宁波土地与房产案件：律师梳理证据援引法条，助案外人排除房屋强制执行

律师背景与执业领域

杜海亮2018年开始在浙江共业律师事务所执业，执业证号为1330xxxxxxxxx6917。他毕业于浙江警察学院法学本科，并取得浙江大学法学在职研究生学历。2014年至2017年，他任职于市级公安机关，2015年通过国家统一法律职业资格考试，2017年加入浙江共业律师事务所，2022年晋升为律所合伙人。多年来，他专注于行政诉讼、土地与房产、建设工程、经济纠纷四大核心领域，还担任多家市级机关单位、区级机关单位及国有企业的常年法律顾问。

案件基本情况

案外人甄某某、郝XX与被执行人潘XX就宁波市某区某镇某村一套大龄青年解困房存在转让关系。2017年10月，双方签订转让协议，约定房屋总价61万元。甄某某、郝XX随后支付56万元购房款，对房屋装修后入住并一直占有使用。2019年，二人补缴土地出让金及相关税费。因政策规定该房屋需自结算之日起满5年方可过户，过户时间未到。2020年，潘XX因犯诈骗罪被法院强制执行，案涉房屋被查封。甄某某、郝XX提出执行异议，并将剩余5万元尾款交付法院执行专户，法院审查后裁定中止对案涉房屋的执行。

律师办案经过

杜海亮接受案外人委托后，全面梳理案件证据链。他收集了转让协议、银行转账凭证、微信转账记录、收条、物业费缴纳证明等材料，以此佐证案外人在房屋查封前已签订合法有效合同、合法占有房屋的事实。在庭审中，杜海亮重点援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，主张案外人已按约支付大部分房款且主动交付尾款，未办理过户是因政策限制，非自身过错。

案件结果与意义

法院采纳了杜海亮的代理意见，认定案外人权利足以排除执行，支持其异议请求。本案是金钱债权执行中为数不多执行异议成功的案例，明确了善意买受人购买政策性限制过户房屋，满足查封前签约、合法占有、支付价款且非因自身原因未过户的条件，其权利可排除强制执行。该案为同类政策性住房的执行异议案件提供了裁判参考，有效维护了善意买受人的合法权益。