被抵押房屋的过户之争

然而，事情并未按照预想的轨迹发展。按约定，房屋原始购房发票日期为2016年，需满五年方可办理过户，张某多次催促郭某配合，郭某虽在2023年7月15日出具了《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金，但却在2021年3月，未经张某同意，将房屋抵押给了第三人某银行南京分行，用于个人经营贷款。

面对这一突发状况，张某陷入了困境。自己支付了大部分房款，住了多年的房子却突然被抵押，过户更是遥遥无期。就在张某感到无助之时，他找到了周爱荣律师。周爱荣律师自2013年执业以来，在民商领域积累了丰富的经验，处理过众多类似的案件。

周爱荣律师接手案件后，迅速展开了调查和分析。本案的核心争议在于，已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得。周律师认为，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

周律师开始收集证据，查阅《民法典》中关于抵押权和善意取得的相关条文。他收集了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用案涉房屋。而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。

庭审中，周律师凭借扎实的专业知识和丰富的庭审经验，将收集到的证据一一呈现，并依据法律条文进行了有力的辩论。他指出，银行未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得。

最终，法院采纳了周律师的观点，认定银行不能构成抵押权善意取得，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。

事后，张某回忆起周爱荣律师常说的“每个人都可以为自己追求最大的权益”，对这句话有了更深的理解。在这场房屋买卖合同纠纷中，周爱荣律师凭借精准的诉讼策略、有效的证据收集和专业的庭审抗辩，不仅促成法院判决涤除抵押权并强制过户，还为张某争取到了违约金赔偿，最大限度地维护了张某的合法权益。