认购协议书签订后退房怎么办？

[律师回复] 因商品房预售施行预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证明，具备预售许可证，其与买受人签订的预售合同才是有效的，否则，合同有被认定为无效的法律风险。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。” 根据该条规定，如果在买受人向之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提时间是在前取得。 实践中情况要复杂的多，如商品房预售合同签订后，预售许可证被行政部门撤销的，或者在签订商品房预售合同时，开发商持有的预售许可证明已过有效期，对于这两种情况，考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要，不应因此轻易否定预售合同的效力。 所以为了确定房屋预售合同合法有效，避免发生不必要的纠纷，建议购房者与出卖者签订房屋预售合同时要求对方提供，已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，并进行仔细审核 ，核验。

[律师回复] 《商品房买卖合同》内容更加详细
在《房屋认购协议书》中，假如开发商与业主对于房子的价格、面积、序号等方面做出了明确的约定，那么购房协议就可以提前当作房屋的买卖合同。而正式的《商品房买卖合同》，只不过是针对购房协议中更为详细的约定，如果购房协议没有具备上面的那些内容，那么就只能作为一份购房意向书，不具备约束力。而购房合同就不同了，它里面的内容会更加详细和正式，不过两者都具有法律效力。

[律师回复] 对于认购协议书签订后退房怎么办这个问题，解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复] 对于认购协议书签订后退房要怎样办这个问题，解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复] 您好，针对您的认购协议书签订后退房怎么样办问题解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复]
1、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》定义不同，购房合同会更正式
《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。
而《商品房买卖合同》是在房管局交易的时候出示的正式文本，所以会比较正式。
2、《房屋认购协议书》是《商品房买卖合同》之前的一种协议
《房屋认购协议书》是开发商在无法和消费者签署《商品房买卖合同》之前的一种协议。《房屋认购协议书》属于预约，并且购房协议在没有违反行政法规、法律强制性规定的情况下，还必须符合《房屋认购协议书》能够生行效的条件。
此外，《房屋认购协议书》也可以发生法律效力，不管是购房者还是开发商都必须按照里面的内容享受权利以及履义务。

[律师回复] 认购协议书的效力：当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，即履行了预约义务，因此，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。
买房的认购协议，只是意向性协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(二)持有建设工程规划许可证；
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而《商品房销售管理办法》第22条也规定：不符合商品房销售条件的， 房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

[律师回复] 您好，针对您的认购协议书签订后退房应该怎么样办问题解答如下, 从目前的法律规定与审判实践来看，可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。
1、约定条件，是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。如房产商延迟交房超过一定期限，购房者可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定如小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该条件成立，若购房者在与开发商协商难以达成共识时，至要求退房，一般都会得到的支持。
2、法定条件，是指根据法律的规定，当一方当事人无正当理由拒不履行购房合同义务的，购房者可以退房的条件。
总之，综合起来出现下列情况的，购房者可以要求退房：
(1)开发商延迟交付房屋。这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情形。在购房合同中，双方当事人一般都要约定开发商交房的时间以及在超过约定期限交房的违约责任。一般情况下，开发商与购房者在购房合同中约定了交房时间后，购房者却迟迟得不到开发商的入住通知。此时购房者可以向开发商发出催告通知，如果开发商超过3个月还不履行交房义务，购房者就可以与开发商解除购房合同，要求开发商退房。
(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定的期限内开发商仍未取得商品房预售许可证的，购房者可以要求退房。前面曾经提到过，开发商在预售房屋的时候，需要取得相关部门的批准，尤其是要取得建设部门颁发的商品房预售许可证。开发商在没有取得商品房预售许可证时就对外预售房屋属于违规操作，其与购房者签署的购房合同属于无效合同(但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效)。对于无效的购房合同，应当恢复原状，即购房者应当腾空房屋或者与开发商解除期房合同，开发商应当将购房者交付的房款及其利息返还给购房者。上述情况不包括开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的情形。
(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，购房者可以要求退房。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，开发商退还购房款。从实践上来看，造成购房合同无效的常见情形有：
①开发商无权处分该房产。主要是房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的、该房屋权属有争议、司法机关、依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。
②开发商存在欺诈情形。购房者以此项理由请求退房，在实际中支持的并不多，主要因为购房者对开发商存有欺诈的故意与欺诈事实的举证比较困难。要防止此种情形的出现，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签章认可。
(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房:买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”根据上述的规定可知，开发商在经过规划部门批准和设计单位同意变更设计的情况下，应当书面通知购房者，告知变更设计规划的事实。如果变更设计规划影响到房屋的质量或使用功能的，购房者是有退房的权利的。开发商此时应当向购房者返还购房款，并且支付利息。
(5)无法得到银行或公积金管理中心的贷款。在签订购房合同时，购房者除一次性付款或分期付款外，一般的情况下，都在购房合同中对商业贷款或公积金贷款有约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金管理部门审核，如果开发商提供的资料不具备公积金贷款条件的，购房者因此而不能取得公积金贷款的，购房者就可以要求退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述的规定可知，购房者未能取得银行商业贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方当事人可以解除购房合同。即购房者可以要求退房，开发商也应当将购房者支付的购房款及利息予以返还。
(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证。根据法律的规定，由于开发商的原因，购房者在购房合同约定的期限内超过一年以上仍然无法得到产权证，购房者就可以要求退房，并且可以要求开发商承担赔偿损失。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房者入住多年后无法拿到房屋产权证，对此种情况，购房者也可以要求退房，并让开发商承担违约责任。
(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第
(2)项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%a)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人:房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据上述的规定可知，如果开发商交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人是不能要求退房的，如果房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商返还购房款及利息。但在实践中，房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者很少会去选择退房，此时选择开发商承担法定赔偿责任会对购房者更有利，更何况是在房价上涨幅度较大的时期。
(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。房屋主体结构质量不合格是房屋的“硬伤”，目前北京房地产市场较少发生，但在外地房地产市场，开发商承建的房屋主体结构质量不合格的情况时有发生。若出现上述情况，开发商是难以拿到《竣工备案表》的，亦无法按约定的交房时间向购房者交付房屋。此时，购房者可以请求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任。
(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据上述规定可知，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房者是可以要求开发商退房的，并有权要求开发商赔偿其经济损失，其向提起的诉讼请求也会得到支持的。但是，一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用的，主要是指房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内空气质量的或房内噪声大，影响购房者身体健康和居住的情况等。
(10)开发商把出售的房屋抵押给第三人或将房屋又出卖给第三人。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或将房屋出售给购房者后，又将房子抵押给他人，或直接将房屋又出售给第三人，购房者在查明情况属实后，就可以要求开发商退房，并且有权要求开发商承担赔偿损失以及违约责任。

[律师回复] （一）认购合同转让。这是投资购房者的常用方式，这种交易方式一般是买房者先行订购，签订认购书，然后将这些房子放在中介公司挂牌出售，将其订购该房屋的购买权转让给想要买房的人。认购合同的转让方式大多是买卖双方签订协议书，约定好转让价及相关条件后，双方前往发展商处变更认购方的名字，待发展商与新购房者签订预售合同后由中介公司将转让价款支付给先行认购的一方。
（二）重签预售合同。这种情况往往发生在交了首付又急需用钱的购房者身上，购房者支付首付款，已经与发展商签订预售合同，再与新的购房者签订转让房屋的协议书，经过的同意并且去交易中心取消登记，由新购房者与发展商签订新的预售合同，将新的预售合同送往交易中心备案登记。
（三）取得产权证后交易。购房者买下房子签订好预售合同，再将房子出售给其他人的，可以与新购房者签订出售协议书，双方的协议书经公证处公证，等产权证办出以后双方再进行交易

[律师回复] 购房的价格按照签订认购协议书中的价格执行。

[律师回复] 认购金，通常是房地产交易领域的一种习惯做法，购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。定金，是一种合同履行的担保，根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受方违约，应双倍返还定金；给付方违约，则无权要求对方返还。订金，目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

[律师回复] 1、认购协议书能代签，但贷款买房一般需要本人亲自前往。代签者需要取得购房者授权的委托书。在购房合同中的首页，如有购房者的名字及身份信息，可由代签者在合同上代为签字。
2、法律依据：《民法典》第一百六十一条
民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。

[律师回复] 你好，要签订购房合同，购买“抵账房”应注意：
一、审查开发商是否五证齐全。所谓“五证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用许可证、商品房销售许可证；
二、购房者与开发商签订购房合同或者由开发商、材料供应商(或施工单位)、购房者三方签订合同。无论是三方还是两方签订购房合同，都应明确出卖人是开发商，开发商应当承担普通商品房买卖合同的相应费用，同时也有利于在出现房屋纠纷时，更充分保护购房者的权利；
三、购房者要索要正规发票。买房前应就办理房产证相关违约责任作出明确约定。

[律师回复] 通常情况下，签了认购协议书就奏效了，根据《民法通则》、《合同法》及《保证法》的有关限定，“购房定金”是一种为了缔结合同或履行合同而采取的一种保证形式。按照上述法律限定，不愿买房了定金能不能退还，要看具体的情况：以下情况不能退：因购房人自身原由导致购房合同不能正常履行的，定金不退。以下情况能够退：
一、开发商无销售许可证或者产权证，不具有商品房销售资格，导致购房合同不能达到的情况。
二、开发商存在欺诈做法，如已将认购房屋转售他人的情况。
三、因合同条款达不成一致意见的情况。如卖家对房屋信息表述模糊，合同主要条款不能确定，或者卖家对认购书中的要求，如房屋面积、价格等进行修改等。
四、买卖两方均无犯错，但商品房买卖合同依旧未能订立的情况。如，因第三人的原由或自然灾害，招致该商品房事项未能建设或未能按原商定建设等。

[律师回复] 因商品房预售施行预售许可证制度，只有开发商持有预售许可证明，具备预售许可证，其与买受人签订的预售合同才是有效的，否则，合同有被认定为无效的法律风险。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。”
根据该条规定，如果在买受人向之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提时间是在前取得。
实践中情况要复杂的多，如商品房预售合同签订后，预售许可证被行政部门撤销的，或者在签订商品房预售合同时，开发商持有的预售许可证明已过有效期，对于这两种情况，考虑到预售许可是基于行政管理机关履行行政管理职责的需要，不应因此轻易否定预售合同的效力。
所以为了确定房屋预售合同合法有效，避免发生不必要的纠纷，建议购房者与出卖者签订房屋预售合同时要求对方提供，已经取得商品房预售许可证明的相关证明文件，并进行仔细审核 ，核验。

[律师回复] 您好，针对您的认购协议书的效力怎么问题解答如下, 认购协议书的效力如何?
必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，即履行了预约义务，而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。
必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同，故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的，还必须成功缔结本约，否则认购协议毫无意义。
如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容，采用必须磋商说较为合理，因为此时双方对买卖合同主要内容仍未达成共识，认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。
双方经诚信磋商后难以达成一致的，任何一方不应视为违约;反之则可要求其承担责任。如果认购书协议已包括买卖合同的主要内容，采用必须缔约说较为合理。商品房认购书总是具有一定内容的，尤其是在双方达成的协议已经大体上可以履行的情况下，即在商品房认购书已经具备了购房合同成立的条件时，就应该强制出售。
因此，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。
如何签订房屋认购协议
1、签订认购书不是签订买卖合同的前置条件，它不是购买商品房的必经程序，尽量不与开发商签定认购书;
2、尽量避免定金条款，可使用预付款性质的条款代替定金条款;
3、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还;
4、购房者看房时通常会针对自己特别关注的点提出一些问题，开发商呢就会作出相应的答复，可以把开发商的答复写入认购书。比如你选的这套房肯定不会挨着配电箱，您选的这个户型不会挨着电梯;
5、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书，比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额;

[律师回复] 对于车位认购协议书有效吗这个问题，解答如下, 车位认购书，是指买卖双方在订立正式的买卖合同前，约定将来订立正式的车位买卖合同的文书。其签订目的在于对双方交易有关事宜进行初步的确认。认购书属于合同范畴，应该受合同法的调整。
如果认购书的内容包括签约当事人、标的、数量及价款，违约责任等。其内容与普通的合同内容相比没有任何实质性差别，应属有效，双方当事人均应该受认购书的约束。
根据合同法相关规定，有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第五十二条
【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 认购协议书的效力如何?
必须磋商说是指当事人之间一旦缔结认购协议，双方就负有在未来某个时候为达成买卖合同而进行磋商的义务，只要当事人为缔结买卖合同进行了磋商，即履行了预约义务，而最终商品房预售合同是否缔结成功则非其所问。
必须缔约说则认为认购协议的效力就是缔结商品房预售合同，故当事人仅仅为缔结预售合同而进行磋商是不够的，还必须成功缔结本约，否则认购协议毫无意义。
如果认购协议内容尚不包括预售买卖合同主要内容，采用必须磋商说较为合理，因为此时双方对买卖合同主要内容仍未达成共识，认购书只能约束双方在约定时间内就订立买卖合同尽到诚信义务的磋商，而难以约束其必须订立买卖合同。
双方经诚信磋商后难以达成一致的，任何一方不应视为违约;反之则可要求其承担责任。如果认购书协议已包括买卖合同的主要内容，采用必须缔约说较为合理。商品房认购书总是具有一定内容的，尤其是在双方达成的协议已经大体上可以履行的情况下，即在商品房认购书已经具备了购房合同成立的条件时，就应该强制出售。
因此，只要商品房认购书确定了房号和价格确定方法，并可以据此确定面积等事项，或者能够确定房屋总价款，那么就已经具备了购房合同的必要条件，开发商便负有为认购人保留预订的商品房的义务。
如何签订房屋认购协议
1、签订认购书不是签订买卖合同的前置条件，它不是购买商品房的必经程序，尽量不与开发商签定认购书;
2、尽量避免定金条款，可使用预付款性质的条款代替定金条款;
3、购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，开发商这里有个圈套，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还;
4、购房者看房时通常会针对自己特别关注的点提出一些问题，开发商呢就会作出相应的答复，可以把开发商的答复写入认购书。比如你选的这套房肯定不会挨着配电箱，您选的这个户型不会挨着电梯;
5、将开发商或售楼人员介绍的优势写进认购书，比如售楼人员说了“您认购的这种D户型都是朝南的”那么在认购书中可以写上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额;