房屋已售却被抵押，江苏南京北京市兰台（南京）律师事务所周爱荣律师如何破局房屋买卖纠纷？

2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于南京市栖霞区的拆迁安置房出售给原告。原告依约支付了大部分房款，被告也交付了房屋，原告装修后实际居住使用至今。然而，被告在取得房屋不动产权证后，未经原告同意将房屋抵押给了第三人银行。原告认为被告违约，且银行未尽审慎审查义务，抵押权不应成立，遂委托周爱荣律师代理诉讼。

周爱荣律师接手案件后，首先精准把握诉讼策略。针对银行提出的“善意取得”抗辩，她收集并提交了原告实际占有的证据，如社区证明、装修票据、物业发票等，成功证明银行未尽合理审查义务，否定了其善意取得的成立。同时，有效应对程序抗辩，第三人主张本案违反“一事不再理”原则且已过执行时效，周律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值，让法院未支持银行该抗辩。

最终，法院采纳了周律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到原告已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣原告应付尾款2万元后，判令被告再支付2.75万元。

结合江苏南京的办案经验，在房屋买卖合同纠纷这类案件中，从证据视角来看，证据的收集和固定至关重要。像本案中，社区证明、装修票据、物业发票等证据，有力地证明了原告实际占有房屋的事实，为案件的胜诉奠定了基础。在遇到类似纠纷时，当事人应及时收集和保存相关证据，以维护自己的合法权益。