过(2007)字第03号《股东会议决议》，原告于2008年1月4日向被告发出了股份回购的请求书，符合《公司法》的要求。 三、诉讼回购的程序要求： 异议股东与公司协议回购股权，协议回购是诉讼回购的前置程序。 异议股东自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。 本案中，原告主张股权回购请求权的程序符合法律规定，因此，应该得到的支持。

[律师回复] 对于约定解除的行使要如何行使这个问题，解答如下,
一、如何行使合同解除权
1、以通知解除合同。在行使解除权的方式上，中国合同法采用德国民法的立法体例，在本法条中的第一项即规定了当事人一方在约定解除事由或法定解除事由发生而欲行使解除权时，必须通知相对人，合同自通知到达相对人时发生解除的效力。此外，合同法草案曾规定以“情事变更”为由要求解除合同的，必须通过或仲裁机构加以裁决才能发生法律效力。但后来并未采行，主要是考虑到如何划分正常的商业风险和情势变更较为困难，掌握不好，有可能使有的当事人规避正常的商业风险，有的法官也可能滥用这项权力，甚至助长地方保护主义等不利因素。
2、办理批准与登记等手续解除合同。在市场经济的发展过程中，国家对市场行为仍有一定的干预。《合同法》第96条第2项规定若法律或行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，需依照其规定办理。其实早在《涉外经济合同法》与《技术合同法》中，也有类似的规定。然而，《合同法》的规定显得较有弹性，所谓“依照其规定”应理解为按照相关法律或行政法规的规定，若以有关机关的批准、登记为解除的特别生效要件的，则需获得批准或办理登记后才可解除合同；若仅为行政上管理的需要，则办理该手续与否并不会影响解除的效力。这是与合同生效要件相对应的。某一合同的解除条件与程序应当与该合同的成立条件和程序保持一致。
二、行使解除权的程序
行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，在约定解除或法定解除的条件成立以后，合同并不当然解除。合同当事人还需要按照一定的法定程序，行使合同解除权。行使解除权的程序适用于不可抗力致使合同不能履行，当事人一方违约和约定解除的场合。中国《合同法》第96条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。
不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同便告解除，合同的权利义务关系便告终止。对方当事人有异议的，可以请求人民或者仲裁机构确认解除合同的效力。而法律、行政法规定规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，应当依照特别程序办理批准、登记手续后，才能产生合同解除的效力。

[律师回复] 根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然法律规定有任意解除权，权利的行使显然不可能构成违约，无法按违约处理，不能适用《合同法》第107违约责任的规定。因此行使任意解除权后的赔偿仅指实际损失，不含合同履行后的可得利益(预期利益)的损失，而且约定的违约金或定金条款也无法适用。

[律师回复] 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。
第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，
第一，拍卖方式具有较强的公示性。
第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。
第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。
第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。
第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。
第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，
第一，拍卖方式具有较强的公示性。
第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。
第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。
第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。
第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 第一种情况是互易，互易是指特定物与特定物之间的交换。因特定物所具有的特性不是所有人都能够提供的，所以在互易的情况下，承租人往往是不能提供互易的对价物的，也就是不能行使优先购买权。但实际上，如果交换的标的物为可替换物，或者承租人也能够提供的，则承租人这个时候仍然可以行使其优先购买权。
第二种情况是拍卖，通说认为拍卖时无优先购买权的适用，原因是，
第一，拍卖方式具有较强的公示性。
第二呢，拍卖以“价高者得”为原则，无“同等条件”可言。
第三，拍卖中虽排除优先购买权，但只要出卖人通知承租人参加竞买，承租人仍可与他人共同竞买，其购买的机会等同于优先购买权的行使，自身并未受损害。
第三种情况是招标，通常情况下，出卖人进行招标时，所考虑的不仅是价格因素，其中的招标条件较为复杂，不免夹杂其他特定化要求，甚至是社会利益的考虑，而优先购买权人未必能满足这些要求。
第四种特殊情况是强制执行，优先购买权的行使对象是出卖人，但在依强制执行方式出卖的场合，出卖已非出卖人的意愿，而受执行机关控制，因此，在强制执行情况下，无优先购买权的适用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、买受人如何解除购房合同商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。
二、解决购房合同纠纷的方式有哪些
1、和解和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。
2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。购房者在签约前，不仅要充分了解合同的主要条款，也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款，因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任。购房者可以请一个专业的法律人士帮忙看看合同的内容，如果有必要，应该把想约定的事项写入补充协议，保护自己的权益。

[律师回复] 拘留罚款。

[律师回复] 解除购房合同时，由于涉及三方当事人、两个合同，因此在空间操作上无法同步进行，就会出现时间上的先后顺序问题。从实际行为上，我们可以设计出多种可能的选择方案，目前较为普遍的有以下几种：
1、消费者先与开发商解除买卖合同，然后取回首付款，再与银行解除借款合同，然后由开发商归还银行借款。
2、消费者先与开发商解除买卖合同，然后再与银行解除借款合同，然后取回首付款，最后由开发商归还银行借款。
3、消费者先与开发商解除买卖合同，然后由开发商归还银行借款，再与银行解除借款合同，最后取得首付款。
为了使消费者最大限地免除风险，在开发商不会破产的前提下，我们认为在实际操作时可以通过以下程序进行：
1、消费者首先与开发商签订一个补充协议，这是一个附条件的关于解除买卖合同的补充协议。
2、消费者再与银行签订一个补充协议，也是一个附条件的解除借款合同的补充协议。
3、开发商归还银行借款，消费者与银行签订的协议中确定的条件出现，消费者与银行的借款合同解除。
4、开发商归还消费者的首付款，并协助办理消费者退房的各种相关手续。
二、怎样解除购房合同
1、买卖双方一旦签订了购房合同，尽量不要悔约，避免不必要的损失。
2、一旦出现确实因为相关原因需要悔约时，必须与对方协商，并取得对方的同意，同时承担相关约定的违约责任。且最重要的一点是，一定要及时签订书面解除合同协议，如果是通过中介机构办理的，必须三方到场，共同在书面解除合同协议签字后方可生效。
3、签订书面解除合同协议时，必须要对合同失效的时间、合同名称、合同编号以及需解除的具体部分等进行明确的约定，双方或者三方签字后生效。
4、如果出现某一方确实因为身在外地等个人原因，无法到场签订书面解除合同协议的，征得对方同意后，可以出具书面委托书委托他人办理，但这里必须提醒另一方，在条件允许的情况下尽可能寻求途径核实委托书的真伪，提高警惕，以防受骗。
5、如果双方就悔约以及签订书面解除协议等事宜已经协商妥当，并有了口头约定，那么为了更好保护自己的权益，应采取适当的手段，比如留下录音、传真件等证据，以防日后产生纠纷，起到保护自己利益不受损害的作用。

[律师回复] 五种情况可单方解除合同
《商品房买卖合同》签订后，也可能出现这样或那样的问题，比如房屋面积增加、办房证超时限等，是否可单独解除合同?
具有以下情形之一，导致《商品房买卖合同》的目的不能实现、无法取得房屋的，购房者可以请求解除合同。
1、商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房者又将该房屋抵押给第三人;
2、商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人;
3、开发商迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外;
4、交付的房屋的面积与合同约定的面积误差比绝对值大于3%;
5、办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记。

[律师回复] 您好，建议咨询当地拆迁办

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 优先购买权的行使，不应无限期，但在目前我国《公司法》中，却没有规定行使该权利的期间。根据第三十五条，股东向非股东转让出资时，必须经全体股东过半数同意;不同意转让的股东应购买转让的出资，否则视为同意转让。该条款未明确规定其他股东作出同意决定的期间，这容易造成其他股东拖延同意，使意欲转让出资的股东丧失最佳转让时机，因此，应在《公司法》中补充规定同意期间。 经公司股东同意转让的出资，其他股东在同等条件下，有优先购买的权利。但股东的优先购买权之行使是否应有时间限制?股东在多长时间内怠于行使这一权利会导致其权利的放弃?我国《公司法》未作明确规定。法国等国家的公司法规定了三个月的行使期间，必要时，经裁定，得延长六个月。[5]笔者认为，为督促权利人及时行使权利，确保转让股东的合法权益，我国《公司法》也应增补优先购买权的行使期间，并明确规定经过法定期限而怠于行使权利的将导致其权利之丧失。

[律师回复] 两个法律关系，合同可以解除，解除后需返还购房者已付房款。您可以申请冻结购房者按揭账户。解除合同的行为无效，因为该房产已经被查封了，针对该房产的一切处置行为都应中止。

[律师回复]
一、买受人如何解除购房合同商品房买卖合同解除的立法目的在于，给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由，为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施，以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中，当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来，此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。在商品房买卖合同纠纷中，约定解除权的解除和法定解除，尤其是法定解除的适用较为普遍。
二、解决购房合同纠纷的方式有哪些
1、和解和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。
2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民。购房者在签约前，不仅要充分了解合同的主要条款，也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款，因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任。购房者可以请一个专业的法律人士帮忙看看合同的内容，如果有必要，应该把想约定的事项写入补充协议，保护自己的权益。

[律师回复] 如何解除购房合同，买卖双方解除购房合同的理由有哪些理由
1、不可抗力因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。理由
2、卖方明示违约在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。理由
3、先卖后抵押的商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。理由
4、一房二卖的商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。理由
5、隐瞒无证售房事实的卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。理由
6、隐瞒房屋抵押的事实卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。理由
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。理由
8、房屋主体结构不合格因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。理由
9、房屋存在严重质量问题因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。理由
10、面积误差比超过3%卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)行使时间
有观点认为，提前的“三个月”、“合理期限”是优先购买权的行使期间。这个观点不妥当。优先购买权是同等条件下成立合同并优先实现合同债权的权利，出卖人与第三人买卖合同不成立，没有确定的合同条款，则不存在同等条件，优先购买权便没有成立基础。所以优先购买权只在出卖人与第三人成立买卖合同时才产生，只有自此时起权利人才能行使权利，本案也采这种观点。出卖人与第三人成立买卖合同，是优先购买权行使的条件之一。
(二)权利及具体化
据以研究的案例中，原告向被告主张优先购买权，是行使权利的行为，向，是要求以国家强制力保障其权利实现。但从审判、执行情况看，原告这一愿望并未能实现。原告诉讼请求既有事实根据又有法律依据，事实上也以判决支持了原告的请求，为什么原告优先购买权还不能实现呢?首先因为对优先购买权法律性质和效力的理解问题，己如上述，第二个重要原因就是原告的诉讼请求和的判决都未能将“优先购买权”具体化。
(三)诉讼请求
原告可以向要求被告履行依优先购买权形成的合同，要求被告按合同转移标的物的所有权。对这项诉讼请求，应当首先作出确认之诉的处理，确认原告与被告间己形成买卖合同关系，并确定合同的具体条款，在此基础上，依合同法规定，确定是否可以强制被告履行转移标的物所有权的合同义务。如果被告主张不安抗辩权得到支持而原告不提供担保，或被告主张同时履行抗辩权得到支持而原告不履行付款义务的，应当驳回原告的诉讼请求。这种情况原告败诉不是因为其优先购买权存在瑕疵，而是因为被告合同履行抗辩权的有效行使。否则，应当作出强制被告履行合同义务的判决。