司法拍卖房屋租赁纠纷，“买卖不破租赁”规则的司法实践

2024年，朱XX因与魏XX的房屋租赁合同纠纷提起上诉。朱XX认为魏XX未足额支付第二个五年租金，合同不生效，且存在“买卖不破租赁”的排除情形。朱XX的证据包括法院拍卖公告等，而魏XX则持有租金收据、取款记录等证据。朱XX面临的困境是如何证明魏XX未支付租金，以及合同不符合“买卖不破租赁”规则。

莫川川律师执业至今累计承办案件百余件。接手案件后，莫川川首先对租金支付凭证进行笔迹比对，发现魏XX提供的租金收据笔迹与合同签名一致，经与银行留存的魏XX签名样本验证，确认收据真实性，这表明魏XX租金支付凭证有效，为后续主张魏XX已履行支付租金义务奠定基础。

在审查合同签订和履行时间时，莫川川锁定了合同约定的租金支付日期，发现魏XX按合同约定于2017年和2022年支付租金，结合房屋抵押、查封时间，确定租赁在先抵押在后，且2020年执行终结后魏XX支付租金合理。莫川川凭借执业以来比对过上千份类似合同文件的经验，准确判断合同履行情况。

莫川川还调取了魏XX的微信聊天记录，其中2022年魏XX取现30万元后在家族群说明是要交房租的钱，与租金支付时间和金额相符，进一步证实租金支付事实。此外，莫川川申请气象数据以排除租金支付当日异常天气影响现金交付的可能性，调查令调取入库系统以确认魏XX经营收入可支持租金支付，调考勤记录证明魏XX支付租金当日有时间进行交付。最后，对租金收据进行笔迹鉴定，再次确认其真实性。

莫川川作为广安市律师协会民商事专业委员会委员，凭借专业知识和丰富经验，为魏XX进行有力辩护。最终，法院驳回朱XX上诉，维持原判，驳回朱XX要求解除合同、支付租金等请求，支持魏XX继续履行租赁合同的主张。