房地产拍卖注意事项,拍卖有次数限制吗

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
(一)应详细核查项目状况。
1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金;
2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书;
3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等;
4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%;
5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况;
6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜;
7、在建工程项目是否存在抵押行为;
8、在建工程是否预售。
(二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。
(三)拍卖成交后的手续处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 对于破产企业资产拍卖注意事项这个问题，解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 法院是不能将被执行人的房屋直接过户给申请执行人，只能将该房屋拍卖后，房款给付申请执行人。也就是说法院不可以直接的注销债权人的他项权证。所以，法院拍卖注销他项权证就是注销掉债权人的他项权证，从而获得房屋的所有权。通过房管局就可以注销。如果不注销，法院及您个人都是没有对该房屋的处置权的。

[律师回复] 您好，关于破产企业房地产拍卖应注意事项这个问题，我的解答如下,
1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估;
2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续;
3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。

[律师回复] 您好，关于购买司法拍卖的房子的注意事项这个问题，我的解答如下,
1、房屋所有权证的办理难以确定开发商在楼盘开发时需要拿到相应的审批文件，但是在执行案件时，很难及时、准确提供房产证办理信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。这时，需要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据的协助执行通知书办理房屋所有权证。如果该房屋在查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。
2、法律规定的执行回转“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。
3、购房成本风险该风险通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付;二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。
4、房屋质量没保障在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
5、实际居住人拒绝搬离房屋如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
三、总结司法拍卖的房子是可以购买的，但是会存在很多问题，因此需要重视，一定要实地去看拍卖的房屋，再综合考虑是否购买，不要轻易买下拍卖房屋。

[律师回复] 解答如下, 破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖。那么破产企业资产拍卖注意事项是什么呢。　　破产企业资产拍卖注意事项：　　对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制。　　
(1)国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。　　
(2)国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。　　
(3)船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。　　
(4)法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。　　
(5)涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。　　
(6)对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。　　
(7)破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。

[律师回复] 对于司法拍卖的竞买人有什么注意事项？这个问题，解答如下, 　　司法拍卖的竞买人有什么注意事项　　
一、要留心经济和政策大环境。　　司法拍卖是一项受经济大环境和政策环境影响较大的活动。如近几年国家加大对房地产调控的力度，增加了相关房产的交易税费，加大了房地产流转的成本，继而导致房地产拍卖市场不活跃，造成拍卖成交率降低。同样，北京对机动车的调控也对司法拍卖中机动车的成交率和过户有较大影响。　　
二、要留心与司法拍卖相关的法律、法规和规定。　　司法拍卖的整个过程均是在法律法规的规定之下进行。竞买人要对相关的法律法规有所了解，弄明白诸如什么是保留价、什么是保证金、什么是流拍、总共要进行几次拍卖等问题，只有搞清楚相关问题和流程，才能“胸有成竹”，进而才能“手到擒来”。　　
三、要留心拍卖标的物的现状。　　竞买人应多注意了解拍卖标的物的现状，尤其是标的物是否存在各种瑕疵，比如说准备拍卖的车辆是否存在违章、事故及欠缴税费等情况，准备拍卖的房产是否有承租人，是否设有抵押权、是否有欠缴的物业、水、电、燃气等费用，拍卖成交后是否负责腾房等情况，这些情况都会影响标的物的拍卖及使用。　　
四、要留心拍卖会现场的各种细节，掌握应价技巧。　　拍卖是一项很有技巧的活动，好的拍卖师能够根据现场竞买者的情况及整体气氛不断调整拍卖策略，以争取将标的物拍出。作为一个竞买者，也应该多留意拍卖现场环境、气氛及其他竞买人表情、眼神等的变化，相机而动，成功竞买到自己心仪的标的物。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买：
一、房屋所有权证的办理难以确定　　
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。　
二、房屋质量没保障　　
因为在委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。　　
三、法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民撤销的，对已被执行的财产，人民应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，错判后，可以依据该规定执行。　　
四、购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
五、实际居住人拒绝搬离房屋
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理 1、拍卖标的房地产是否有重复查封。 2、产权人为国有单位和集体单位时，房地产拍卖需要取得上级部门的许可意见。 3、如果拍卖标的发生用途转换，如产权证为住宅用途，拍卖按照实际商业用途拍卖时，为了保证拍卖成交后进行产权变更过户，补办规定的用途手续，必须进一步收集取证原始产权证办理过程的相关文件，如房屋平面图、地籍图、规划设计批文等。 4、有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。 5、有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 6、分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。 7、房屋的附属设施、公共部位、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。 8、建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。 二、房地产拍卖价格的评估 1、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。如果是委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由将拍卖标的物折价抵偿债务。 三、房地产拍卖登记及相关费用、税费 (一)房地产拍卖登记需提交资料 1、申请书; 2、当事人身份证明或单位合法资格证明; 3、委托书及代理人身份证明; 4、房地产权证; 5、拍卖成交确认书; 6、房屋平面图及地籍图; 7、出让或需补办出让手续的房地产需提交土地使用权出让合同及补缴土地使用权出让金收据; 8、契税完税证及契税完税贴花; 9、拍卖公告; 10、其他有关文件。其中自愿委托拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交委托拍卖合同;人民等强制拍卖的，除需提交上述1—9项资料外，还需提交：1)拍卖委托公函;2)生效的判决和调解书;3)协助执行通知书。 (二)应缴费用和相关税费房地产拍卖(除出让土地使用权拍卖外);属于房地产二市场交易，通常需缴纳下列税、费项目： 1、拍卖佣金; 2、营业税及其附加; 3、印花税; 4、契税; 5、交易手续费;6评估费; 7、登记费; 8、合同公证费等。 四、在建工程拍卖应注意事项 (一)应详细核查项目状况。 1、土地使用权以出让方式取得的，是否已经支付了全部土地出让金; 2、土地使用权是否已经依法登记，取得产权证书; 3、政府相关管理各部门的批准文件是否齐全。包括建设用地规划许可证建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证(或开工证)、预售许可证是否取得等; 4、房地产建设的开发投资总额是否已经完成25%; 5、政府各相关部门的市政配套和基础设施配套的协议，以及配套费用的支付状况;与项目其他参与人的合同和费用支付情况; 6、有多个债权人的工程项目最好将债权人联合起来，共同处理拍卖事宜; 7、在建工程项目是否存在抵押行为; 8、在建工程是否预售。 (二)在建工程拍卖需要申请和审核拍卖前，在建项目的权利人应当向城市房产主管部门提出申请，取得拍卖的书面批准文件。 (三)拍卖成交后的手续处理。 五、建成在售房地产拍卖应注意事项 1、房地产所属物业的商品房预售(销售)许可证办理情况; 2、土地使用权款项是否付清 3、房地产当前使用和租赁情况，费用拖欠情况等等。 六、破产企业房地产拍卖应注意事项 1、破产财产拍卖前，应由破产清算组委托具有国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估价构进行评估; 2、破产企业的国有土地使用权的拍卖需按照国有土地使用权出让的有关规定在拍卖前完成有关手续; 3、涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权价格评估的，须由具有估价资质的价格评估机构进行评估，并在拍卖所得中首先扣除土地使用权出让金。 七、有瑕疵房地产拍卖的操作 1、拍卖标的有房屋所有权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，如果是国有土地，则补缴出让金;如果是集体土地，则补缴征地费和出让金。补办土地使用权证。 2、拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批。经审批允许，并同意补办手续后后方可拍卖。 3、拍卖标的既无土地使用权证，又无房屋所有权证。参照 1、2办理。 4、拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府报批。 5、对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴清剩余款项和补办完全部手续。 6、拍卖标的设定抵押权或重复设定抵押权问题。注：有瑕疵的房地产是指手续不全和规定不允许转让的，但经过有关部门、单位协商和政府审批后可以拍卖的房地产。

[律师回复] 法律规定正规单位不能收购倒卖古董,其次个别单位以现金收购古董为名,让藏家先鉴定,真品就现金收购,其实他们没有买家,忽悠藏家交鉴定费后,藏品一鉴定,故意告诉你的东西是假的.
因为很多知识匮乏、家庭困难的农民朋友在巨额估价的诱惑下,估价2000万的藏品,先交20万的服务费,他们想着只要我凑够20万,等于2000万就到手了,所以有抵押房产的,变卖生产工具牲畜牛羊的,东凑西借的,把20万交给拍卖公司后,然后把工作辞了,田地也荒了,忙着去预定宝马名车,算计准备去买别墅,朝三暮四等钱换媳妇的都有.盲目参与导致家破人亡的事迹时有发生.

[律师回复] Foreclosure法拍房就是拍卖房产的简称，指的是遭强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。shqiyy通常法拍房比较受关注是因为它的价格，毕竟它的价格要比市场上低很多，诱惑大，但是其中“坑”也是有的。法拍房价格的定义在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的最高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。根据《最高人民法院关于人民民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民参照评估价确定，人民确定的保留价，
第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。换句话说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，最高可以再降价20%，如果谁有幸在
第二次拍卖时以保留价购买，那么最终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。法拍房的“坑”法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。有购买者花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。在司法拍卖中获得了一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。当事主找到申请强制执行，却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人居住)为由不予强制执行。“不交吉”被业内戏称为“不着急”，意思是只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为“不交吉拍卖”。此外，法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民出台的《关于人民法沪发高菏薨孤胳酞供喀院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。实践中，从维护社会稳定角度考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往不予执行。所以，遇到唯一住房的问题就比较麻烦，所幸的是，2015年5月，最高法向社会发布了《关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，对于何种情况下可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具置。