解除商品房买卖合同的法定条件有哪些?

[律师回复] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事 这些就是商品房买卖合同解除的条件以及需要补偿的情况。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
　　1 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
　　2 房屋质量问题严重影响正常居住使用;
　　3 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
　　4 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
　　5 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
　　6 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。

[律师回复] 本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：
所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
(一)约定解除，它包括两种情况：
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、王宇行使法定解除权的条件与程序
就本案而言，王宇认为李丽迟延男故王宇只能依据《合同法》第九十四条第一款第
(三)项规定行使法定单方解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
在满足上述行使解除权的条件后，王宇还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于王宇在双方变更付款方式后，并未明确向李丽催要欠款抑或给李丽合理的时间去履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第
(三)项规定的单方解除权的条件，故王宇不享有合同解除权。
三、李丽收到王宇解除合同的通知后，提出异议的期限。
李丽收到王宇发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：
(一)双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
(二)当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。
善意取得并已办理手续的房产受让人的利益应予以保护：裁判要旨
第三人善意取得了地上建筑物(房产)并已办理了手续，名为承包、实为租赁的承租人以侵害其优先购买权为由，要求撤销第三人的登记手续，该主张不应予以支持。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 对于商品房买卖合同成立的条件这个问题，解答如下, 在购买商品房时，房屋买卖双方需要签订一份正式的买卖合同，之后还应该到公证处办理合同公证。买房过程中这一基本的环节，是交易双方订立的一份契约，对交易双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。其成立的条件如下：
（1）出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
（2）买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
（3）房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
（4）房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
（5）房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记并公正。

[律师回复] 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所 (二)商品房基本状况 (三)商品房的销售方式 (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间 (五)交付使用条件及日期 (六)装饰、设备标准承诺 (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 (八)公共配套建筑的产权归属 (九)面积差异的处理方式 (十)办理产权登记有关事宜 (十一)解决争议的方法 (十二)违约责任 (十三)双方约定的其他事项。

[律师回复] 商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
　　1 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
　　2 房屋质量问题严重影响正常居住使用;
　　3 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
　　4 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
　　5 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
　　6 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人

[律师回复] 商品房解除合同需要满足以下条件之一：
一、买卖双方协商一致决定解除合同。
二、出现了合同约定的解除情形。
三、开发商逾期交房，经过催告后在三个月的合理期限内开发商仍未交房。
四、开发商将已售房屋私自抵押了。
五、房屋存在一房二卖的情况或者为拆迁补偿安置房屋。
六、房屋的面积误差差比绝对值超出3%、
七、房屋主体结构存在质量问题，或者其他部分存在质量问题严重影响使用。
八、开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现。
九、因不可抗力致使不能实现合同目的、
【法律依据】
《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

[律师回复] 解除商品房买卖合同需要满足以下条件之一：
一、 买卖双方协商一致决定解除购房合同。
二、出现合同中约定的解除情形了。
三、出现以下可以解除合同的法定情形之一：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
【法律依据】
《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 网友提问： 律师，你好，我想了解一下签订商品房买卖合同的注意事项有哪些？ 宝鸡律师解答： 签订商品房买卖合同的注意事项： 签合同时有一个观念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。许多购房者对开发商提供的标准格式合同全部服从，大笔一挥了事。其实格式合同是由房地产交易的主管部门制定的，具有普遍适用性，但并不具有针对性。 建设部1998年2月发布《关于加强商品房销售管理的通知》中明确指出：商品房销售应当签订书面合同，开发商不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同内容提出变更和修改。据此，购房者完全可以根据自己对商品房的要求及开发商的承诺修改格式合同，修改的内容作为原格式合同的补充协议，与原格式合同具有同等的合同效力。 签合同时第二个注意的事项是商品房的质量条款。据调查资料显示，商品房质量纠纷中主要质量问题是屋面、厨房、厕所渗漏，结构裂缝，墙皮或面砖脱落，装饰装修粗糙，器具质量低劣等。因此对质量条款的约定应事无巨细，最好是能请这方面的行家提供建议。对于开发商提供样板房做参考的，对样板房的各项质量指标也应以质量条款的形式落实。 总之，签订质量条款时周到细致是与将来发生质量纠纷时你可能得到的补偿成正比的。 最后要注意的是在合同签订后三个月内到房地产管理部门登记备案。房地产属于不动产，不动产的转让登记具有绝对效力，可以对抗未登记的房产转让行为。这就是说，即使你签约在先，并已交足房款，但如果开发商再将同一房产转让他人，并已抢先登记，虽然开发商会由此承担退回房款和违约责任，但你预想中的房屋必然落空，为买房所作出的种种努力也将付之东流。

[律师回复] 合同的法定解除，指当法律上的原因出现的时候，合同当事人可依法行使解除权。法定解除的情形一般包括：
(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;
(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行;
(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(5)法律规定的其他情形。
　　商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：
　　1 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;
　　2 房屋质量问题严重影响正常居住使用;
　　3 出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;
　　4 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。
　　5 商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;
　　6 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。
　　【相关依据】
　　中华人民共和国合同法[19990315]
　　第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
　　
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
　　
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
　　
(五)法律规定的其他情形。
　　第九十七条　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
　　--------------------------------------------------------------------------------
　　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[20030428]
　　第八条　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　　第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。　　第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
　　第十五条　根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。　　第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
　　第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

[律师回复] 解除商品房买卖合同需要满足以下条件之一：
一、 买卖双方协商一致决定解除购房合同。
二、出现合同中约定的解除情形了。
三、出现以下可以解除合同的法定情形之一：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
【法律依据】
《民法典》第五百六十二条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 商品房买卖合同公证是什么意思 商品房买卖合同公证就是公证机关根据当事人的申请依法证明房屋买、卖双方签订房屋买卖合同或预售合同行为的真实性、合法性的活动。 商品房买卖根据销售范围分内销和外销两种，内销房是指只能在境内销售的房屋，外销房是指向境外销售的房屋。根据北京市司法局授权，内销商品房买卖合同公证可以在北京市公证处办理，也可以在有管辖权的区、县公证处办理。外销商品房买卖合同公证只能在北京市公证处办理。 如果房屋本身是合法的，你们家购买了房屋后，就已成了房屋的实际权利人，从你家与房屋的前主人之间来看，这套房屋所产生的收益(包括但不限于拆迁补偿收益)应该归你家享有;但是，买卖双方当时毕竟没有办理过户登记(不知道土地使用权过户了没有)，房屋的物权能可还登记在原主人那里(假如这套房屋当时登记过的话)，那么对于你家与原主人之外的第三方(比如房管局、国土局、拆迁办)来说，他们只按档案正式登记的内容认定房屋归属，因此他们在拆迁房屋时可能还是只认原房主。当然，有的拆迁办只图赶快拆完了事，或许根本不顾法律问题，只要调查确定房屋已卖给你家了，就直接给你家补偿(如果补偿的是房屋，往往新房登记时还会有麻烦，现金补偿则无妨)。 如果房屋没有产权证，现在公证处是不会给你家公证的，不知你家99年买房时公证过没有。 假如你家的房屋是合法的，但之前交易后又没有过户，那么我会要求房屋的原主人出面签署一份文件承认房屋已卖给你家并且拆迁收益归你家所有，同时签署一份授权书，授权你家办理与房屋拆迁相关的所有手续。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房买卖合同公证是什么意思 商品房买卖合同公证就是公证机关根据当事人的申请依法证明房屋买、卖双方签订房屋买卖合同或预售合同行为的真实性、合法性的活动。 商品房买卖根据销售范围分内销和外销两种，内销房是指只能在境内销售的房屋，外销房是指向境外销售的房屋。根据北京市司法局授权，内销商品房买卖合同公证可以在北京市公证处办理，也可以在有管辖权的区、县公证处办理。外销商品房买卖合同公证只能在北京市公证处办理。 如果房屋本身是合法的，你们家购买了房屋后，就已成了房屋的实际权利人，从你家与房屋的前主人之间来看，这套房屋所产生的收益(包括但不限于拆迁补偿收益)应该归你家享有;但是，买卖双方当时毕竟没有办理过户登记(不知道土地使用权过户了没有)，房屋的物权能可还登记在原主人那里(假如这套房屋当时登记过的话)，那么对于你家与原主人之外的第三方(比如房管局、国土局、拆迁办)来说，他们只按档案正式登记的内容认定房屋归属，因此他们在拆迁房屋时可能还是只认原房主。当然，有的拆迁办只图赶快拆完了事，或许根本不顾法律问题，只要调查确定房屋已卖给你家了，就直接给你家补偿(如果补偿的是房屋，往往新房登记时还会有麻烦，现金补偿则无妨)。 如果房屋没有产权证，现在公证处是不会给你家公证的，不知你家99年买房时公证过没有。 假如你家的房屋是合法的，但之前交易后又没有过户，那么我会要求房屋的原主人出面签署一份文件承认房屋已卖给你家并且拆迁收益归你家所有，同时签署一份授权书，授权你家办理与房屋拆迁相关的所有手续。

[律师回复]
1、合同无效情形下的退房。
　　合同无效有很多原因，在此不能一一细数，只能择实践中之大端进行分析。
　　
首先，违反法律和行政法规强制性规定的合同未经法律规定之效力补正，则合同确定、自始、当然无效。此情形下，可以要求退房。具体来说，根据相关法律规定，实践中，如果开发商在预售房产时，未取得预售许可证(或提供虚假预售许可证)，且在购房者提起诉讼之日也未取得该证，则合同无效，可以退房。不过有一点要说明，很多咨询者说“五证”不全、合同无效。这种说法是错误的。司法实践中，在2003年6月1前这种说法可以成立。但现在不能以“五证”来评判合同的效力。
　　
其次，商品房买卖合同没有备案合同是否无效，能否退房?不能。商品房买卖合同的备案在法律上只是一种行政管理手段，目的是为国家宏观调空提供数据基础，法律规定不是作为效力依据。购房者不能以此为由要求退房。
　　再次，土地不合法，可以要求退房。这种情况通常就是实践中经常提到的“小产权房”。根据我国相关的房地产经营法律以及土地管理的法律，房地产开发只能在二级土地市场进行操作，所用于开发的土地，必须是国有土地，在农地、集体土地上开发的“商品房”由于土地的原因会导致购房者后续的办证不能，而土地不合法也会导致其“合同”无效。因此，购房者可退房。
　　又次，开发商的严重不诚信行为可退房。具体是指：
A、先押后卖。即故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
B、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。应当注意的是，并不是所有的“先押后卖”行为都是“严重不诚信行为”。还要注意法律上的界定是“故意隐瞒”。当然，考察实践中的做法，这种情况很少发生。因为，一般来讲，开发商不会也没有这个能力“不押”，否则，其资金是无法保障的。第二，抵押本身也是法律所鼓励的一种资金融通方式，只要按照法律规则办理就是合法的;第三，现有的商品房买卖合同(四川版)也已经明确把抵押情况列明在合同中，只要开发商预售时在合同中列明就不属于 “故意隐瞒”。所以去年有位咨询者就咨询说开发商卖给他的房子是已经抵押了的，是不合法的，要退房。但其实这就是一种对法律的“误读”，因为，抵押行为是否导致退房在法律上有严格界定，并不是只要房产是抵押了的就会导致千篇一律的退房。因此，如果仅以此做退房理由的话，其主张难于得到支持。关于B点其实也是一房数卖的变种。不过此情形下是指在合同签定时的一房数卖。另外，由于拆迁房的特种债权性质，法律上也把这种情况作为法定退房理由。
　　
最后，购房者不能以房价下降为由要求降低现有合同价款、也不能以此为由要求退房。关于这一点，可能是所谓“金融危机”后最为集中的一个问题，很多购房者都试图以此为由要求降价或退房。但是，这种要求在法律上是站不住脚的，是不合理的要求。因为从法律上来讲，降价属于合同价格条款的变更，退房属于整个合同的解除，而合同变更须得双方达成一致，合同解除(法定解除除外)也须得双方达成一致或事先解除权之保留。否则，不能变更或解除，在司法实践中要得到支持相当困难。
　　
2、根本违约情形下的退房。
　　根本违约是违约行为中最为严重的形态，它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益，这种情况下，合同已经没有意义，法律允许解除。对此，我国合同法第九十四条作出了原则性规定。针对商品房买卖合同中的具体情况，最高法院对根本违约作出了细化规定，凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除。主要是指：
A、先卖后押。即：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
B、一房数卖。即商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。此两种情形下，剥夺了购房者的合同期待权，购房者可以要求退房。当然，此两种情形的适用是有严格条件限制的，必须以“商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋”为前提条件。否则不能主张解除。比如，在先卖后押的情形下，如果出卖人涤除了抵押权，则不会导致购房者“不能取得房屋”，在这种情况下，就不能主张退房，除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除。又比如在一房数卖的情形下，如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者“不能取得房屋”，因此，也不能主张退房，除非开发商与后手办理了产权登记，后手已确定地取得了房屋产权。
　　
3、面积误差情形下的退房。
　　关于面积误差的情形和合理误差值，不管是法律还是合同的示范文本，均予以了明确规定(但允许约定优先)。一般以3%作为合理误差的参照。以此为是否退房的条件。即：超过3%(无论是增加还是减少)购房者可以选择退房;没有超过3%一般是据实补算差价。至于具体的规则，合同文本中有详细的规定，购房者可以参阅合同作出判断。但有一点值得注意，在房屋总建面不变而套内改变或公摊改变的情况下，解除权的约定问题。最好要争取只要其中一项的改变超过约定合理误差值，购房者均可要求退房。
　　
4、质量缺陷情形下的退房。
　　此种情形主要是指房屋的主体结构或地基基础发生质量问题，导致房屋的安全问题。购房者可以要求退房。但是实践中这种情况一般不多见。因为工程质量是非常重要的一个方面，如果连工程质量都出了问题，那其他的问题也就都不是问题了。要注意的是实践中一般会出现房屋的渗漏、门窗开关问题、地面空鼓、墙皮脱落、抹灰不匀等问题，这些问题属于质量瑕疵，不属于质量缺陷，购房者不能以这些理由要求退房，但可以要求开发商维修，费用由开发商承担。
　　
5、规划设计变更情形下的退房。
　　实践中开发商改变规划条件、更改户型等情形是经常出现的，根据合同的约定，这种情况下，开发商要书面通知购房者，征求其是否退房的意见。如果开发商怠于通知，则购房者可以要求退房。
　　
6、延期交房情形下的退房。
　　开发商逾期交房是我们在实务中最常见的情形。因为逾期交房加大了购房者的风险，所以不管法律还是合同对开发商的这一违约行为都必须予以适当归制，以保护购房者的权益。归结起来，逾期交房的条件主要是期限问题，而期限问题一般由合同约定，实践中比较常见的是两个点：60日和90日。一般逾了这个期限，购房者即可要求退房。
　　
7、逾期付款情形下的退房。
　　这种情形下的解除权一般是保留给开发商。主要指购房这未在合同约定期限内付款，开发商可以解除合同，将房屋另行出卖，以保护开发商的利益。
　　
8、办证迟延(不能)情形下的退房。
　　办证迟延(不能)将严重影响购房者的利益，故法律规定，在这种情形下，购房者可选择退房。办证迟延的情形，一般根据合同约定的办证
最后期限届满之日起一年后，仍然不能办证的，购房者可选择退房。办证不能的原因相当复杂，有开发商的土地问题、资金问题、规划问题等等，但不管是由于哪一方面出了问题，购房者是确定地不能取得产权，那么购房者无法实现自己的合同目的，也不能拥有房屋的所有权，所以，这种情况下，购房者最好选择退房。
　　
9、按揭办理不能情形下的退房。
　　这种情形下，又分两种情况。
A、当事人一方的原因导致。或者开发商，或者购房者。这种情况下，对方当事人可以请求解除合同。即，开发商的原因导致，购房者可以解除;购房者的原因导致，开发商可以解除。此为一方解除权。
B、不可归责于当事人双方的事由。此种情况下既不是开发商的原因也不是购房者的原因，则开发商和购房者任何一方均可解除。此为双方解除权。
　　商品房买卖合同中的情况是多变的，本文仅仅是就实践中常见的基本情况从法律上做一个大致的梳理，未能也不可能穷尽所有的问题。商品房买卖的具体问题只有针对具体情况才能做更进一步的分析。

[律师回复] 商品房买卖合同更名条件
１·开发商没有将房屋的产权过户到各个业主的手里的时候，买卖合同更名是要通过开发商的同意的，哪几种情况需要征得开发商同意：
首先是没有还清房屋购买贷款的业主，因为在没有付清房款之前，开发商是房屋产权的代表人，房产交易需要有房产证或是产权所有人的同意许可才能进行，买卖合同也是如此，所以要有开发商的同意买卖合同更名才是有效的。
２·
其次是还清购房贷款的买家将没有过户的买卖合同更名的时候，需要通知开发商，而不是征得开发商的同意，因为在付清房款的时候房屋的产权就是业主的了，只是没有进行产权过户，通知开发商是为了处理日后的事情的时候换一下交接人。
３·二手房交易的买卖合同需要在房产交易的合同内规定更名的事宜的处理办法，一般是直接解除双方之前的买卖合同，
然后退还相关已经支付的款项。在由新的购房者与出售房屋的户主进行合同的签订更名。
４·二手房交易的买卖合同，如果是熟人之间更名的话，就由更名的户主与出售房屋的户主签订合同，相关费用的处理由更名的户主与合同的之前签订方私下解决就可以，而不用出售房屋的一方出面解决，对于出售房屋的一方来说只是换了一个交易人，其他的没有改变。
商品房买卖合同签订注意事项
１·签订商品房的买卖合同的时候最好是在网上进行网签，这样可以避免一房二卖。但是一手房还没有网签的形势，所以只能在售楼处签订买卖合同。
２·商品房买卖合同内的交房日期要明确，尤其是首次出售的商品房，没有明确的交房日期就说明房子的交付是有问题的。
３·商品房买卖合同对于买卖双方的权利与义务都是有明确规定的，所以执行的时候不要故意拖延执行事情的时间，否则另一方是有权利督促甚至解除合同的。
４·商品房买卖合同内的违约内容要详细解释，用词要仔细斟酌，避免日后有纠纷时拿合同内的个别文字作文章。
商品房买卖合同更名不仅是名字的更换，更是房屋产权的另外一种转换形势，签合同的时候要信心，因为买卖合同是日后过户的依据。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖合同解除这个问题，我的解答如下, 甲方：
甲、乙双方于年月日签订了编号为：的《北京市外销商品房预售契约》《北京市商品房买卖合同》(下称“该契约”)。现双方经友好协商，达成如下一致意见：
1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金、已付房价款及相应利息共计人民币元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币元。银行贷款部分款项共计元由甲方年月日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。
2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方：
(1)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(2)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(3)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(4)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(5)年月日之前，甲方向乙方支付计元直接返还款项。
(6)年月日之前，甲方向乙方支付款项计元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。
3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称“月均还款”)，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还。
4.甲方按本协议第2条第
(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。
5.甲方向乙方支付全款计元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至北京市国土资源与房屋管理局(下称“房地局”)办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。
6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。
7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。
甲方：乙方：
代表：代表：
年月日。

[律师回复] 出租方（甲方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　承租方（乙方）
　　身份证号：
　　联系电话：
　　本合同当事人的名字（甲方和乙方根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。
　　第一条 甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。
　　第二条 房屋的坐落、面积、装修、设施情况
　　
1、甲方出租给乙方的房屋位于 （省、市）（区、县） ；门牌号为
　　
2、出租房屋面积共 平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）
　　
3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。
　　该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售是指房地产开发企业在国有出让土地上开发建造并出售的房屋。因此，非房地产开发企业开发建造的房屋不能作为商品房买卖。 商品房现售开发商出售的房屋必须经过合格的验收，商品房现售与商品房预售不同，商品房现售直接与开发商签订房屋买卖合同，而商品房预售一般签订预售合同。商品房现售与商品房预售相比较，没有那么高的风险。 在商品房销售中，房地产开发企业和购买者通常将商品房现售称为现房买卖。现房是指已经经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质理合格证明文件，可以交付使用的商品房。简单地说，商品房现售就是销售现房，销售能立即使用的商品房。购买者购买了现房以后，能够马上居住、营业或者从事其他活动。那么商品房现售需要具备哪些条件呢？《商品房销售管理办法》第7条规定，商品房现售，应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。