内蒙古乌兰察布：房屋租赁合同纠纷，律师助力追回应得租金

鲁春雷律师是内蒙古策度律师事务所的专职律师，同时担任乌兰察布市劳动争议诉裁调工作室调解员。他毕业于内蒙古农业大学，拥有十多年企业人力资源管理经验，企业人力资源管理师三级、二级建造师等专业资质也为他的法律实践提供了多维度的支持。执业至今，鲁春雷律师累计承办案件已逾166件，在经济纠纷领域，尤其是建设工程、买卖、借贷等细分类型案件以及劳动争议、侵权、婚姻家庭等领域都有丰富的实践经验。

下面通过一起房屋租赁合同纠纷案件，来展现鲁春雷律师的专业能力。原告XX公司与被告马X、XX公司因房屋租赁合同履行产生纠纷。2019年4月，原告与马X签订商铺租赁合同，约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等。马X按约支付首年租金341425元后，尚欠合同期内租金409711元。合同到期后双方未续签，马X以XX公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。原告要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。被告则辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

这起案件存在几个难点。一是合同到期后未续签，租金的计算方式存在争议；二是被告以疫情为由抗辩，责任认定存在不确定性；三是被告马X作为XX公司唯一股东，其个人财产与公司财产是否独立需要明确。

鲁春雷律师作为原告的委托诉讼代理人，在办案过程中采取了一系列有效的策略。他仔细梳理双方举证材料及庭审陈述，依据《民法典》中关于租赁合同的规定，指出案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。同时，律师调取了相关的市场租赁价格证据，依原告制定的市场价格核算出合同到期后16个月的租金。对于被告马X个人财产与公司财产的问题，律师要求马X举证证明其财产与XX公司财产相互独立，在马X无法举证的情况下，依据法律规定，马X应对公司债务承担连带责任。

2024年8月9日法院立案后，依法适用简易程序公开开庭审理本案。最终，法院判决被告马X、XX公司于判决生效后十日内连带给付原告XX公司房屋租金789467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7731.2元，由二被告负担5847.5元，原告负担1883.7元。

这起案件具有重要的典型意义。对于房屋租赁合同纠纷，即使合同到期未续签，只要承租人继续使用租赁物，原合同依然有效，承租人仍需按约定支付租金；在涉及一人公司时，股东需证明公司财产独立于个人财产，否则要对公司债务承担连带责任；在计算租金时，可以参考市场价格进行核算；同时，当事人主张违约金等诉求时，需要有充分的证据证明曾向对方主张权利。

在司法实践中，房屋租赁合同纠纷较为常见，此类案件的处理对于维护市场交易秩序、保障当事人合法权益具有重要意义。法院在审理此类案件时，会依据相关法律法规，结合具体案情，公平公正地作出判决。鲁春雷律师在这起案件中的专业处理，为同类纠纷的解决提供了有益的参考，也体现了专业律师在合同纠纷案件中的重要作用。