厂房无规划许可，租赁合同无效，拆迁补偿该归谁？

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租方式租下了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，用来经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。然而，这个厂房并没有取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。许XX在2021年4月完成搬迁后，和房东何XX就拆迁补偿款的分配问题一直谈不拢。何XX已经和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，但就是不肯把实际使用人许XX应得的部分给人家。于是，许XX把何XX告上了法院。

核心争议点

第一，案涉租赁合同是否有效？

第二，许XX是否有权获得拆迁补偿款？

第三，许XX应获得多少拆迁补偿款？

争议点拆解

1.案涉租赁合同是否有效

法院查明：案涉厂房未取得建设工程规划许可证。

双方主张：原告主张虽然厂房无规划许可，但自己作为实际使用人进行了经营，应该获得相应权益。被告辩称合同无效就不应再谈补偿问题。

法院认定：根据相关法律规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。所以法院认定案涉租赁合同无效。不过，这并不影响许XX基于实际使用的情况主张补偿。

2.许XX是否有权获得拆迁补偿款

法院查明：许XX是厂房的实际使用人，且因拆迁进行了搬迁，政府对搬迁损失进行了评估。

双方主张：原告主张自己作为实际使用人，为经营投入了大量成本，拆迁导致自己有损失，有权获得补偿。被告辩称补偿款应归房东所有，实际使用人无权主张。

法院认定：法院认为，虽然合同无效，但许XX作为实际使用人，因拆迁遭受了损失，依据公平原则，其有权获得相应的补偿。

3.许XX应获得多少拆迁补偿款

法院查明：法院结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），确定了各项补偿的标准和范围。

双方主张：原告主张自己应获得全部的设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失等，共计332,605元。被告则提出“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张，认为许XX不应获得这么多补偿。

法院认定：法院根据评估明细和村改政策，逐项分析后，认为许XX应获得可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元。

整体判决结果

法院最终判决被告何XX向许XX支付各项补偿款合计173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。在租赁厂房时，一定要查看厂房是否有建设工程规划许可证，避免签订无效合同。如果遇到拆迁，实际使用人要及时收集自己投入成本、遭受损失等相关证据，以便主张自己的合法权益。在协商补偿款分配时，要依据公平原则，合理确定自己应得的份额。

结尾

这起案件中，法院最终认可了许XX作为实际使用人的补偿权益，保障了其合法利益。代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。卢扬超律师自2018年执业以来，办理过许多同类案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了许XX作为实际使用人的补偿请求权基础，通过主动申请法院调取政府补偿文件，精准计算补偿金额，以公平原则说服法院，最大化维护了客户的利益。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。