花575万买房面积却不符，这钱还能要回来吗？

委托人通过网络拍卖竞得某XX处置的房产，拍卖公告和不动产权证都写着房子建筑面积是242.83㎡。委托人按约定付了575万元成交价，还有相关税费、服务费，完成了产权登记。

可后来委托人发现，房子西首39.37㎡面积实际上是别人的。经过不动产登记部门核查，发现是房产存在面积重复登记错误，最后更正登记为建筑面积203.46㎡。

委托人之前就这事儿起诉过，想让对方赔偿，但因为没完成更正登记，被法院驳回了。那时候委托人心里可着急了，575万不是小数目，自己付了钱却没拿到应有的面积，不知道这钱还能不能要回来。

完成更正登记后，委托人再次找到翁鹏威律师，让翁鹏威律师帮他提起诉讼，诉求是确认拍卖成交确认书有效，还要求该XX返还39.37㎡对应房款150万元，并且支付资金占用利息。

翁鹏威律师接受委托后，就开始梳理全案证据材料。像拍卖公告、成交确认书、前后两份不动产权证、不动产更正登记通知书、测绘报告、契税及服务费缴纳凭证、前案一审二审判决书等，翁鹏威律师都仔细研究了。明确了案件核心争议点，就是案涉XX到底应不应该返还面积差对应房款。

案件审理的时候，被告XX说拍卖公告提示了标的物以现状为准，他们不承担瑕疵担保责任。还说面积误差是不动产登记部门的错误导致的，委托人应该向登记部门主张权利。同时，前案评估的150万元损失已经过了时效，不能作为裁判依据。

针对被告这些抗辩，翁鹏威律师逐一进行了质证。第一，被告自己都不知道房产面积登记错误，也没把这个瑕疵情况跟委托人说清楚，所以他们的免责声明不能免除合同履行义务。第二，被告拿不出任何证据证明拍卖时房产现状不包含那39.37㎡面积，不动产证附图都显示这部分面积属于拍卖标的范围，所以被告得承担举证不能的不利后果。第三，不动产登记错误不能成为被告对抗委托人的法定理由，按照合同相对性，被告是拍卖合同相对方，没按约定面积交付标的物，就得承担违约责任。第四，虽然单独评估39.37㎡价值150万元和整体计价有差异，但被告得按面积占比返还多收的房款。

庭审中，翁鹏威律师进一步明确委托人的诉讼主张是让被告承担违约责任，不是侵权责任。强调被告按照拍卖公告约定交付符合面积要求的房产是法定义务，面积差直接影响了委托人的竞买决策和合同目的实现，被告肯定得返还对应房款。

最后，法院经审理，采纳了翁鹏威律师的核心代理意见。判决确认委托人与被告XX签订的《拍卖成交确认书》合法有效；被告XX向委托人返还房屋价款932246.84元（按39.37㎡/242.83㎡×575万元计算）；案件受理费19894元，由被告XX负担13126元。虽然委托人要求支付资金占用利息的诉讼请求没得到支持，但核心的房款返还诉求得到了法院支持，委托人的合法权益得到了有效维护。

一开始委托人担心钱要不回来，现在能拿回93万多，这个案子能有这样的结果，关键在于抓住了合同相对性和被告未履行合同义务这些要点。