申请退房有哪些注意事项

最新修订 | 2024-02-27
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包敬立律师
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专家导读 退房的注意事项有以下几种,1、在购房者违约的情况下,开发商可以选择是否需要行使合同解除权。2、在购房者无法贷到款或者贷款不够的情况下,不能认定为不可抗力。3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。
申请退房有哪些注意事项

一、申请退房有哪些注意事项

1、购房者违约,开发商可以选择是否要行使合同解除权。《上海商品房预售合同》第七条所规定的合同解除权的行使主体是开发商,而不是违约的购房者。因此,购房者违约后,开发商可以根据实际情况进行选择,开发商可以要求购房者退房,追究他们的违约金;当然也可以要求购房者继续履行合同。

2、无法贷款或贷款不足并不是“不可抗力”。法律意义上的不可抗力是指不能预见也无法预见、不能克服也无法克服的客观情况,主要是指自然灾害、战争等。而贷款问题显然不是这样,它有着复杂的主观因素,比如购房者故意不提供银行要求的收入证明的材料,当然就无法贷款了。而且,目前大部分的预售合同都有如果贷款不足,应在一定时间内以现金的形式补足的约定,这更加说明了贷款问题并不能成为一种“不可抗力”。

3、期房进行了预告登记就是一种“准物权”。根据上海目前的房地产登记条例,预售合同签订后,双方应当到房地产交易中心办理预告登记手续。这时,购房者就拥有了这套房地产的“准物权”,某种意义上说,这套房子已经不是开发商的了。因此,任何一方要退房,都要双方前往交易中心办理“撤销登记”,并不是想退就退这么简单的。

二、退房的情形有哪些

1、主动违约型。很多购房者提出退房,主要是根据《上海市商品房预售合同》第七条的规定。该条规定,购房者应当按合同约定及时付款,若逾期付款应承担违约金,逾期超过一定期限的,开发商有权解除合同,要求违约者承担一定比例的违约金。于是,这些购房者主动违约,迟延或者拒绝付款,造成违约事实。如此推理:既然他们违约了,开发商就应该扣除约定比例的违约金后,允许他们退房。而时下预售合同通常约定的违约金比例为1%—3%,这相对于房价下跌的比例对购房者来说是可以接受的。

2、“不可抗力”型。有一些购房者提出退房,引用了“不可抗力”这个法律概念。其理由是国家宏观调控,银行贷款政策与他们购房时发生了变化,他们因为购买了多套房屋而无法获得这些房屋的贷款,因此无法履约。而银行政策的变化,非他们主观能够控制,属于“不可抗力”,因此他们没有错,开发商应该退房。以此类推,他们提出的“不可抗力”还有契税变化、家庭经济困难等等。

3、“无需理由”型。这类退房者认为,因为他们购买的是期房,只要房子还没造好,就不能办理产权过户手续,而没有办出他们的小产证前,房子就是开发商的。因此,只要他们愿意承担违约责任,开发商就应当同意退房,根本无需任何理由。

一般说退房都是购房者提出要求,而退房的理由,可以是法定的情形,也可以是当事人协商约定的情形。而在退房之后,是否需要承担违约责任,这要取决与退房的理由是什么。因为开发商原因导致无法顺利过户或者商品房质量存在严重问题,影响正常居住使用,那此时购房者要求退房,并不需要承担违约责任。

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请您拨打12315投诉举报电话,我们将帮助您调解纠纷;如发现经济违法违规行为,我们将依法查处。
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按照银行贷款的有关规定,部分提前还款应在还贷满1年后提出,并且归还的金额应超过6个月的还款额。
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三:还贷有困难不要忘记寻找身边的银行
当您在借款期限内偿债能力下降,还贷有困难时,不要自己硬撑。银行的客户可向银行提出延长借款期限的申请,经银行调查属实,且未有拖欠应还的贷款本金、利息。银行就会受理您的延长借款期限申请。但是,借款期限变更按规定一般只可办理一次。
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当您在贷款期间出租已经抵押的房屋,必须将已抵押的事实书面告知承租人。
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当您还清了全部贷款本金和利息后,可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
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我有一个三叔他们公司因为不给发工资,三叔准备去申请劳动仲裁去了,申请仲裁书注意事项是什么
[律师回复] 2008年5月1日,《劳动争议调解仲裁法》实施,劳动仲裁免费,并且时效由60日延长为一年,为劳动者维权提供了便利。申请劳动仲裁首先需要提供劳动仲裁申请书,作为一名专职劳动仲裁员,对于劳动仲裁申请书的书写,为大家提供以下经验。
工具/原料
A4纸张、黑色碳素笔或黑色中性笔
步骤/方法
一、书面申请
根据本法规定,当事人申请仲裁应当采用书面形式。以书面形式申请仲裁,有利于明确表达申请人的仲裁请求及其所根据的事实和理由,也便于劳动争议仲裁委员会审查,决定是否受理,以及在决定受理后,向被申请人转达申请人的仲裁请求及其依据,方便被申请人行使答辩的权利,有利于仲裁活动的进行。因此,当事人申请仲裁应当向劳动争议仲裁委员会提交仲裁申请书。劳动争议仲裁委员会保留一份为正本,送达被申请人的各份为副本。
二、仲裁申请书的内容
仲裁申请书是劳动争议的一方当事人向劳动争议仲裁委员会提出要求对争议事项进行仲裁审理的书面申请,是重要的仲裁文书,在劳动争议仲裁中具有重要作用,是申请人提起仲裁的根据,申请人为争取劳动争议仲裁委员会受理本案并在仲裁中争取有利法律后果,应当认真书写仲裁申请。
1.劳动者的姓名、性别、出生年月、住所、联系方式,用人单位的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务,联系方式。申请书应当按申请人、被申请人分别列明以上情况。申请人由法定代理人代为仲裁的,或者申请人委托律师或他人代为仲裁的,还应说明法定代理人或委托代理人的基本情况。代理人是律师的,申请仲裁书注意事项只要写明其所属律师事务所的名称,而不需写明律师的基本情况。写明当事人的基本情况,有助于仲裁委员会审核、认定双方当事人的主体资格,便于仲裁委员会与当事人进行联络。
2.仲裁请求和所根据的事实、理由。仲裁申请书中的仲裁请求是申请人想通过仲裁程序达到的目的,是仲裁活动中的重要内容,也是仲裁申请书中必须记明的法定事项。因此应当写明申请人通过劳动争议仲裁委员会向被申请人提出的具体实体权利请求,即要求劳动争议仲裁委员会裁决被申请人履行什么义务,以及通过仲裁所要达到的目的。仲裁请求应力求明确具体,切忌含糊不清,模棱两可。在记明仲裁请求的同时,应当记明提出仲裁请求的客观基础,以充分的事实、理由来支持仲裁请求,这样才能使受案的劳动争议仲裁委员会明确其提起仲裁的事实依据和具体原因,并在此基础上对案件进行依法审理和裁决。仲裁请求所根据的事实和理由包括:当事人之间纠纷形成的事实、双方当事人争执的焦点,请求的依据和理由等等。这部分内容作为仲裁申请书的核心内容,所述事实理由应当实事求是,简明概括。
3.证据和证据来源、证人姓名和住所。申请人提出仲裁申请应有事实根据,而申请人对自己主张的事实有责任提供证据加以证明,因此,在仲裁中,申请人提出的仲裁请求是否合理,所根据的事实是否存在,应当有证据加以证明,如书证、物证等。申请人在提出证据的同时,应当提供证据的来源,以便劳动争议仲裁委员会核实。如提供的是证人的,要写明证人的姓名和住所或工作单位,以便于仲裁委员会及时核实和调查这些证据,确定能否作为定案的证据,从而及时、公正的裁决。可以另写一份证据清单附后。
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3、申请人对法律援助机构作出的不符合法律援助条件的通知有异议的,可以向确定该法律援助机构的司法行政部门提出。
4、有下列情形之
一,法律援助机构经审查核实的,有权终止该项法律援助。
(一)受援人以欺骗方式获得法律援助的;
(二)受援人的经济状况发生变化,不再符合法律援助条件的;
(三)案件终止审理或者已被撤销的;
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三、法律援助存在的难题难点之一:法律援助经费短缺。法律援助既是一项实现法律面前人人平等原则的具体制度,也是一种社会服务,它不以追求盈利为目的。但是,法律援助同样要受到客观规律的制约,一个合格的法律援助服务,必须有一定的服务成本做基础。然而,在基层实践中,普遍存在着经费短缺的问题。难点之
二,部分案件当事人的法律素质不高,对法律援助的依赖性太强。表现为两个方面:一是该援助的案件当事人对法律援助的要求标准过高,一些人打官司满腹牢骚,他们认为法律援助中心就应该理所当然地把他的案件给办理到底。一经法律援助程序就必须给受援人带来直接利益。有的案件当事人通过援助,打赢了官司,但在执行过程中,不能及时执结,也要找法律援助中心。他们过高的要求法律援助中心实现他们的利益,稍有不适,便越级。二是一些不符合法律援助条件,不该援助的案件,当事人也要求援助。难点之
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房产纠纷
申请工伤个人注意事项
[律师回复] 首先应当进行工伤认定。用人单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内,向统筹地区劳动保障行政部门提出工伤认定申请;用人单位未提出工伤认定申请的,工伤职工及其直系亲属、工会组织可以于1年内提出申请。伤情相对稳定后,如果存在残疾、影响劳动能力的,可以向设区的市级劳动能力鉴定机关申请劳动能力鉴定。根据伤残鉴定的等级,按照法律的规定可申请工伤赔偿,具体流程如下:
向办理机构申办工伤赔偿,办理机构是用人单位至参保所在地区(县)社保分中心或者个人至各街道、镇(乡)社区事务受理服务中心或者各区(县)社保分中心。符合办理规定,办理机构打印《受理情况回执》一式二份,办事人员签名确认后,与办理机构各执一份。材料不全且表示可补全材料,办理机构打印《受理情况回执》一式二份,办事人员签名确认后,与办理机构各执一份。不符合办理规定,办理机构打印《办理情况回执》一式二份,办事人员签名确认后,与办理机构各执一份。办理机构将全部材料复印后退还。
法律依据:
《工伤保险条例》第十七条
职工发生事故伤害或者按照职业病防治法规定被诊断、鉴定为职业病,所在单位应当自事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起30日内,向统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。遇有特殊情况,经报社会保险行政部门同意,申请时限可以适当延长。
用人单位未按前款规定提出工伤认定申请的,工伤职工或者其近亲属、工会组织在事故伤害发生之日或者被诊断、鉴定为职业病之日起1年内,可以直接向用人单位所在地统筹地区社会保险行政部门提出工伤认定申请。
申请劳动仲裁应注意事项
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 申请劳动仲裁应注意事项
1、提出仲裁要求的一方应当自劳动争议发生之日起1年内向劳动争议仲裁委员会提出书面申请。仲裁裁决一般应在收到仲裁申请的六十日内作出。对仲裁裁决无异议的,当事人必须履行。
2、劳动争议当事人对仲裁裁决不服的,可以自收到仲裁裁决书之日起十五日内向人民提讼。一方当事人在法定期限内不又不履行仲裁裁决的,另一方当事人可以申请人民法院强制执行。
用人单位责任
用人单位有下列侵害劳动者合法权益情形之一的,由劳动行政部门责令支付劳动者的工资报酬、经济补偿,并可以责令支付赔偿金:
(一)克扣或者无故拖欠劳动者工资的;
(二)拒不支付劳动者延长工作时间工资报酬的;
(三)低于当地最低工资标准支付劳动者工资的;
(四)解除劳动合同后,未依照本法规定给予劳动者经济补偿的。
经济补偿金的计算标准:
经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的,按一年计算;不满六个月的,向劳动者支付半个月工资的经济补偿。
劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的,向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付,向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。
本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。
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申请工伤认定注意事项
1、时效问题。2、尽量与用人方订立书面合同。3、复议前置。法官提醒,劳动者对劳动行政部门作出的工伤认定结论不服的,应先向作出工伤认定结论的劳动行政部门的上级行政机关申请行政复议,对复议决定不服的,再向人民法院起诉。
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