无规划许可厂房拆迁，次承租人获近17.4万补偿

201x年10月，原告许XX通过转租方式承租了被告何XX位于佛山市XX区面积约1650平方米的厂房，用于经营塑料颗粒加工业务并注册成立公司。然而，该厂房未取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月许XX完成搬迁，但与房东何XX就拆迁补偿款分配长期协商不成。何XX已与政府签订《厂房搬迁补偿协议》并领取了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却拒绝向许XX支付其应得部分。许XX随后委托广东利合律师事务所从2018年开始执业的卢扬超律师代理此案。卢扬超律师接到委托后，第一时间会见了许XX，初步了解案件情况。

卢扬超律师首先着手梳理租赁关系与权利主体，厘清了许XX作为次承租人及实际使用人的法律地位，并取得其公司出具的《债权转让书》，明确由许XX主张全部补偿权益。之后，卢扬超律师成功申请法院向杏坛村改办公室调取《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》，依据《中华人民共和国民事诉讼法》中关于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集的规定，锁定了补偿项目和金额依据。该证据揭示了补偿的具体构成和标准，为后续的补偿核算提供了关键支撑。

在关键节点上，卢扬超律师精准核算应得补偿。结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），逐项论证许XX对设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失的合法权利。针对何XX提出的“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张，卢扬超律师援引评估明细和村改政策予以驳斥，并强调公平原则下实际使用人的合理权益。向法院提交了详细的法律分析和证据材料，指出许XX作为实际使用人在租赁期间的实际投入和损失，应当获得相应补偿。

最终，法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许XX作为实际使用人有权获得相应补偿。判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计支持金额173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。这一案件具有多方面的典型意义，它明确了在租赁合同无效的情况下，实际使用人基于事实租赁关系和实际投入仍可获得拆迁补偿的权利；为类似案件中实际使用人主张补偿提供了证据收集和权益论证的思路；体现了法院在处理此类案件时遵循公平原则，平衡房东和实际使用人利益的裁判导向；也提醒房东和承租人在签订租赁合同时要关注厂房的合法性，避免因合同无效导致的权益纠纷。

在司法实践中，对于未取得建设工程规划许可证的厂房租赁合同纠纷，合同无效是常见的认定结果。但实际使用人的权益保护逐渐受到重视，法院在审理此类案件时会综合考虑实际使用人的实际投入、损失情况以及公平原则，来确定补偿分配。拆迁补偿分配问题往往涉及多方利益，证据的收集和准确核算补偿金额是关键。当事人在遇到此类纠纷时，应及时寻求专业法律帮助，通过合法途径维护自身权益。