无预售许可购房纠纷：律师助力委托人获26万余元返还

商品房市场交易中，各类纠纷时有发生，其中因开发商未取得预售许可证导致的合同纠纷屡见不鲜。云南普洱的李熙律师，凭借扎实的法学理论功底和丰富的实战经验，在处理此类案件中展现出了专业能力。

李熙律师自2018年执业至今，毕业于西南大学法学本科，系统掌握法学核心知识。她先后在重庆宸沛律师事务所、重庆百君（合川）律师事务所任职，2018年加入云南新奕星律师事务所，担任执行主任律师。她秉持“律师以法为道，事务以恕为德”“受人之托，忠人之事，竭于每一项法律服务”的理念，在婚姻家庭、交通事故、侵权责任、合同纠纷、民间借贷、劳动工伤、房产纠纷等多个领域积累了丰富经验，有百余起成功案例。

在房产纠纷领域，有这样一起典型案例。委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，约定缴纳30000元定金作为订立《商品房买卖合同》的担保，并需在7日内签订正式合同。委托人依约支付定金后要求签订正式合同，却被要求等候通知，之后又支付了207240元首付款，但被告方始终拒绝签订正式合同，也不退还已付款项。后来委托人得知，案涉预售房屋自始至终未取得商品房预售许可证书。于是，委托人委托李熙律师代理此案，诉至法院要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

这起案件存在多个难点。其一，被告方之间相互推诿责任，普洱A房地产开发有限公司主张与普洱XX公司相互独立，无案涉房源亦未收取款项，不应承担责任；其二，被告方在未取得预售许可证的情况下签订协议并收款，却拒不签订正式合同，如何认定其违约并要求承担相应责任存在一定难度；其三，委托人要求的资金占用利息及律师费能否得到支持也存在不确定性。

李熙律师接受委托后，迅速行动。她首先梳理案件事实，固定核心证据，包括《普洱广场商品房认购协议书》、定金及首付款支付凭证、购房合同签约信息表、普洱市住房和城乡建设局关于房地产项目预售情况的通报、律师费发票等，这些证据完整证实了委托人与二被告签订预约合同、按约履行付款义务，以及被告方未取得预售许可证、拒不签订正式合同的事实。

在案件审理过程中，针对二被告的抗辩意见，李熙律师结合案件事实与法律规定发表代理意见。她指出，案涉认购协议书明确卖方为二被告，且均盖章确认，协议依法生效，对二被告均有法律约束力，普洱A房地产开发有限公司不能以未实际收款、主体独立为由免除合同义务；被告方未取得预售许可证书就签订认购协议并收款，且拒不签订正式合同，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任并返还首付款；委托人因被告方违约产生的资金占用利息及律师费，属于实际损失，应依法支持。

最终，法院经审理完全采纳了李熙律师的核心代理意见，作出判决：解除委托人与二被告签订的《普洱广场商品房认购协议书》；二被告于判决生效之日起十五日内连带返还委托人双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元；案件受理费减半收取后由二被告共同负担。虽然因委托人已选择适用定金罚则，法院对资金占用利息及律师费的诉请未予支持，但委托人的核心诉讼请求已全部实现，合法权益得到有效维护。

这起案例具有多方面的典型意义。首先，它明确了在商品房预售中，开发商未取得预售许可证签订的认购协议的效力及违约责任，为类似案件提供了参考；其次，强调了合同签订时双方的权利义务，提醒购房者在购房过程中要注意审查开发商的相关资质；再者，展示了律师在处理此类案件时，通过梳理证据、准确适用法律来维护当事人合法权益的重要作用；最后，也让开发商认识到违反相关规定应承担的法律后果，规范房地产市场交易行为。

在司法实践中，此类因开发商未取得预售许可证引发的商品房预约合同纠纷具有普遍价值。它反映了房地产市场在预售环节存在的问题，促使相关部门加强对开发商预售行为的监管。同时，也为购房者在遇到类似问题时提供了维权思路和法律依据，让购房者在面对开发商的违约行为时能够通过法律途径维护自己的合法权益。李熙律师在这起案件中的成功代理，不仅为委托人挽回了经济损失，也为司法实践中处理此类纠纷提供了有益的借鉴。