协议离婚中“房贷分离”的实务探讨

在天津棠馨律师事务所经办的众多协议离婚案件中，夫妻双方因故选择房屋归其中一人、房屋贷款归另一人的情况频频出现，综合各类案件不同情况后，他们确实在实务中发现了很多直接影响着离婚协议后续履行的细节问题。为方便客户根据自己情况实际分析、辨别“房贷分离”后的实际问题，侯辕轩律师做出如下总结。

一、房贷分离的背景

随着市场经济的持续发展，楼市的不断变化，越来越多的夫妻双方在准备结婚购买婚房的过程中或者在婚姻关系存续过程中，均会通过贷款的方式购买不动产，也有很多夫妻在婚姻经营的过程中通过抵押房产的方式置换出更多现金流用于日常生产经营，但不论哪一种方式均会产生抵押贷款。

在夫妻双方准备离婚时又会因为一方过错、资产配置等各种原因，选择房屋归一方所有而贷款由另一方偿还的约定。

二、合法性讨论

根据《中华人民共和国民法典》的规定，夫妻双方在离婚时对于财产及债务的归属，在不损害第三方合法权益的情况下是有效的。在法律上是允许夫妻之间在协议离婚时约定房屋归一方所有，房屋贷款由另一方偿还的。

可在实务操作中，房屋贷款多出现为夫妻均是共同还款人，或一方为主贷人另一方为次贷人的贷款合同约定。虽然在离婚协议中夫妻双方约定贷款由一方偿还，但根据我国民法中物债分离以及合同相对性的原理，即使离婚协议中约定房屋归一方所有、贷款由另一方偿还，并不影响夫妻双方与银行之间签订的抵押贷款合同效力。也就是说夫妻双方约定贷款由一方偿还，仅能约束夫妻二人，对银行此类的债权人不产生约束力，银行贷款合同的还款主体仍然为夫妻二人。

三、实务中的具体问题

由于夫妻双方的离婚协议仅能约束夫妻二人，对银行债权人并不产生约束力，因此可能会出现主贷人并非离婚协议中约定的还款义务人。如果在离婚协议生效后，离婚协议中约定的还款义务人怠于偿还贷款，会直接对作为主贷人的另一方产生不利影响。

同时，在贷款未偿还结清的情况下，银行作为抵押权人，不会因双方离婚，对该房产撤销或变更抵押登记，因此虽然夫妻二人在离婚协议当中约定了房产归一方所有，但由于未偿还结清贷款，房屋产权登记不能作出变更，也会给协议当中获得房屋一方造成深远影响。

四、问题解决建议

基于上述实务问题，侯辕轩律师就实务中出现的各类问题进行总结后，提出如下针对性建议：

1.在离婚协议中约定“房贷分离”的时候，应当明确该房屋贷款的类型、贷款的时间、未偿还贷款的期限以及具体数额。

2.在离婚协议中明确房屋贷款合同中还款主体、还款方式、还款的银行卡、月还款数额。

3.需要双方在离婚协议中明确房屋产权归属以及贷款偿还义务人。

4.要在离婚协议中设置还款义务人的还款方式以及未按期偿还贷款给主贷人或其他还款义务人造成损失时的赔偿义务。

5.要在离婚协议中明确还款义务人怠于履行还款义务时，其他还款义务人有权代为按月或一次性还款，并向离婚协议中还款义务人追偿的权利。

6.还需要考虑到，夫妻双方均无还款能力时，由于还款义务人怠于偿还贷款，银行债权人主张抵押权或以其他方式实现担保物权，以致约定获得房屋一方丧失房屋物权造成的损失赔偿义务。

7.离婚协议中还应明确约定，在还款义务人完成结清义务后，应当及时配合获得房屋一方撤销抵押并完成过户登记的义务。