无规划许可厂房拆迁，次承租人获近17.4万补偿

2021年，在佛山市XX区，一场围绕厂房拆迁补偿款分配的纠纷悄然上演。原告许XX在201x年10月通过转租方式承租了被告何XX位于当地的厂房，面积约1650平方米，许XX在此经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。然而，该厂房并未取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。许XX于2021年4月完成搬迁，但与房东何XX就拆迁补偿款分配问题一直协商无果。何XX已与政府签订《厂房搬迁补偿协议》，领取了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却拒绝向实际使用人许XX支付其应得部分。

许XX在陷入困境后，找到了从2018年开始在佛山执业的广东利合律师事务所卢扬超律师。卢扬超律师接到委托后，第一时间与许XX会见，详细了解案件情况，并着手初步收集相关证据。

为了明确许XX的权利主体地位，卢扬超律师首先厘清了许XX作为次承租人及实际使用人的法律地位，并取得其公司出具的《债权转让书》，明确由许XX主张全部补偿权益。之后，在案件推进的关键节点，卢扬超律师成功申请法院向杏坛村改办公室调取《厂房搬迁补偿协议》及《资产评估报告》。依据《中华人民共和国民事诉讼法》中关于当事人有权申请法院调查取证的相关规定，这份关键证据锁定了补偿项目和金额依据，揭示了补偿款的具体构成和计算标准。

随着案件的深入，何XX提出了“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等主张。在这个关键节点，卢扬超律师针对这些抗辩，援引评估明细和村改政策进行驳斥。他强调在公平原则下，实际使用人的合理权益应得到保障。同时，卢扬超律师结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），逐项论证许XX对设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失的合法权利。通过向法院提交详细的法律分析和证据材料，卢扬超律师的这一系列动作改变了案件走向，使得法院更加全面地了解了案件事实和双方的权益诉求。

最终，法院认定案涉租赁合同因厂房无规划许可而无效，但认可许XX作为实际使用人有权获得相应补偿。判决被告何XX向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计支持金额173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

这起案件具有多方面的典型意义。首先，它明确了在租赁合同无效的情况下，实际使用人依然可以基于事实租赁关系和实际投入获得拆迁补偿的权利，为类似案件提供了参考。其次，强调了证据收集的重要性，通过申请法院调取关键证据，能够打破对方拒不提供证据的僵局。再者，精准的计算和合理的论证能够避免简单按合同面积主张导致的败诉风险，维护当事人的合法权益。最后，在合同无效背景下，以公平原则和剩余租期比例来说服法院支持部分安置与停业损失，为维护客户利益提供了有效的思路。

在司法实践中，像这类涉及未取得建设工程规划许可证的厂房租赁合同纠纷并不少见。对于拆迁补偿分配问题，法院通常会综合考虑租赁关系的实际情况、当事人的实际投入以及公平原则等因素。在认定合同无效的同时，会注重保护实际使用人的合法权益。这也提醒当事人在遇到类似纠纷时，要及时寻求专业律师的帮助，通过合法途径维护自己的权益。