房屋被抵押，江苏南京北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师如何化解房产纠纷？

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，约定郭某将拆迁安置房卖给张某，张某依约支付了大部分房款，郭某也交付了房屋。然而，郭某在2021年3月未经张某同意，将房屋抵押给银行。张某认为被告违约，且银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立。这里的疑难之处在于，已交付但未过户的房屋被原权利人抵押，银行抵押权是否构成善意取得。根据相关法律，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

周爱荣律师接手案件后，首先针对银行提出的“善意取得”抗辩，收集并提交了原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等，证明银行未尽合理审查义务，否定了其善意取得的成立。同时，对于第三人主张的“一事不再理”原则且已过执行时效，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

最终，法院采纳了周爱荣律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，支持了过户请求，对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，在这类房屋买卖合同纠纷案件中，证据的收集和固定至关重要。像本案中，社区证明、装修票据、物业发票等证据，有力地证明了原告实际占有房屋的事实。同时，律师要精准把握法律适用，针对不同的抗辩理由，运用相关法律条文进行有力反驳，以维护当事人的合法权益。