已交付未过户房屋抵押，律师成功否定银行“善意取得”实现过户

2017年3月1日，黄某（买方）与郭某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定郭某将其位于某市栖霞区的拆迁安置房出售给黄某，总价款95万元。黄某依约支付了定金2万元、购房款40万元、48万元，合计90万元。郭某于2017年7月交付房屋，黄某装修后实际居住使用至今。因案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年后方可办理过户，黄某多次催促郭某配合。直至2023年7月15日，郭某出具《承诺书》，承诺于2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。

然而，郭某在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经黄某同意，将房屋抵押给第三人某银行，用于个人经营贷款。黄某认为郭某违约，且银行作为专业金融机构未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。黄某提出的诉求清单包括：判令郭某及第三人注销案涉房屋上的抵押登记；判令郭某协助黄某将案涉房屋产权变更登记至黄某名下（房屋价值95万元）；判令郭某按房屋成交价10%支付违约金9.5万元；判令郭某承担本案全部诉讼费用。

银行方的抗辩理由为，其构成“善意取得”抵押权。银行认为自己在办理抵押贷款时，按照正常流程进行了相关审查，不知道该房屋已出售给黄某，且已经发放了贷款，应当受到法律保护。

周爱荣律师进行了有力的法律反击：

1.引用法规：根据相关法律规定，善意取得需要满足受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人等条件。

2.分点论证：

争议款项的法律属性：本案中，银行作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。这是其应尽的义务，符合法律对于金融机构在处理抵押业务时的要求。

银行审查义务的缺失：庭审中周律师提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明黄某自2017年起持续居住使用案涉房屋。而银行未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。这表明银行没有尽到合理的审查义务，不符合善意取得中“善意”的条件。

银行行为的违法性：郭某未经黄某同意将房屋抵押给银行，属于无权处分行为。银行在没有尽到审查义务的情况下接受抵押，其取得抵押权的行为不能构成善意取得，该抵押行为违法。

3.最终法律结论：银行不构成抵押权善意取得，郭某的抵押行为违法。黄某有权要求注销抵押登记，并要求郭某协助办理过户手续。同时，郭某的违约行为导致黄某遭受损失，应支付违约金。

仲裁/判决结果

某市栖霞区人民法院经过审理，最终作出判决。法院认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，法院考虑到黄某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣黄某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。驳回银行提出的“一事不二审”“黄某无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩。

在房屋交易市场中，企业和个人常见的错误认知有：卖方认为在未过户前可以随意处置房屋，银行认为只要办理了抵押手续就可以取得合法的抵押权。本案确立的裁判规则是，银行在办理房屋抵押时，有义务对房屋的实际情况进行合理审查，未尽审查义务则不能构成善意取得。

这对用人单位（银行）的警示是，在进行金融业务操作时，必须严格按照法律规定和程序进行审查，否则可能面临抵押权不被认可的风险。对劳动者（购房者）的启示是，在购买房屋后，要及时关注房屋的产权情况，遇到问题及时通过法律途径维护自己的权益。

周爱荣律师在该类案件中的专业价值显著。在证据组织方面，通过收集社区证明、装修票据、物业发票等关键证据，形成了完整的证据链条，有力地证明了黄某对房屋的实际占有情况。在法律定性上，精准地依据法律规定，对银行的“善意取得”抗辩进行驳斥，明确了银行的责任。在庭审策略上，抓住银行未尽审查义务这一关键要点，进行了有效的辩论，最终为当事人争取到了合法权益。700元不是小事，它定义了一份合同是公平还是欺凌，而周爱荣律师用专业和智慧，为当事人捍卫了公平正义，让合法权益得到了切实保障。