抵押权是否可以破租赁权

在日常生活里，经常会遇到这样的情况。小张把自己的房子租给了小李，两人签订了租赁合同。之后，小张因为资金周转问题，把这套房子抵押给了银行。等到小张无法偿还银行贷款时，银行就要行使抵押权处置这套房子。这时候小李就犯难了，自己的租赁合同还没到期，银行要处置房子，自己该怎么办呢？这就引出了一个关键问题：抵押权是否可以破租赁权？

一、抵押权与租赁权的基本概念

抵押权是指债权人对于债务人或第三人提供的、不移转占有而作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，可就该财产折价或者就拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。比如小张把房子抵押给银行，银行就享有抵押权。租赁权则是承租人依据租赁合同，对租赁物享有的占有、使用和收益的权利。像小李租了小张的房子，就拥有租赁权。

二、“抵押不破租赁”原则

一般情况下，遵循“抵押不破租赁”原则。也就是说，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。比如小张先把房子租给小李，之后再抵押给银行，银行不能因为行使抵押权就要求小李搬走。因为根据法律规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

三、抵押权破租赁权的情形

但也存在抵押权破租赁权的情况。如果抵押在先，租赁在后，并且抵押权已经登记，那么抵押权就可以对抗租赁权。比如小张先把房子抵押给银行并进行了登记，之后才把房子租给小李。当小张还不上贷款，银行行使抵押权时，小李的租赁权就不能对抗银行的抵押权，银行有权要求小李搬走。不过，若租赁权虽然设立在抵押权之后，但在法院查封之前，且承租人已经实际占有使用租赁房屋，此时租赁权仍受一定保护。

四、权益受损的应对措施

如果承租人的权益因为抵押权破租赁权受到损害，首先可以和抵押人也就是房东协商，要求房东承担违约责任，赔偿自己的损失。协商时要注意保留好相关的聊天记录、通话录音等证据。如果协商不成，可以向消费者协会等相关部门投诉。若还是无法解决问题，就可以考虑通过诉讼途径解决。诉讼时需要准备好租赁合同、付款凭证、沟通记录等材料，向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。

当遇到抵押权与租赁权冲突的情况，后续可能还会面临一些复杂的问题，比如赔偿金额的确定、执行过程中的阻碍等。这些问题处理起来较为棘手，一不小心就可能让自己的合法权益受损。这时候不妨到律图咨询本地律师，律图平台上的律师都具备专业的执业资质，可通过官方渠道核验，他们不会做虚假承诺，也不夸大维权效果。会根据你的具体情况，为你理清后续的处理流程，帮你解决遇到的难题，让你在维护自身合法权益的道路上更有保障。