房屋租赁合同纠纷二审改判，福建宁德冯从福律师助力企业获租金及违约金

周宁某商业发展有限公司（胜公司）遭遇了这样的困境。该公司于2021年5月通过司法拍卖取得一处不动产，并与承租人陈X签订《租赁合同》，然而陈X未向胜公司支付租金，案外人王X还主张“以租抵债”的租赁权。一审法院认定胜公司“无权处分”，驳回其全部诉讼请求，这让胜公司陷入了被动局面。在这种情况下，胜公司将希望寄托在了福建宁德冯从福律师身上。

冯从福律师毕业于厦门大学法学院，自2014年开始执业，至今已有多年丰富的法律实践经验。他深耕福建宁德，专注于刑事辩护、合同纠纷、交通事故、房地产与建设工程纠纷等领域，办理案件超千余件，为当事人挽回经济损失超亿元。他秉持“敬律师之业、行仁义之德、事辛苦之力、明法律之公”的执业理念，在宁德当地法律界颇具影响力，担任宁德市律师协会常务理事等多项社会职务，还获得福建电视台《律师在现场》维权律师称号。

面对胜公司的困境，冯从福律师迅速展开工作。他深知本案的核心争议焦点在于王X与灿公司之间“以租抵债”的长期租赁合同是否真实有效，能否对抗后手所有权人胜公司，以及胜公司与陈X签订的租赁合同是否有效。在二审阶段，冯从福律师展现出了卓越的专业能力。他迅速调取房产抵押登记、法院查封记录及在先判决书，形成“抵押查封在前”的铁证，从根本上阻断王X主张的“买卖不破租赁”抗辩。他指出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁房屋在出租前已设立抵押权或被法院依法查封的，不适用“买卖不破租赁”规则。本案中，案涉租赁场所在20XX年X月已设立抵押，自20XX年XX月起多次被法院查封，而王X主张的租赁合同签订于2017年（倒签为2014年），属于“抵押、查封在前，租赁在后”的例外情形。

同时，冯从福律师针对一审“无权处分”的错误认定，援引合同效力补正规则，即订立合同后取得处分权的，合同有效。他指出胜公司在签约后5日内即取得所有权登记，合同效力应予认可。此外，他还通过分析租期、租金支付方式、公司成立时间、款项流向等异常点，揭示“以租抵债”场景下租赁合同的虚假性。王X与灿公司约定的租赁期限长达25年、一次性支付租金30万元，支付时灿公司尚未成立、款项未入公司账户，不符合正常交易习惯，该租赁合同是否实际履行难以确认。

在违约金方面，虽然合同约定日1%滞纳金，但冯从福律师预判法院可能调减，主动调整诉求预期。最终，二审法院采纳了冯从福律师的观点，撤销一审判决，改判陈X向胜公司支付租金及违约金，驳回胜公司其他诉讼请求。本案为系列44户类似纠纷中的典型案件，二审改判确立了对后手买受人有利的裁判规则，为其余案件提供了参照，具有类案示范价值。福建宁德冯从福律师凭借其专业的法律知识、严谨的办案态度和丰富的实践经验，成功为胜公司扭转了局面，维护了当事人的合法权益。